マンションの契約率が低迷 「売り渋り」と「手が届かない」

［東京　１５日　ロイター］
民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、１０月の首都圏
マンション発売戸数は５７３１戸で、前年比９．１％減少した。減少は２カ月連続。
同月の首都圏のマンション契約率は６２．５％で、好不調の分かれ目とされる７０％
を３カ月連続で下回った。

マンション販売在庫数は８５８２戸で、前月比６８８戸増加となった。１戸あたり
の価格は４６９３万円となり、前年比８．０％上昇した。

供給の減少については、人気の高い東京都区部でのデベロッパーの物件売り惜しみ、
郊外での在庫積み上がりによる在庫調整圧力があるという。１０月の在庫水準は２
００４年２月の８７５５戸以来の高いものとなった。

契約率も１９９８年１月の６２．２％以来の低水準となった。区域別にみると、都
区部が７０．４％と辛うじて７０％を上回ったほかは、すべて７０％を下回った。
特に東京都下と埼玉では５０％台にまで落ち込んだ。この背景には、価格の上昇が
あるという。１０月の平均価格は１９９２年（５０６６万円）に近い水準に上昇し
ており「団塊ジュニアにはハードルが高く」（同研究所）なっている。

同研究所では、１１月の発売戸数は６０００戸程度と見込んでいるが、０７年全体
では６万５０００戸を下回る可能性もあるという。同研究所の０７年の当初の供給
見通しは８万戸だったが、７月に７万１０００個に下方修正、それをさらに下回る
可能性が大きくなったという。実際に６万５０００戸を下回れば、１９９３年の４
万４２７０戸以来の低水準となる。

改正建築基準法施行でマンション着工が遅れているが、その影響が供給面に本格的
にでてくるのは「年明け２月頃になりそう」（同研究所）だという。０８年の供給
は０７年のそれをさらに下回る可能性が大きいという。

一方、近畿圏のマンション発売は前年比１４．８％減の２６４８戸となった。契約
率は７８．１％と今年最高を記録したが、大型の人気物件の供給があったためという。

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低迷と言っても、バブリーな話ですね。
やはり、不動産売買を行う会社は、いつの時代になっても「喉元過ぎれば熱さ忘れる」
「過去を教訓とせず、目先ばかり追いかける」というのが世の常なんでしょうね。

どうせ、また失われた１０年のように超低迷期の波が来るでしょうね。

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しかし、田舎者の私から見ましたら、購入価格が５０００万円はするマンション
って、本当にその価値があるのかな？と考えてしまいます。

猫の額ほどの土地の上に何百世帯も乗っかって、まぁ１００年住宅のように１００
年は保つとしても、３０年も経ったら、いくら綺麗に建物を維持してもほとんど資
産価値など無くなり、価値があるとすれば、敷地利用権の土地所有持分のみ。

その少ない少ない持分の土地は、そのときいくら価値があるかは分からないけど、
そう考えると、土地付一戸建か、勤め先が住宅手当の出る会社なら定年まで賃貸に
住み、定年後家族と共にどこかリゾート地でも一括で買って住んだ方がいいように
思います。

ただ、

管理する分譲マンションが増える⇒管理会社は仕事が増える⇒管理会社の求人募集
も増える⇒管理の仕事は比較的高年齢層まで求人募集しているので、全体の雇用状
況の改善にも繋がる。これは世の中にとって、良いことではありますね。

たとえ、売ろうと思って区分所有者はそのマンションには住んでいなくても、マン
ション管理組合に毎月の管理費や修繕積立金は払わないといけないし、売買契約の
前の重要事項の説明では、滞納があれば、その滞納分を買主に伝える義務があり、
売主が滞納分を払わないと買主が管理組合に払わないといけない＝売買価格も落ち
るし、買う側も売主を不信に思いおもうように売れないので、管理で取り損ねると
いうことはないような制度にしています。

督促を怠って、時効になったら駄目ですけどね。
確か、管理費等の債権の時効は５年だったはず。

住みついていながら、管理費を払わない延滞者から取り立てるのは大変でしょうけど。
ですが、区分所有者３/４以上および議決権３/４以上による集会決議で可決され、
裁判上で競売請求すると、強制的に売り飛ばすこともできます。（滞納者の意見は
必ず聞かなければいけません。しかし、聞いたからと言って競売の請求を止めなく
てもいい。ようは「一応、言い分は聞いてあげなさい」というだけ）
「買ったものなんだから、勝手だ！」は通らないのがマンション（共同生活体）で
すのでね。

分譲マンションの販売数は減っても、管理する管理会社の管理戸数は、管理戸数が
減る＝仕事が無くなるということはなく、管理戸数が増えずに「留まる」だけです
ので、やはり分譲マンションの管理という業種は地味ですけど、息は長い仕事だと
思います。（老朽化で管理組合から委託されていたマンションが解体することにな
ったとしても、管理会社も親身になって再建計画を提案し、親会社を使って、新た
に建築⇒そこまで管理組合と一丸になってやり遂げたら、その管理組合はまた管理
を委託してくれる確率のほうが高いでしょう。）

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経済効果だけでなく、管理業務という雇用も含めて考えると、マンションが増える
ことは、良いことであると言えますね。