①登録免許税と司法書士先生への報酬額

不動産の購入で一番気になる点と言えば、司法書士の
先生が持って帰る税金と報酬ですよね。

不動産会社への仲介手数料は、ネットで一覧表にて
よく掲載されていますので掴むことが出来ます。

しかし、購入時に掛かるもので、分かり
づらいのが
「登録免許税」と「司法書士先生への報酬」
です。

登録免許税は、売買（所有権移転）・新築（所有権保存）
や抵当権設定（借入などで）の際、法務局で「登記」をする時に
かかる税金です。

一体どれくらいかかるのだろう・・・
と思いますよね。

ポイントは課税標準額。

「課税標準額」という売買価格ではなく、
行政機関が計算した「その土地・建物の価値」
の価格があり、これを基に登録免許税は計算されます。
分かりやすく言いますと、
市町村の固定資産台帳にある課税標準額の
ことで、すでに不動産をお持ちの方は、毎年
４月１日付で納付書が来ている、
「固定資産税・都市計画税納税通知書」
に記載の課税標準額です。

この「課税標準額」は、実勢価格の７０％程度
と低い設定になっています。
但し、売り買いではお互いが納得した価格での
売買ですので、この課税標準額を見てしまうと
市町村が計算している価値との乖離が大きいの
で、売買が成立するまで、不動産会社も売主も
見せない場合が多いです。
売買契約が成立して、固定資産税の日割計算等
をする際に初めてこの課税標準額を知って、
「高く買わされた！」と思う方も多いようですが
あくまでも、売りたい、買いたいの双方の納得
いく価格が、その土地建物の売買価格ということ
ですね。

・・・

そして、登録免許税の計算ですが、

所有権移転（多くは売買のとき（競売含）
原則：（土地も建物もどちらも）課税標準額×２．０％
例外：Ｈ２７年３月３日までは特例税率で土地は１．５％
で計算。なお、建物で住宅用の家屋のみであれば軽減措置
で０．３％、認定長期優良住宅の建物は０．１％

となっています。

ちなみに相続の場合の所有権移転は０．４％
贈与の場合は原則と同じで２．０％

・・・

新築の場合は、
所有権保存登記ですが、
原則：課税標準額の０．４％
例外：住居用として軽減措置の対象となる
ものであれば、課税標準額の０．１５％
認定長期優良住宅の建物は０．１％

となっています。

住宅に係る軽減措置って？
これは簡単に言いますと、
平成２７年３月３１日までの特別措置ですが、
自己（自分自身）の居住用に家屋を新築または
取得した場合に、所有権の保存・移転登記、
住宅ローン等の利用で抵当権設定登記をする際に
この物件の登記に係る登録免許税が軽減される
ことになっています。
但し、
・床面積５０㎡以上
・築年数が木造等の非耐火建築物で２０年以内
・鉄骨鉄筋コンクリート造の耐火建築物で２５年以内
で自分自身の居住用家屋が対象となります。

物件を購入して登記をする際に、住宅用家屋証明書を
申請書に添付して軽減措置を受けます。

そして、住宅ローンを利用して購入する方は、
当然銀行等の金融機関の抵当権が付けられますが
抵当権が付くと、この登録免許税もＵＰします。
大体は普通抵当ですが根抵当の場合も
原則：債権額または極度額の０．４％
例外：例外：住居用として軽減措置の対象となる
ものであれば、課税標準額の０．１％
認定長期優良住宅の建物は０．１％

となります。


中古物件で住宅にかかる減税措置を除いて、
計算してみますと、

建物の課税標準額１０００万円
土地の課税標準額２０００万円
借入額３０００万円（購入価格は土地・建物合わせて
４０００万円の物件で残りは自己資金として）で
３０００万円の抵当権設定の場合、

建物：１０００万円×２％＝２０万円
土地：２０００万円×１．５％＝３０万円
抵当権：３０００万円×０．４％＝１２万円

登録免許税＝６２万円もかかることになります。

しかし、自己の居住用でしたら、しっかりと軽減措置
を受ける（しかも認定長期優良住宅を購入）となると、
建物：１０００万円×０．１％＝１万円
土地：２０００万円×１．５％＝３０万円
抵当権：３０００万円×０．１％＝３万円

登録免許税＝３３万円となります。

建物の登録免許税が２．０％と０．１％とでは
雲泥の差ですよね。

あとは、氏名や住所の変更は個数×１０００円
や住宅ローンが終わり、抵当権抹消などでの抹消
登記は個数×１０００円乃至は一括で行うなら
最大でも２万円の費用などがあります。

新築の場合も上記記述に当てはめて計算すれば
分かります。

これが登録免許税の基本的な仕組みです。

しかし、ここまではモノで言いますと「原価」の
ようなものです。
絶対にお国に支払わないといけない税金であって
司法書士の先生への報酬が入っていません。

（買主側で説明）
中古物件の売買、贈与、相続による所有権移転や
新築の保存登記、そして課税標準額と個数によって
司法書士の先生への報酬は異なります。

また、戸建なのか分譲マンションなのかでも
報酬額は違います。
報酬額は、一番安い金額で
戸建：５００万円以下の１個：２４,３３０円
ちなみにマンションの場合は：３７,２８０円

戸建３０００万円～４０００万円：３７,３７０円
分譲マンションで同条件の１個は：５０,３２０円

と意外と分譲マンションの登記のほうが報酬額が
高いです。

ちなみに、新築戸建の場合（保存登記）は
１０００万円以下で１４,５１０円
２０００万円以下で１７,７４０円
３０００万円以下で２０,９７０円
４０００万円以下で２４,２００円
とお安いです。

抵当権設定の報酬は、また別です。
戸建もマンションも
１０００万円～４０００万円で１個：３８,７３０円

売主買主との立会費用は最低２万円は司法書士の先生
へ支払。
きっちりと報酬を取る先生は、課税標準額の０．１％
（売主買主折半で負担）という場合もあります。

あとは、
登録免許税軽減証明書が１２,０００円と印紙１,３００円、
売買前後の全部事項証明書を取る費用６００円×取った
枚数などがかかります。

あれこれ書きましたが、
（中古戸建　築数年として）
建物の課税標準額：１０００万円
土地の課税標準額：２０００万円
認定長期優良住宅を、
住宅ローン３０００万円にて購入（購入価格は土地・建物
合わせて４０００万円の物件で残りは自己資金として）
すると、

登録免許税及び司法書士の先生への報酬を合算して
登録免許税：３３万円
上記の司法書士報酬と諸経費（最低で計算）：約１０万円

合計４３万円はかかることになります。

司法書士の先生がお金を持って帰りましても
３/４は税金で、１/４が先生への報酬なんですね。