３０万円からの不動産投資：物件探し・資金調達・繰上返済

ここ数回のブログの記事で、私の不動産投資の方法及び
手のうちをブログに書きました。

なぜ「タネ明かし」を書いたのか。

それは、「本当に『３０万円から不動産投資』をする
ことが出来た」からです。

不動産投資は、金額が大きくなります。
私が購入している物件では「多額」とまでは言えませんが、
他の購入物よりも「金額が大きい」のは間違いありません。


「現金たったの３０万円からの不動産投資」
「所有権も私個人の名義」
「購入時に借金しているのに抵当権が付いていない」

そして、２部屋合わせての借金の額は、
もうすぐ２００万円台。

たぶん、何か裏があるとお思いの方も多いと思います。

それは全くありません。
不動産投資の雑誌のほうが、よほど裏があります。

私は、
「親から一銭も借りていない」
「当然、知人や友人からも借りていない」
「借入は金融機関のみ」
「隠し金（貯蓄等）も一切投入してない」
です。まとまったお金も持っていませんでした。

でも、３０万円からの不動産投資が出来きました。

そのポイントをまとめますと、

＝物件探し＝
＜知識＞
➀地元や元住んでいた街で土地勘がある物件を探す。
②立地条件や需要を掴む（学校・スーパー・人が集まる場所等）
③新聞チラシやネットで売買物件を日々チェック
④賃貸情報誌も見る

私の場合、毎月賃貸情報誌もよく見ています。
なぜ「賃貸情報」なのか。
それは、家賃価格帯のチェックと需要のチェックの
ためです。それはいつまでも空室となっている物件
は「何かしらの要件で決まらない」わけですので、
それは何かを考えています。
「家賃が高い」「ここは３ＬＤＫ等の家族向けが埋まる
地域」「繁華街に近く１Ｋから１ＬＤＫがすぐに埋まる
地域」「人気の間取り」など、賃貸情報誌を見ています
と、すぐに満室となって消える物件から数ヶ月から１年
近くも掲載されている物件などが見えてきます。
「賃貸情報誌」は家賃相場と土地勘を補強してくれる
情報誌ということです。

＜行動＞
➀時間があるときには、不動産屋回りをする。
②所有者が手放したい，要らないという物件を見つける。
③根気強く、世間話等もしながら価格交渉を行う。

「コレはお買い得！」「コレは安い！」
という物件は、そうはお目にかかれません。

お買い得そうな物件がありましたら、

その物件が立っている地域の需要はどうなのかを思い出して
需要（ここは単身向けが埋まりやすい等）に合っていれば、
あとは交渉次第です。

世の中、「マンションなんて棟単位で持っている」
「こんな田舎の分譲マンションの一室なんて要らない」という
人だっているものです。

私の１室目の購入のときはそうでした。

「夫が仕事柄、付き合いで購入した」
「夫も妻も新築当初の購入から一度も
マンションを見たことがない」
「相続で自分の名義になったが、遠方で不要」

ようは「その分譲マンションに愛着が無い」
という人がいるのです。

また、「タダというところまでは行かないが、手放し
たい。その手放したいという気持ちは、どちらかという
と『捨てたい』に近い」そういう物件があるのです。

これを地道に回って探し当て、そして交渉していく
と市場で売っているような価格でなく、「捨て値」
で購入することができます。


まさに「足で稼ぐ」です。

これを、ただ単に情報誌やネットだけで探していては
価格の相場（これは高い・安い）や求められている物件
は把握できましても「捨て値」では買えません。

やはり、直接あるいは不動産会社を通して、
「しつこく欲しいという気持ちを伝える」という
動きをしなければなりません。

そして会話していると「実は・・・要らないんだよね」
「あげるよ（激安で販売）」ということに繋がったり
するのです。

２室目購入時は、所有者と直接話し合いました。
持ち主は、不動産会社の社長さんでした。

はじめに、３階が売りに出ていました。
そこで、不動産会社を訪れると、売れてしまっていたと。
「あぁ、そうですか・・・」と話をしてましたら、
５階も持っているけど、５階はどう？と。
「５階は高いでしょう」と話をしていましたら、
３階と同じ価格で売ってあげるよという話になりました。

そこからが勝負です。
嬉しい気持ちと、是非購入したいという話をします。
そして、少し世間話をして、相手が「それでもう決定？」
というような雰囲気になってきたところで、
「社長！実は４階を買って持っています。これが
権利書と売買契約書です。５階も是非欲しいのですが、
私が４階を買ったこの金額で売ってください」とお願い
しました。

