現状の投資利回り：表面利回りと実質利回り

私も２月・３月という異動の多い月で退去が出た
ものですから、あまり管理経費を考えずに、管理
会社へ任せてしまったという経緯があります。

３/２１に入居が決まったのは良かったのですが、
家賃を引下げたのと、集金代行をお願いしたこと
で、投資利回り（表面利回り，実質利回り）が下
がってしまいました。


こちらの表面利回りで見ますと、

４階：１７．８％（前入居者迄：１９．０％）
５階：１７．５％
入居前（空室・新築時）には「想定利回り」とも
呼ばれています。

よく利回り「１０％以上」というのは、この
利回りを指してのことです。

１０年で、購入価格が回収できるという見方です。

しかし、私は、この指標は見ていません。

文字通り「表面的なことだけ」を表した利回り
（単純利回り）で実際の収支が見えてきません。

グロス利回りとも言います。


こちらの実質利回りで見ますと、
４階：１１．４％（前入居者迄：１２．６％）
５階：１１．１％

分譲マンションですので、「管理費」がかかります。
内容は、共有部分の清掃や日中常駐の管理人費用、
火災保険（持分割）、諸経費です。

また、「修繕積立金」もかかります。
壁や駐車場の修繕等の費用です。

これらは、毎月自動引落で支払いしています。

・・・

そして、固定資産税等の税金の支払いです。

また、集金代行等を管理会社へお願いしますと管理
費とは別に、毎月管理経費がかかります。

これらの支出（経費）を考えた利回りでないと、賃
貸して入居者がいても収支が合わなくなります。

・・・

もちろん、家賃を安くすると、入居者も決まり易く
なりますが、入居後に家賃改定はほぼ困難なので
急いで安い家賃で貸し出すのにも問題があります。

「空室よりかは、いいじゃないですか」

と、不動産会社は家賃を下げての入居促進を図りま
すが、貸主側としては「最低限の収入」がないと、
何をしているのか分からなくなります。


私は・・・今思えば、
法人契約でしたので、集金代行は外せばよかったと
思いました。

・・・




「実質利回り」

これが大事です。

「実質利回り＝実際に入ってくる収入（キャッシュ）」

ということです。

キャッシュで残る金額を購入価格で割ってパーセント
を掛けた数字が、本当の収益力です。

この「実質利回り」で１０％以上の収益が出ない
物件はお薦めできません。



それは何故か。

建物は、どんなに管理が行き届いていても、年数が
経てば「築年数」が古くなります。

築４年、築１４年、築１９年、築２９年・・・

２０１０年１月築
２０００年１月築
１９９５年１月築
１９８５年１月築

と築年数が古くなればなるほど、購入者が「物件を見る
前」に「古いなぁ」と感じてしまいます。

これは、賃貸物件も同じです。

ですので、徐々に売買価格も賃貸の家賃価格も下がって
いくのが世の常ですので、出来るだけ高い利回りで賃貸
することが肝要です。


では、「家賃設定を高くすればよいのか」

古くて家賃が高いとなると借り手はいません。

やはり、周辺地域の同タイプの家賃価格帯で家賃設定を
しなければ入居希望者は見つかりません。

分譲マンションの場合、同じ間取りでも、賃貸用のアパ
ートとは違い、

「鉄筋コンクリート造」「管理人が常駐（日中）」
「玄関はオートロック＆カメラ付」「夜間は警備保障」
と、「付加価値」が多くありますので、若干高めの家賃
帯での設定が出来ますが、それでも限界があります。

「では、どうすれば『実質利回りを１０％以上』に
できるのか」

それは、「購入価格」です。

私もブログ内で何度か記事に書きましたが、
やはり、「安く購入する」のが一番です。

分母の「購入価格」が小さくなると、実質利回りはＵＰ
します。

では、「安く購入するには」ですよね。

そこがＰＯＩＮＴ

「足で稼ぐ（地道に自分で不動産回りをする。情報を
得る）」ということですね。・・・



投資利回りは、「表面利回りで考えていてはダメ」
「実質利回りで物件を見る」という考えが大切という
ことです。

その点で、今回の入居者入替時の対応は、イマイチ
だったなぁと感じています。

「自分がラク（楽）をすれば、出費となる」
わけですね。

ただ、時（時間）の有効活用という面も考慮しなけれ
ばなりません。延滞家賃の督促等の手間を考えると
何がベストかは、個々人の事情によって違ってきます
からね。難しいですね。


なお、築年数３０年以上でリユース物件というものが
特に都心部に多くあります。

「耐震補強」「今の流行に合わせた間取り変更」etc

ある程度「価値」が蘇り、家賃価格も高く設定できる
ようですが、購入価格もかなり高額です。

新築高層マンションよりかは格段に安いですが、それ
でもフルリフォームしているだけあって、価格もファ
ミリータイプ（３ＬＤＫ以上）になると３～４千万円
はします。

ご自身で住むのであれば「お手頃」かも知れませんが
３～４千万円を賃貸で回収しようとなると、容易では
ありません。

そして、さらに年数が経つと・・・

ハイリスク、ローリターンは避けたほうがよいです。