民法が約120年ぶりに改正の見通し：敷金の定義は明文化へ

民法が約120年ぶりに改正の見通し
敷金の定義は明文化へ

フジテレビ系（FNN） 8月26日(火)18時30分配信
明治29年(1896年)に制定されてから、ほとんど変わっていな
かった民法。
今回、およそ120年ぶりに改正される見通しとなった。

街の人からは、「(業者が)敷金を返す気がないので、結局使わ
れている。掃除費だったり」、「明細を見ても、どの部分が原状
回復に使われているのかわからない」などといった声が聞かれる
賃貸住宅の敷金。

国民生活センターには、この賃貸住宅の敷金や、原状回復をめ
ぐるトラブル相談が、毎年、1万4,000件前後も寄せられるという。
街の人は「壁紙の張り替え、ふすまの破れを直すとか、風呂の
栓が取れたとか、修復費がかかっちゃって。(敷金が)ちょっと返
ってくるかなと思っていたら、マイナス5,000円くらい取られちゃ
ったので」と語った。

「敷金」とは、家賃の滞納などに備え、家賃の数カ月分などを大家
さんに預けておく保証金のこと。
通常、部屋を解約する際に返還されるが、住み続けて汚れた部屋
の原状回復をする費用に充てられるケースも多い。
街の人は、「ほとんど戻ってこないですね」、「もともと返って
こないものとは思っていたんですけど」などと語った。

現在の民法では、敷金の定義や返還の基準の明確な規定がなく、
大家と借り主とのトラブルの原因となっていた。

部屋を借りる側は、どこまで原状回復の費用を負担しなければいけ
ないのか。
先日、借り主が退去した東京・板橋区の38.5平方メートルの1DK、
家賃8万4,000円の物件を不動産業者と確認した。

オオミハウジングの野地 千恵美さんは「(天井のクロスがはがれて
いますが?)これは、通常の範囲に入りますので、退去の時にあって
も、大家さんの負担に入ります。(経年劣化?)そうです」と語った。
自然にはがれてしまった天井のクロスや、家具を置いていた
ために壁紙についた跡は、通常の生活の範囲内なので、修繕
費用は大家さんの負担になる。

野地さんは「こちらの(コンセントカバー)この部分は壊れて
いるので、(借り主)負担になる。(敷金から引く?)そうですね」
と語った。

一方、通常の使用では壊れない器具の破損や、床の引っかき
傷などは、借り主の責任とされ、敷金から修繕費用が引かれ
ることになる。
そこには、ある明確な基準があった。
野地さんは「東京都の物件については、『東京ルール』で
説明している。経年的なもの、通常の使用の範囲は、退去の
時に汚れ等があったとしても、借り主の負担にはなりません」
と語った。

東京都では、石原知事時代の2004年に、わかりにくい敷金のル
ールについて、独自の「東京ルール」を定め、原状回復のガイ
ドラインを設けている。

野地さんは「(敷金について)ほとんど問題が起こっていないので、
今まで通り、東京ルールをもとに、法案を作ってつくってほしい」
と語った。

そして今、民法は、およそ120年ぶりの改正に向けた検討が行わ
れている。
そこでは、国民にわかりやすい民法として、敷金の定義について
の明文化が盛り込まれるとみられる。
改正される民法では、敷金をめぐるトラブル解決の指針として、
「借り主は通常の使用による傷みや汚れ、経年変化については、
原状回復の義務を負わない」という新たな敷金ルールが明記され
る見通し。
国民生活センター相談情報部の遠藤陽介さんは「(これまでは)
金額が小さい場合、やはり諦めた方もいらっしゃるし、(民法の
改正で)消費者にとって、わかりやすいルールが示されることで、
トラブルが減ることも予想されます」と語った。

・・・

東京都『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』

現在、ほとんどの不動産会社が、このガイドラインや国土交通省
や不動産適正取引推進機構の「原状回復をめぐるトラブルとガイド
ライン」に沿って退去時の敷金精算を行っています。

中には、古い考えの家主と古い考えのままの不動産会社が存在
しているようですが、今は極少数です。

理由なく「１ヶ月分の敷金はお返ししませんから」
という時代は、１４年から１５年頃まででしょうかね。

今だに「礼金」ではなく「敷引」をしている不動産屋を見かけ
ることもありますが、礼金は家賃収入と同じく不動産所得ですが、
敷金として預れば「預り金」ですので課税されず、退去時に返
さずに補修費に充てる（会計：補修費は経費計上：税務：損金
算入）という方法は税金対策として用いられていた時代の名残り
です。

