手許現金30万円からの不動産投資（総まとめ）

私は３０万円から不動産投資を始めましたが、
少額からの不動産投資で、『ポイント』となる
のが、

「どのように購入資金のお金を用意するか」
という「資金面」と、

「入居者が決まりやすい物件で、捨て値価格の
物件をどうやって見つけるのか」
（はじめから「捨て値」価格では売っていません。
格安物件を見つけたら、そこから交渉です）

という「行動面」の、

２つが重要なポイントになってきます。

金融機関（銀行）や不動産会社等で約８年半の
間、「おカネ」と「不動産」に関わってきまし
たが、

・知識と経験があっても、お金が無い
・おカネはあっても、知識や経験が無い

このどちらが欠けても、不動産投資は難しい
（出来るだけの資金を持っていてもリスクが大）
ことだと感じています。

買うのは簡単です。
お金さえあれば、ポンっと支払い購入できます。

しかし、誰も借りてくれない・・・となっては
お金を捨てただけですよね。

とは言いましても「資金面」「資金調達方法」
「資金源」が無いと、不動産投資も始めること
が出来ません。

まずは、手許資金が少額な分「資金源」を確保
することが最需要課題となります。

そして、資金の目処が立ったのちは、
やはり「足で稼ぐ」「捨て値物件を探す」です。

そこで、３０万円等の少額からの不動産投資の
各ポイントをまとめてみました。







そして、半値、八掛け、二割引での購入を念頭に
置いていますが、実際には、この条件での物件購入
も非常に難しいです。

しかし、「購入価格」を下げないと、利回りが上が
りません。

利回りが上がるということは、早期に投資資金が
回収出来るということですので、重要なポイント
の１つです。

「家賃価格帯の設定を高めにするか」
「購入価格を出来るだけ低い（安い）価格で買うか」

のどちらかとなりますと、家賃価格帯は、賃貸情報
雑誌を見れば一目瞭然ですが「相場」がありますの
で、市場に合わせないと借主など出てきません。

そうなると、「購入価格を捨て値まで下げてもらう」
ほかありませんよね。

その目安として、ブログ内にも書きましたが、


不動産会社がよく提示している「表面利回り」

これでは、実質の「実入り」の計算にはなっていま
せん。キャッシュフローと合わないわけです。

・・・

私は、必ずこちらの計算式で「最低１０％以上」
でないと購入しません。

手許に、実際に残っていくお金が「利回り分」だ
という見方です。
この計算式こそ、不動産投資をする人が思い描いてい
る「残る・増える」お金の計算でしょう。

「１０％」と言いましても、購入から資金を回収する
までに１０年もかかるということです。

１０年は長いですよね。

ですので、大手住宅メーカー等、リユース物件等の販売
で賃貸した場合の利回り（表面利回り）を表記している
物件がありますが、「４．５％」「５．６％」など、
「いつ回収できるの？」「回収できた時には、その
物件は価値が残っているの？」という物件が大半です。

表面利回りなら、「１５％～１９％」くらいの利回り
の物件は無いのですか？と不動産屋に聞いてみてもよい
と思います。

当たり前のように、「？？？」そんな物件あるわけない
でしょ、と言う不動産会社が圧倒的に多いでしょう。

・・・

でも、「世の中、探せばある」ものなのです。

私が３室目も同じマンションを購入するのは、その物件
自体が「立地条件も良く」「建物の管理も行き届いている」
「（先月の賃貸情報誌を見ても）入居募集が無いくらい
部屋が埋まっている」という物件で、しかも「捨て値」が
出る物件であり、収益性も非常に高いことを掴んだことから、
自然と、この物件に購入が偏っているだけのことです。

３室購入共、仲介先や売主の不動産会社が違います。
しかし、目に止まるのが、この物件なのです。

ですので、この分譲マンション以外にも多くの分譲マンシ
ョンが立っていますが、総合的に安く購入できて、街中で
需要もあるために、購入するなら無難に「この物件」と
なっているわけです。

駐車場は市内の平均相場の２倍します。
街のど真ん中周辺。商業地域に立っています。



私は、この物件の収益性を知ったことで、売りが出た際に
お金や資金繰りに余裕があれば、購入していくというスタ
イルは今後も変わりませんが、違う物件も購入したいと
いう気持ちはあります。

しかし、「実質利回り」で１０％以上の物件となると、正直、
なかなか見当たらないというのも実情（実態）です。

現在所有の２室は、
表面利回り
４階：１７．８％
５階：１７．５％

実質利回り
４階：１１．４％
５階：１１．１％

さすがに、この高利回り以上の収益が出せる物件は、
他の売り物件の分譲マンションでは、まだ見つかってい
ません。