そうしましたら、「・・・いいですよ」

これが「思い」を伝えて、盛り上がったところで「捨て値」
での交渉です。

会話の中で、社長さんは、大きな事業（プロジェクト）を
するから小さな管理物件は要らないという話をしていました。

「要らない」
勢いで言った言葉かもしれませんが、

そこを、「突く」わけです。
その社長さんの思いも突いて、「要らないならください」
という流れで安く購入します。

ちなみに、
どちらの購入の際にも、
「私は宅地建物取引主任者の資格を持っている」
「私は管理業務主任者の資格を持っている」
「私は元々不動産会社で働いていた」

なんて、不動産を売ろうとしている人、そして不動産会社
の接客している社員、社長さんには一切言いませんでした。

「知っているんです」とカッコつけても何の得にもなりません。
また、相手も身構えてしまいます。一切語らずです。

「いい物件ですね」「欲しいなぁ」

という気持ちで話をするわけです。
そうしますと、相手の気持ちも見えてきます。

そして、鉄則なのが、最終的には
「市価やお買い得な売買価格（表示している価格）」
ではなく、
「要らない」「捨て値」で購入することです。
これを探し出すのが物件探しですね。

「捨て値」「捨て値」とよく書きますが、
「捨て値」とは、どのくらいの価格のこと？
と思うでしょう。

私の中の定義は、
「半値、八掛け（出来れば更に二割引）」が鉄則です。
きっちりと鉄則通りとまではいきませんが、
中古での相場が１０００万円の物件なら、４００万円
というところです。

もちろん、売り手はびっくりします。
相当に驚きます。
「買いたいなぁ」と寄って来ているので、売り手も
愛想よく話をしてくれますよね。
そして、何度も、他愛の無い話もして親しくなった
ところで「ズバンっ！」と購入希望の価格を言うの
です。意思表示はハッキリとですね。

全く相手にされないときだってあります。

ですが「だからどうなの？」です。

私は、この価格なら買いますよと意思表示しています
ので、あとは「捨てるような価格でも手放したい」
「今、いくらでもいいからお金が欲しい」という
売り手を見つけることがポイントということです。

購入したら、返済していかなければいけません。
返済額は少ないほうが良いに決まってます。
そこで、
出来るだけ安く購入するためには、「ズバリ！この捨て値
で捨ててください」と話し合うのも重要です。

そこは、不動産営業マン以上に交渉が必要です。

私達一般庶民から見て、そんなことってあるの？と
思うかも知れませんが、
世の中、「要らない」っていう人もいるのです。

ドバイのお金持ちは和牛２００グラム数万円の
お肉を食べるときに金額を聞いたりしません。

自家用ジェット機で日本に遊びに来るお金持ちは、
空港使用料１日数百万円を気にしません。

それと同じく、日本人でそこそこのお金持ち以上の人も
時と場合によって「こんなもの要らない」と思うと、
タダ同然で手放します。

お金持ちで「ドケチ」な人も大勢います。

しかし、いざという時には多額の資金を出すように、
ドケチでもさすがはお金持ち、効率と自分の手間暇、
気にかかることの解消を考えて「邪魔」「目障り」な
小さい物件は、捨てるときは捨てるものなのです。

ただ、一般公開のようにネット等で掲示して販売価格
を載せる際には、若干相場よりも安くした売買価格しか
載せません。

どう見ても２,０００万円は価値がある物件を、
８００万円などの価格で大ぴらに掲示はしないと
いうことです。

そのような物件を探すのが大事ですね。

「管理が邪魔」「気にかけるのが面倒（投資が小さ過ぎて）」
「手放したい」「捨てたい」これが最高に安くなります。

そして、次には、
「とにかくお金が必要なので売り飛ばしたい」
も安くなります。しかし、こちらはいくらの資金が必要
という計算があることも多いので、超安値とまでいか
ない場合があります。


＝契約＝
➀事前に融資実行が出来るように金融機関と話し合っておく。
②売買が成立した際には、出来るだけ早く手続きを済ます。
③早めに資金を用意して、所有権を移転する。
④金融機関に抵当権を付けさせない。

１室目のときには、宅建と建築士を持つ営業マン（課長）
が対応してくれましたが、「契約からこんなに早いのは
久しぶりですよ」と言っていました。

「スムーズに物事が進まないことは、止めたほうがいい」
これは直感での話ですが、躓き回り、営業マンと揉めたり、
あれが違うこれが違うなんて、購入前にひと揉めあるの
も住宅購入です。
スムーズに物事が運ばない場合は、購入は止めたほうが
いいです。縁起のようなものです。
どことなく、購入後に色々な揉め事が起こりそうだと
感じるわけです。

