頭金として使うのか、早期一部繰上返済か：繰上返済の効果と魅力③

「持ち家が欲しい」その思いで、多額の借入をする
わけですが、自分の持ち物になったと言いましても、
金融機関の抵当権が付いています。
借金が無くなるまでは、銀行のものということです。

自動車で言いますと、所有者が金融機関で、使用者が
私というカタチと変わりません。

・・・

そこで、借金である住宅ローンをコツコツ返済して,
数十年後にようやく「自分のモノ」になるわけですが、
その中で、借入当初に「頭金」を入れる，そして返済
期間中に「一部繰上返済」をするという早期返済の手段
が２つあります。

これらは、借入時点と途中とで次元の違う話のように
見えますが、実は繋がりがあります。

それが、繰上返済の効果と魅力③です。

・・・

「住宅を購入したい」
「持ち家を手に入れたい」
「気に入ったマンションがあった」
「こんな戸建ての家を持ちたい」

そういう思いで、購入を決意して、あれこれと見積や
購入に必要な金額を不動産会社から出してもらって
決定した購入価格が３,０００万円だったとして、

借入期間：３５年（新築）
金利：全期間固定金利２．５％（保証料込）

の場合、下記の通りです。


これに、「５００万円の自己資金を用意して頭金」
として入れた場合は、借入金額が２,５００万円
になりますので、繰上返済の効果と魅力➀で使用した
下記の通りです。


３,０００万円の借入をした場合の利息額は、１,５０４万円
２,５００万円の借入をした場合の利息額は、１,２５３万円
ということですよね。

当然「同じ借入条件でも借入金額の大小で利息が違う」
のは当たり前のことです。

その利息額の差は、２５１万円です。

要は、頭金５００万円を入れると「２５１万円の利息軽減の
効果がある」と見ることができます。

・・・

しかし、繰上返済の効果と魅力②での、
３,０００万円の借入１ヶ月後に５００万円を繰上返済した
シュミレーションを見てみますと、


５７４万円の利息軽減の効果が出ます。

なお、細かいことも含めると約定通り返済した１ヶ月分は、


５００万円の早期の一部繰上返済によって、
元本は、２,４９１万円

これを分かりやすく約２,５００万円と見まして、
この元本に対する残りの利息を見ますと、
借入当初３,０００万円で利息額は１,５０４万円だった
のが、５００万円の繰上返済によって、

元本残高２,５００万円に対して、
当初利息１,５０４万円から、借入１か月後に一部繰上返済
を行い、その繰上返済を行ったことで減少した利息分の
５７４万円を引きますと＝元本残高２,５００万円に対す
る利息額は９３０万円ということになります。

これは上記の２つのシュミレーションを見ると、そうなって
いるのか分かりますよね。

ここが「ポイント」です。

頭金を５００万円入れて、２,５００万円で借入をすると
借入に対する利息額は１,２５３万円。

早期一部繰上返済で５００万円入れて、
元本残高２,５００万円にすると残りの元本残高に対する
利息額は９３０万円。

「繰上げ返済をするほうが、更に３２３万円の利息軽減」
となるわけです。

・・・

これが「５００万円の活かし方（生かし方）」、お金の
活かし方なのです。

但し、１点「当初２,５００万円借入」と「繰上返済
で２,５００万円の元本残高となった」で違いがあり
ます。

それは、「毎月の返済額」です。

当初２,５００万円借入の月額返済額は８９,３７３円
繰上返済で２,５００円借入となった月額返済額は、
３,０００万円の借入当初の設定通り１０７,２４８円
です。

この５００万円の早期一部繰上返済を「期間短縮」では
なく、「返済額を変更（減らす）」と３２３万円の効果
が無くなりますので注意です。

あくまでも、「毎月の返済額は借入当初通り（同じ返済額）」
で返していくことです。

借入当初に組めて融資が受けられた毎月返済額ですので、
そのくらいは同額を返していくほうが借金も減りますからね。

・・・

このように、

３,０００万円の借入に対して、５００万円の頭金を入れた
場合の利息の動き（多い少ない）と早期繰上返済による
利息の減少を合わせて見てみると、何をどうすることが
実質的な金利抑制、利息軽減となるのかよく分かることと
思います。

・・・

このようなことを考えて（あの手この手）、中古分譲マンション
２部屋購入の借金を合計でプリウス１台分、もう少しで
２００万円台の借入残高まで減らしてきたわけです。