中古分譲マンション３室購入のその後：返済も順調に進んでいます

１０月、１１月はほとんど休みの無い生活でした。

ようやく仕事も一段落着きました。

気づけば、もう１１月も終わり。。。

昨年９月に部署異動となってから、日常業務は慣れたのですが、
「何で？！」というほど、イレギュラーなことが起こり続けて、
バタバタとした年になってしまいました。

・・・

手許現金３０万円で始めた中古分譲マンションの購入＆賃貸
ですが、入居者も変わらず、また水漏れなどの設備修繕や騒音等
の苦情も無く、安定しています。

借入金は３件ありましたが、繰り上げ返済をしたことで、１室分
は完済となり、残りの２室分の借入金も今日時点で、

残り２５３万円となりました。

返済金額の中でも、一番大きかった借入金を完済したことで、月々
の支払額も前月までの支払金額比で51.4％まで下がりました。

新車の「プリウス　Sツーリングセレクション」で
車体価格２６２万円


私も車を買い替えたいっ！
ですが・・・自家消費は、このマンションの支払が終わるまでは、
ガマンガマンです。。。


・・・

昨日、某不動産会社で物件の売情報を久しぶりに聞きました。

結果は、イマイチでした。

私が購入しているマンションの１室が売りに出ているという情報を
入手したので、媒介をしている会社を探したところ、１社のみが
取り扱っていました。専任ですね。

他社の広告等には記載がなく、これは売主が１社にだけお願いして
いるのだな、その不動産会社も他社には流していないのだな、と
思い電話してみました。

その結果、
私が一番安く購入した価格との差は1.35倍。
同じ建物で同じ階層です。

値下げ交渉しても売主は1.25倍を希望しており、すでに1.2倍なら
購入したいという買い手がいるということでした。

上層階はファミリータイプになっている分譲マンションで、建物の
管理が非常に良い、管理組合もしっかりしていて、今どきは建物
管理に無関心の入居者が多いなか、この建物は修繕等建物管理を
しっかりしているので価値があると不動産会社の営業マンは言って
いました。

エントランスも大改装して、

　

　

　

ガラリと変わっています。

（改装前）
　

　


オーナーチェンジ（賃貸中）でしたので、購入後、即家賃
収入が入るので良いかなと思いましたが、家賃を聞きましたら、
家賃も安かったので「買い」ではないなぁと思いました。


・販売価格が高い（相場よりかは安いと思います）
・家賃が安い。
・今の入居者は７年住んでいる。
　→この先も、このままとなると、家賃が安いままに
　　なっていまう。
　→退去時に、長年住んだのでクロスやフローリングの
　　傷や汚れは、経年劣化だと言われ家主負担が多く
　　なる可能性が高い。


このようなことから、「今回は無理押しで買わない」ことを決め
ました。

私が基準としている利回りは、

＜表面利回り＞
Ｈ24年購入（4階）：１７．８％
Ｈ25年購入（5階）：２２．２％
Ｈ26年購入（5階）：１９．０％

＜投資利回り＞
家賃収入－（修繕積立金＋管理費＋固定資産税等税金関係）
Ｈ24年購入（4階）：１１．４％
Ｈ25年購入（5階）：１４．５％
Ｈ26年購入（5階）：１２．６％

上記が今の現状です。これと同等または以上が購入の決め手です。


仮に、今回の物件を購入した場合、
＜表面利回り＞
（5階）：１６．８％
＜投資利回り＞
（5階）：１０．７％

です。

投資利回りで１０％は超えています。

しかし、一番ネックなのは、「長年入居している」という
点です。

私が購入してから、その後に入居となり、そして長く入居して
くれているとは状況が全く違います。

「長く入居しているので、いつ退去になっても不思議ではない」
「室内の状況が分からない（読めない）」
「退去時の修繕の負担割合の問題で揉める可能性がある」

です。

私は、所有している３室共に購入後、１度は入居者が入れ替わり
ったり、空室で購入したりで、室内は見ています。

そこから、４階の１室は、次回退去時には修繕費をかけない
といけないな等、心の準備をしています。

状況を見ているので、そのような「想定」も出来るわけですが

「７年間住んでいる＝室内は見ることが出来ない」

これは、かなり退去時＆修繕リスクが高いとみています。
物件自体、安く購入出来ても、翌月または数ヶ月後に退去となり、
修繕費が嵩むようなことは避けたいものですよね。

・・・

投資物件は、価格、状況を聞いて、ビビビッと来なければ
「買わない」これが一番正しい選択だと思います。