「契約から物件引き渡し（所有権移転）」

ここで、会社と提携している金融機関が出てきます。
売買は、金融機関の応接室（１室目）や不動産会社（２室目）
で行いました。


ポイントは、やはり
「提携先の金融機関の存在」です。

これは、私が勤めるような会社（提携先の金融機関がある）
でないと、「資金調達」はかなり困難だと思います。

なぜ資金調達が困難なのか。

それは、
「金融機関は、個人（サラリーマン）が借金して不動産
投資をするのにお金を貸したがらない」からです。

「借金しての投資」これが駄目なのです。

基本的に金融機関は、投機的資金は貸しません。
フリーローンでも説明書きに書いています。
※セカンドハウスローンやアパートローンは別

では、どういうカタチで私は借りているのか。
「会社と提携の、その金融機関独自の証書貸付」です。

私の場合「会社と提携の金融機関が『資金源』」
ということです。

要は「３０万円しか手許に現金が無い」わけですから、
一室購入するにしても、まとまったお金必要ですよね。その
お金をどう調達するのか。自己資金を多額に持って
いるか、資金調達先が無いと、さすがに不動産投資は
無理です。

・・・

２室目は、提携先の金融機関ではなく、別の金融機関
を利用しようとしました。
会社に給料天引きで、いくら毎月返済があるのか分かる
からです。

しかし、地銀・信用金庫を含めて、直接行員と話をして
申込書まで記入したのに断られました。
断られた金融機関は４行です。
一部のみ融資可であとは自己資金（持っていない・・・）
という条件も１行ありました。

「事前に金融機関と話し合い」と書きましたが、なぜ
５行も回ったのか・・・それは、某信用金庫が融資の前日
に「出来ない」と言ってきたからです。
通帳も「新規で作ってください」と作り、すでに不動産会社
の社長が司法書士の先生の予約も入れていてです。
前日のドタキャンには驚きました。

それほど、「借金しての不動産投資には『貸せない』」
ということです。

苦い思いをしました。

結局は・・・やはり、提携先の金融機関に頼りました。

やはり「この金融機関は私のメインバンクで資金源だ」
と感じました。

交渉すれば、抵当権無しの無担保で、保証人も無し
保証協会の保証のみで借りられます。
ですので、今の２部屋は抵当権が付いていませんので
売ろうと思えば売ることができます。

なぜ抵当権無しのほうがよいのか。
心理的なものもありますが、私の場合は、最後の不動産
投資（予定では４室所有）の際に活用したいため、抵当
が付いていると、その際に「勝負のときの手玉」になら
ないからです。

このように色々とありまして、

会社と提携の金融機関の親切さを強く感じて、それから
というもの、あれこれと深く相談することにしました。

第三弾の購入検討中の物件資金も、結局は他の金融機関
には相談せず、また会社と提携の金融機関に相談しまし
て、すでに融資が受けられる体制にしています。

＝自己所有の物件となって＝
➀出来る限り、早めに返済する。
②少しでも一部繰上返済して借金を減らす。
③物件管理は、客付した不動産会社へ任す。

所有権も移転して、名実共に自分の名義になった後は、
繰上返済をどんどん行っていきます。

ここでも、
会社と提携の金融機関の有り難さがあります。

それは、１０万円でもいくらでも繰上返済の事務手数料
が無料ということです。

ですので、

＜返済原資＞

➀毎月の給料（一部）
②毎月の家賃収入
③年２回の賞与

この３つの収入でどんどんと借入金返済をしています。


「３０万円から不動産投資をして、他の購入資金は
金融機関（特別な関係の）から借入して調達」なのです
から、
「あとは、毎月の給料や家賃収入、そして年２回の賞与
を貯めて、何度も繰上返済をする」です。


