分譲マンション3室購入 賃貸のその後

3室のうち、今年2月末に1室退去となり空室のままでした。

単身用の賃貸物件も相当増えていまして、某メーカーは私の実家がある
街には、もう賃貸アパートを建てないと決めたそうです。
（地元不動産会社に勤めている方から聞きました）

また、所有する建物も随分と古くなり、なかなか入居者が決まらないと
いう状況でした。

ですが、ようやく入居者が決まりました。10月1日から入居。
個人契約ですがとても良い入居者（勤め先は大手で勤務年数も長い女性）
でよかったです。

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約3年前に家賃滞納、水道代滞納（5万円近く）で行方不明になった
入居者がいました。大変手間と時間、そして出費が嵩みました。

分譲マンション3室購入 賃貸のその後(1室、不動産明渡執行) - マンション管理のお勉強日記＋スピリチュアルなブログ：飯田史彦教授　江原啓之氏　坂本政道氏等の精神世界の書籍を読んで

それ以来、法人契約か勤め先がしっかりしている人でないと、
まだ空室のほうがマシだと思うようになりました。

今回入居者が決まった部屋以外の2室は法人契約です。

分譲マンション3室購入 賃貸のその後(強制退去の部屋、新たな入居者決定) - マンション管理のお勉強日記＋スピリチュアルなブログ：飯田史彦教授　江原啓之氏　坂本政道氏等の精神世界の書籍を読んで

この部屋（4階）は、不動産投資をはじめた一番初めに購入した
部屋でした。ですが5階南向き東角部屋の売物件が出ましたので
即購入して、この部屋は売却しました。

今は5階3室を所有しています。
10階建てで5階までは１DKの建物で、6階以上は2LDK・３DKの
ファミリータイプの間取りになっています。

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不動産投資ですが、
今後は単身用の物件を購入することは考えていません。
私の実家のある地域（街）では、単身用は供給過多の状態です。

２LDK以上で築年数が15年以内のもので立地も良い物件があれば
検討したいと思っています。

話は変わりますが・・・
以前に京都市内に住んでいたことがあります。
京都市内、単身用は異常に供給過多ですね。特に築年数が20年以上
30年超の物件の家賃がとても安いです。3万円台前半が当たり前ですね。
学生の街は、古くなった単身用物件の家賃が安いです。

京都市内になると、私の田舎街の固定資産税と比べましたら、比べ
ものにならないくらい高いでしょうから大家さんは大変だと思います。
逆に家族向けで築年数の浅い物件の家賃は非常に高いですね。

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中古分譲マンション購入の借入金は、平成30年12月に残金の繰上げ
返済を行い完済しました。

完済した時、預貯金はほとんどありませんでした。
毎月の給与＋賞与＋家賃収入のほとんどは借入金の返済に充てて
いました。

その後、令和元年6月（納車）FK8 CIVIC TYPE R の新車を労働金庫
のマイカーローンで購入しましたが、令和3年10月4日に繰上げ返済
して完済。それ以来、無借金生活を送っています。

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こうして、
私の貯金生活は、平成31年1月からようやく始まったわけです。

HONDA FK8型 CIVIC TYPE R は中古車高騰時に購入価格よりも
高く売却することできましたので、貯金生活は平成31年1月からだと
考えています。

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一時期4室所有していましたが、とても不安でした。
4室共に入居中でしたが・・・
空室となりますと分譲マンションですで管理費と修繕積立金は空室で
あっても払い続けなければいけません。

そこが無借金になったあとでも続く「支払義務」です。

分譲マンションを賃貸で貸す場合は、空室時の出費リスクを十分に
考えないといけませんね。

ですので、特に単身用は３室所有だけで十分だと感じています。

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あとリスク回避のためには、出来るだけ街中にある物件が良いです。
立地条件＝今所有している物件は、建物は古いですがそこだけは良い
条件かなと思っています。

スーパーでの買い物、金融機関、コンビニ、飲食店＝繁華街（飲み屋街）
に歩いて行ける住宅地にあります。

また、街中となると防犯面も重要です。
日中は分譲マンションなので管理人が駐在していて、エントランスは
オートロック、ALSOKの警備が付いていて、エレベーター内には監視
カメラがあります。





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建物は年々古くなりますので売り時を考えていかなくてはいけませんね。
5階の南向き東角部屋は、私の終活の部屋にしようと思っています。