分譲マンション3室購入 賃貸のその後

購入時の借入金は完済したのですが、５階１室が空室
でした。

さすがは繁忙期の３月。異動シーズンで引越時期の
今月、入居者が決まり、急ぎ入居となりました。

これで、４階１室、５階２室の計３室共に入居となり
ました。

実は、今回の部屋は家賃を若干上げていました。
というのも、以前は看護学生が住んでいたので家賃を
下げていたのですが、看護専門学校を卒業ののち、
退去となったので、元々考えていた家賃設定に戻しました。

今回は法人契約でしたので敷金２ヶ月、礼金１ヶ月を
預かり＆頂きました。個人契約の際には、敷金ゼロ、
礼金ゼロにしています。

現状の表面利回りと投資利回りは下記の通りです。。




以前にも、ブログに書きましたが、「不動産情報は
不動産屋回りをして情報を取る（足で稼ぐ）」
「捨て値物件を購入する」のが鉄則です。

所有権も、もちろん自分のみの名義。

電話勧誘の共同出資やマンション買いませんか？では
儲かりません。ハイリスク、ローリターンです。
これも鉄則ですが「自分自身が直接物件を持つ」です。

そして、指標は「『投資利回りで見る』です。

表面利回りでは、毎月支払いがある管理費や修繕積立金、
そして固定資産税等の税金関係の支払い＝「支出」が
度外視されており、実質の利回りではないからです。

経費と税金を差し引いた、手許に残るキャッシュ（現金）
と購入価格で利回りを見ると、不動産会社で取り扱って
いるお薦め投資物件も、ほとんどが１０％以下の物件
であることが分かります。

そのような物件は「買い」ではありません。
「値上がりを待って転売」の投資の場合は別ですけど。

物件を買ったのち、家賃収入を当てにするのであれば
やはり「足で稼ぐ（不動産屋回り）」「売りに出る前の
捨て値物件を探す」です。

それが面倒と思うのであれば、不動産投資は止めて
おいたほうがよいです。



購入の決め手と目安は、物件周辺の環境（住宅地にある、
または繁華街に近いほうがよい、平地に建っている等）
と利回りの高さですね。

年収も高くない私のようなサラリーマンが、平日の夜や休日に
短時間のアルバイトをしようにも、いつ退社できるか分からな
かったり、繁忙期には休日出勤もあって「身体一つでは身動き
がとれない」という中で、少しでも副収入を得たいならば、
このような「行動をする」しかなかったというのが真相です。