＜トラブルに関して＞
「物件管理は客付の不動産会社へ任す」
水漏れ等は、不動産会社や管理会社を通して連絡が
あります。

いちいち対応していると自分の時間が取られますので
多少高くても不動産会社や管理会社に修繕・補修を
任せています。

そして、修理代は即日支払いします。

水漏れがありましたよ、という電話連絡だけでは「不動産
会社も儲からない」ですからね。

お仕事をお願いするようにしています。
一石二鳥ですね。

水道工事会社も知らないわけではないですが、
間を取り持つという手間が省けます。

・・・

このようにして、分譲マンションを購入して返済して
います。





このように、「そのとき」どう行動するのかを見ていき
ますと、一番つまずくところは、

「まとまったお金を貸してくれる先があるかどうか」です。

物件を見分けるチカラも大切ですが、やはり資金調達が
できなければ、いくら条件の良い物件を見つけましても
購入できません。

「雪だるま」のように、「お金がお金を産む仕組み」
を作り上げるためには「資金が必要」ということです。


＝不動産投資に関して＝

「３０万円から不動産投資」をする。
「年収３００万円台で不動産投資」

不動産投資の雑誌を見ましても、少額で不動産投資を始めた
という人の記事を読んでいて、きちんと不動産投資で歩んだ
手順を書いている人は３０万円や１００万円のみの自己資金
からスタートという人はあまり見かけません。

少なくても５００万円、１０００万円程は自己資金を用意
しています。

そのような、「まとまった自己資金が無い人」が不動産
投資の雑誌にも載っていますが、どこからお金が
湧いてきたのか分からないようになっています。

金融機関での借入にも触れていない・・・

それは、

「親から援助を受けて投資をしている」
「友人・知人にお金持ちがいて、そこから借りている」
からです。

ちなみに「資金の流れが分かる」ように書いている人は、
年収が５００万円～１０００万円以上と明記して、自己資金
も多い人で４０００万円程投入したと書いています。
そして、あとは金融機関からの借入。

それなら分かりますよね。

だから、３０万円や１００万円で不動産投資を始めたと
言う話のほとんどはつじつまが合わないのです。

年収３００万円台で、
５年後に、数棟を所有している記事もありますが、どう
考えても計算が合いません。投資で一番大切な「資金源」を
隠して書いているからです。

だから、合うわけがないのです。大半が借入でスタートして
いるのですから、たとえ無利子でも毎月の返済があります。

その状況の中で数年で、数棟所有なんて、低い年収＋借金
返済もある家賃収入で、複数棟の購入なんて出来ません。

出来るのであれば、その方法を明記できるはずです。
物件の良し悪し、購入後の空室の有無は別としまして、それ
だけ借金が出来るのであれば、その方法「○○銀行の□□貸付
（ローン）を利用して数百万円の物件を購入するという方法が
ある等」を公表すべきです。

そこが書かれていません。

私は「会社と提携の金融機関の存在が鍵となっている」と
明かしています通り、その金融機関が資金源となっています。

「年収３００万円台」「３０万円、１００万円からの不動産投資
で成功した」というのであれば、その流れを説明しないと本当に
そんなことが出来るのか否かの証明になりませんよね。

そういう、重大な事実を書いていない、頑張れば誰にでも出来る
ような書き方での少額投資からの成功話が多いです。

ですので、重要な途中経過を飛ばさずに、正直に「お金の流れ」
を書くべきです。

「親や友人知人等の資金のチカラを借りて、知識や知恵は自分
が出してお金を増やした」「こんな金融機関の存在がある」等

でないと、３０万円、１００万円で資金源もなく不動産投資が
出来るはずはありません。

また、３０万円や１００万円程度のお金だけで、いくら
中古と言っても分譲マンション（一室）でさえ買えません。

そんな話を雑誌に掲載されても、読んだ読者が被害を
被るだけですよね。

最大のポイントは「いかに購入資金を調達するか」です。

年収３００万円台ですと、せいぜい借りることが出来る
のは住宅ローンくらいです。そして、その物件を貸して
副収入を得る程度。

・・・

あとは「表面利回りではなく『投資利回り』で１０％以上」
「立地条件の良さ」「捨て値での購入」に心掛ければ良い
わけです。

ですので、私の場合の不動産投資のポイントは「借りやすい
金融機関の存在」があってはじめて、投資が成り立っている
わけですね。

これが「タネ明かし」ということです。

私も知らないことがたくさんあります。
このように通常でも「借りやすい金融機関」があるので
あれば、「誰でも不動産投資が出来る」と思います。

私は「なかなか借りれなかった（４行に断られた）」
という経験から「普通なら、難しい」と思っているだけです
ので、「資金源」さえしっかりと確保できれば、誰でも
３０万円から不動産投資が出来ると思います。

そうなりますと、次は物件の見極めが最大のポイントとなる
でしょうね。

１番の問題は「資金繰り」「資金調達」
２番の問題は「捨て値物件で、入居者が決まりやすい物件の購入」

ということです。