中古分譲マンション購入のその後（投資利回り）

ようやく自分自身の時間が持てました。

中古分譲マンションの４階、５階の２室を購入
しましたが、今のところ法人の入居者も固定
しており安定しています。

再度投資利回りを計算しました。

（年間：表面利回り・グロス利回り・想定利回り）
よく投資物件には、この数値が出ていますが
これは、単純に家賃収入と購入価格（物件本体のみ）
で表しており参考にはなりません。

○購入価格÷年間家賃収入

４階：２１．０％
５階：１７．５％

なぜ参考にならないのか。
それは、年間経費が入っていないからです。
＜年間経費＞
①固定資産税
②分譲マンションなら、共有部分の清掃費等
　の建物の管理費
③分譲マンションなら、修繕積立金の支払
（修繕積立金は売却しても返金されません）


（年間：実質利回り・ネット利回り）
私は、年間の収支はこちらで見ています。

○購入価格÷（年間家賃収入-年間管理費及び
　　　　　　　　　　修繕積立金-固定資産税）

経費加算：
管理費・修繕積立金
４階：１５．９％
５階：１２．４％

管理費・修繕積立金・固定遺産税
４階：１４．６％
５階：１１．１％


やはり、せめて年間の家賃収入から年間に掛かる
経費を差し引いて考えないといけませんよね。

いくら瞬間的に家賃全額が手許に入ってきても、
管理費や修繕積立金、固定資産税の支払いで出て
行くおカネははっきりと決まっていますので、
その分は収入とは呼べません。

実質利回り＝手許に残る現金

不動産投資（賃貸収入）の基本は、利回り１０％
以上と言われています。

意外と、この利回りを表面利回りで表している
不動産業者がけっこういます。
実質になると、９％以下という物件もありますので
そこは注意が必要です。

「投資したおカネは１０年以内で回収」
が基本中の基本ですね。

一番、投資の収支を表しているのが、
初期投資費用込の実質利回りです。

単に土地・建物の購入価格だけでなく、不動産会社
への仲介手数料、所有権移転登記（登録免許税、
司法書士への報酬含）売買時の固定資産税日割、
収入印紙代やその他準備物（印鑑証明）そして後日
納付書が届く不動産取得税の「全て」です。
更には、自分自身が購入までに動いた交通費等も含め
て購入価格と見てよいと思います。

要するに、
「購入するのにかかった全ての費用＝購入価格」
と比較し「１０％以上の家賃収益率」があれば
収益性のある物件と見てよいでしょう。

ちなみに、
４階：１３．１％
５階：１０．３％

※不動産会社・売主を往復したり、交渉した時間、
交通費（ガソリン代）は控えていなかったので
入っていません。

随分と利回りも下がりますが、実態を掴むのであれば
「全ての費用」で計算すると良いでしょうね。

・・・

私の場合、
なぜ４階のほうが利回りがよいのか・・・

５階の前オーナーが、ナント敷金礼金ゼロ、
家賃も相場よりもかなり安い家賃で貸していた
からです。

一番低い階層の２階の家賃よりも安く貸して
いました。安過ぎです。

田舎と言えども、市内繁華街のど真ん中で、
駐車場も他の地域と比べて約２倍する地域で、
賃貸用マンションではなく、分譲マンション。



空室になった際には家賃を上げる予定です。