ですので、よく「不動産屋が敷金を取って返さない」と言います
が、どちらかというと貸主が好んで用いて、不動産屋はそんな
時代ではないと言っても聞かない（敷引表記の契約書にしてくれ）
という家主も多かったように思います。

あと、家主から委託されて賃貸建物管理している物件は、不動産
屋が敷金を預かったまま持っているため、敷金＝家主が保管なの
ですが、敷金＝建物を管理している不動産屋が持っていて、退去
時に精算だの何だのと言って「不動産屋が」返さないと言われ
ます。

「礼金ゼロ、敷金２ヶ月（うち敷引１ヶ月）」
などと表記しているのがそうです。
保証金とか、色々な名称を使用している場合がありますが、
要は「返金しないおカネ」ですので、そこは「礼金」と表示
すべきですよね。

しかし、こんな表示も随分と無くなりましたが、私が不動産会社
を離れて、今の会社で仕事の１つとして借上社宅の契約した中
では、２件ありました。まぁ、０件ではないのでまだやっている
のかとは思いましたが。九州の田舎街と広島県内の某市内での
賃貸契約で敷引を見ました。ここ５年でです。

会社の経費ですので、私からはあれこれ言いませんでしたけどね。
敷引という記載があれば「礼金」と読み替えて、会計：地代家賃
の支払として税務：損金処理しますので。

・・・

あとは・・・


東京都『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』おいて、
退去時の現状回復ですが、意外と借主負担が明確に記されて
いる分、「借主の責任の範囲」がはっきりして貸主も助かる
ことだと、私は捉えています。

ガイドラインの一部を見てみますと・・・

貸主の費用負担

・賃貸住宅の契約においては、経年変化及び通常の使用による
損耗・キズ等の修繕費は、家賃に含まれているとされており、
貸主が費用を負担するのが原則です。

※例えば・・・
壁に貼ったポスターや絵画の跡、家具の設置によるカーペット
のへこみ、日照等による畳やクロスの変色


借主の費用負担

・借主の責任によって生じた、または故障や不具合を放置した
ことにより発生・拡大した汚れやキズについては、借主が負担
するのが原則です。

※例えば・・・

タバコによる畳の焼け焦げ、引越し作業で生じた引っかきキズ、
借主が結露を放置したために拡大したシミやカビ


とあります。

原状回復の常識の範囲ですね。

この「当たり前」が出来てこなかったわけですね。

・・・

よくあるのが、「クロスの張替え」

「タバコのヤニ汚れや臭い」ですが、
よくこの問題で、知識のある借主側が主張するのは「入居当初、
新品ではなかった。入居時すでに経年劣化していただろ！」
「古いクロスだったので、どうせ交換時期だった」です。

これは、経年劣化しているクロスを一部ひっかけて破った場合、
そのクロスの破った部分（原則ｍ２単位）に当たるクロスの継ぎ
目から継ぎ目の間だけを借主が負担して直し、残りの部分は色が
違うからと言っても全面借主負担ではなく、他の部分は貸主負担
となるという事例を持ち出してきて、

古いクロスだったのでタバコのヤニで汚れたって、どうせ
経年劣化と耐用年数が過ぎているから、ヤニ汚れなんて関係ない
だろ！クロスの張替え代など出さないと主張してくる場合に揉め
事となります。

結論は、
ガイドラインにもありますが、
「タバコのヤニや臭いの場合は、クリーニング又は張替え
（部分補償は困難）」とあります。

部分補償ではなく、全面借主負担です。
タバコのヤニ真っ黄色は言い訳できません。

あと部分補修でもクロスで問題となる細かなところでは、

「画鋲の穴」
ですが、これは貸主負担です。

しかし、
「壁の下地ボードの張替えが必要な程のクギ穴やネジ穴」
は借主負担です。

ですので、壁にぐりぐりとネジ込んで引っ掛けを作っては駄目
です。またクギくらいの太いものを打ち付けても駄目。
そう言った場合は借主負担でクロスもそうですが下地のボード
まで補修しないといけません。

クロスなんて薄いものです。すぐその下はボードですので、画鋲
でもオシャレなものを使ったりすると、針の長いものや芯の太い
ものがあり、それは下地まで刺さります。そうなると「クギ穴」
になります。見た目が「画鋲だから画鋲」というわけではないの
で注意です。

