早めに一部返済？それとも貯まってから？繰上返済の効果と魅力➀

手許資金を全て頭金に入れて、残金は住宅ローン。
そういう方も多いと思います。

住宅購入は、「人が借金をする」中で一番多額で
大きな買い物であることは間違いありません。

住宅購入で借入をするのは、ごく当たり前ですが
住宅ローンを組むときには、

「あそこの銀行のほうが金利が安い」

とあれこれ調べることと思います。

しかし、住宅ローンを借りた後、「安い金利で借りた
ので、もう安心」と、月々返済予定表の通りに
返している人が圧倒的に多いと思います。

・・・

月々、３５年間、元本２５００万円の借入を返し
ていく。

これも、ごく当たり前のことだと考えがちですが、
住宅ローンは、低金利でも長い期間借入しますの
で、その支払利息も多額となります。

そこで、出来る限り、「貯まったお金で繰上返済」
するのが賢明です。

２,５００万円を金利２．５％（保証料込）で
借りた場合、


ボーナス返済無しで、
月々８９,３７３円を３５年間払うとした場合、
その期間で支払う利息部分は約１,２５３万円
にも上ります。

相当な利息額です。

元利金合わせて、３５年間で総返済額は
３,７５３万円

借りたおカネは、２,５００万円なのに。。。

全期間固定金利２.５％（保証料込）でも
これだけの金額を返すことになります。

・・・

この条件で、１年間で１００万円の繰上返済資金
を貯めて、一部返済をしますと、




なんと、元本部分１００万円の返済に対して、
利息部分の返済が「約１２７万円」も減ることに
なります。

合計しますと、１００万円の繰上返済で、
元本１００万円と利息分１２７万円
合計２２７万円の返済が無くなるわけです。

なぜ、
「返済した元本を超える利息が減るのか！？」
「利息って年２．５％ではなかったのか！？」
「１００万円に対して倍以上の利息？」
と思いませんか。

これは、月々一定額の返済＝元利均等の返済で
あるために、借入当初は、返済額、この例で
見ますと、８９,３７３円のうち、利息部分が

５万円超もとられているためです。

そこで「１００万円を返す＝元本に充当」
をすると、その元本部分の利息が無くなる
という仕組みです。

・・・

３５年間借りて、３０年目に１００万円を
繰上返済しますと、



減った利息は、たったの１１万円程度です。

これは、すでに３０年間のうちに利息部分
を払ってしまったため、残っている利息は
ごくわずかになっているということです。

・・・

では、５００万円で繰上返済を見てみますと、

➀毎年１００万円づつ貯蓄して、
２,５００万円の借入５年後に５００万円を
返済



そうしますと、利息部分は約４４４万円
減ることになります。

元本と利息を合わせて、９４４万円の返済
が無くなったことになります。

②退職金で、住宅ローンの残金を返済
２,５００万円の借入３０年後として、




借入元本が、５,０３６,０４６円で残り返済
年数５年が完済となりましたが、５年早く
返済した効果は・・・
減少した利息は、５００万円も繰上返済した
のに、３１万円程度しかありません。

・・・

「繰上返済」

これがどれだけ重要かが上記の計算を見れば
一目瞭然ですよね。

「借金は早めに返す」
これが大事ということです。

「後でまとめて返す」
は、損だということです。

それなら、もう３０年も利息も付けて払ってしま
っているので、あとは残金は無利息みたいなものな
ので、約定通り返すほうがいい、ということにな
ってしまいます。

・・・

同じ１００万円、５００万円というお金を返済に充
てるのであれば、早めに一部返済金として使うべき
ということです。

１００万円、５００万円を定期預金にしていても
１％も利息が付かない時代ですので尚更です。

「借入は利用した。利息を払うことになった」
これは、住宅のような大きな買い物では仕方がない
ことです。

しかし、その返済に充てる時期で、１００万円、
５００万円のお金が大きな効果（利息軽減）に
繋がるということも、借入後に考えていかないと
いけませんね。

・・・

そこで私は、購入した分譲マンションの２部屋
の借入に関して、数十万円からでも繰上返済して
いるわけです。だから、２部屋分の借金がもう
すぐ２００万円台の残金になろうとしています。

「すぐにはまとまったお金を持っていない→借入」

借りたら、毎月の給料や年２回の賞与、そして
家賃収入で、どんどん返済していく。
という循環で回しています。
そして、繰上返済をすることで利息の返済も
減らしているわけですね。

繰上返済の事務手数料。。。

私の場合は、会社と提携の金融機関ですので、
１０万円の繰上返済でも事務手数料は無料です。