・・・

ちなみにクロスを破った場合ではなく、ふすまや障子の場合は、
破った場所をツギハギではなく「１枚」です。

そして、経年劣化に関しては、原則、考慮しないとあります。
元々全体的に薄～く黄ばんでいたふすまや障子でも破れば、破
った１枚は張替えです。

・・・

フローリングの毀損ですが、
借主負担の単位は、原則ｍ２単位で部分補修ですが、毀損箇所が
複数の場合は、「全体」とあります。

ただし、経年劣化は建物の耐用年数で考慮とありますので、
貸主負担も場合によってはあります。

しかし、ここにも注意が必要です。

建物の耐用年数は確か３０年だったかと思います。
長いです。長く価値があるということです。

例えば、あり得ませんが建物の耐用年数が２年だったなら、
「もう４年も経過しているじゃないか。貸主だって負担しろ」
と言えますが建物の耐用年数から考慮とありますので、価値が
長いものを痛めると、借主の補修の負担が大きいので、これは
借主は要注意ですね。

もちろん、生活キズ（歩いて出来た擦り傷等）は貸主負担です。

しかし、包丁を落とした，家具を持ち上げて手が滑り落として
凹みを作ったは、借主の補修です。

タバコの焦げは１００％借主側が負けます。

・・・

あとは「鍵」ですが、
古いアパートの古い鍵を無くした場合、シリンダー交換を含む
全ての費用は借主負担です。
紛失の場合は、経過年数は考慮しないとなっています。

「鍵を無くしたけど、２０年以上も経っているようなボロ鍵じゃ
ないか。何でシリンダーから全て新品への取替費用を借主が出さ
ないといけないのか！」「貸主も負担しろ！」は通りません。

古くても壊れてないドアの鍵を無くした。それは無くした側の
責任ということですね。

・・・

借り手側が、「はっきりさせて欲しい」「借りている＝弱い立場」
という表現が多く見られますが、

ガイドラインの中身をよく読みますと、経年劣化への対処も記
されているなか、

上記の例のように、貸主側にとっても明確にしてくれることで
「あれこれ言ってくる借主にはっきりと対処できる」ため、
貸主にとっても良いことだというのが分かりますよね。

・・・

ガイドラインというものは、何も借主優位に記されているわけで
はなく、貸主の資産価値を維持するためも含まれており、どちら
側（借主、貸主）か一方のために線引されているわけではないと
いうことを理解する必要があります。

「明確にする」「明確にされる」ことで、責任の所在もはっきり
しますので、「払うものは払わないといけない」ようになるわけ
ですね。

・・・

民法では、借主の退去の意思表示は３ヶ月前とありますが、
借地借家法では、１ヶ月前でよいとされており、特別法の
借地借家法が適用されます。

このように、「借主＝弱い立場」とは限らないわけです。

むしろ、「常識ある貸主」にとっては、民法で明文化してくれる
ほうが「助かる」というものです。

・・・

近年、敷金ゼロも多くなりました。
礼金もゼロが増えてきています。

敷金ゼロは、「退去後に原状回復費用を請求する」という方針
で、また借主の入居時の費用負担を減らして、入居を促すため
の手法です。

「敷金」について明文化するのも良いことですが、敷金は
家賃未払時の担保としての預り金だったわけですので、
「敷金」は一旦借主に返金して、原状回復の費用は別途請求
するのが一番だと思います。

そこを、「敷金（預り金）から補修費を差し引く」とする
から、預けたお金が返って来ないなんて言われるわけです。

ですので、「『敷金』という預り金は返す」です。

・・・

しかし、事務的な手間を考えると「相殺」するという方法は
合理的ではあります。

また、
「後から転居先へ補修費の請求を送っても払ってくれない」
「遠方へ行ってしまい音信不通」
「少額訴訟をするにも手間と時間がかかる」
「元借主は転々として行方不明になってしまった」

などの貸主のリスクを考えると、差し引くことに対して、
１００％駄目とは言えないのが現状です。

常識の無い貸主もいますが、無茶苦茶な借主もいますので。

ただ、この退去時の処理が、「預けたお金から、一方的に
差し引かれるのは強引」「問答無用ではないか」「やはり
借主は立場が弱い」となるわけですよね。

この退去精算時のルールが出来る限り明確化されれば、
お互いにとっても有益なことだと思います。

ただ「敷金」はどういうものかを明文化しても、退去時の
原状回復の費用負担が減るわけでないではないということ
も理解しておかないと、「敷金が返ってくる＝補修負担が
無かった」という誤解を招くことにもなりますよね。

単なる「敷金を返す、返さない」という問題は解決されても、
原状回復の借主・貸主の費用負担割合の問題は別問題として
依然残るということです。