本業と副業：副収入の方法論

ブログにも書いています通り、今は事務職を
しています。

「事務職は給料が安い」

これは確かです。

可処分所得（手取り）で見ますと、今まで働いてきた
会社の中で、一番安い給料であることは間違いありま
せん。


先月も、また今月も正社員で私の知っている先輩社員
が退職していきました。そして、来月も。。。

今、勤めている会社のメリットとデメリットを考えて
みますと、

＜メリット＞
➀上司や管理職、役員等も比較的穏やかな
人が多く、気持ちの面ではラクな会社

②融通が効く。
（休みたいときには休める）

③ガツガツとした雰囲気がなく、働きやすい。

④「辞めろ」という言葉は一切言われない。
（補助金等の関係があるため非常に注意を払っている）

＜デメリット＞
➀給料が安い

ほぼ、この理由のみで退職していく。

一部、上司が嫌い・ムカつくヤツが責任者で上にいる
ので辞めるといった者もいますが、辞めるくらいなら
言い合って戦えば？よいと思いますけどね。
こちらに利があり、相手が理不尽なら、それができる
雰囲気の会社ですし。

・・・

いつも、給料日には、これに家族手当があって・・・
と見てみましても、
確かに、家庭があり「一家の主(あるじ)」としての所
得ではないなぁと思います。

私は独身なので、何とか耐えられるという感じですね。

よく給料日に、女性正社員に
「稼いできたよ」と、私の給料を渡されたら「あんたっ！
何、この給料っ！！どうやって生活するの！」って怒
るのではないですか？と笑い話をします。

「確かに・・・困るよね」という答えです。

・・・

「雰囲気は悪くない」「多くの人は、居心地が良い」
会社であることは間違いありません。

ただ１点を除けばです。
それが「給料が安い」というデメリットです。

しかし、「辞めてやる！」と辞めても、都心部へ行くか、
県庁所在地へ行くかしないと、「そこそこの給料が貰え
る」会社など、私の田舎街にはほとんどありません。

田舎でも飛込営業の仕事なら高給で色々ありますが、

「長く続けられる仕事」で「正社員」「賞与あり」
「退職金あり」という条件で仕事を探すと、ほぼゼロ
の状態。

・・・

目先のお金（月給）だけで見ると、私が勤める会社より
給料が多い同業他社の求人募集もありますが、
「賞与無し」「退職金無し」の会社ばかりです。

だって、私の勤める会社の下請企業ですから。

トータルで見ると、私の勤める会社よりも好条件の下請
企業なんてあったら、それこそ逆ザヤですよね。
あるとしたら、他業種兼業でよほど稼いでいる会社です。

地元大手製造メーカー　→　直系子会社　→　孫会社
→　一次下請　→　二次下請・・・
と繋がっている街で、この一次下請には、数社あり
どの会社も創業５０年以上の老舗です。

必ず「一次下請」を通して仕事が降りてくる仕組みです
ので、二次・三次の下請企業の労働条件が一次下請より
も良いということは、田舎ではほとんど有り得ないこと
です。

たとえ、一次下請が使っている二次下請の仕事振りが優
良でも、一次下請を飛ばして、二次下請に大手製造メーカー
から直接仕事を出すことはありません。

ですから、
「この会社は給料が安い」「だから、辞める」
と辞めましても、地元を離れない限り、まともな会社
なんて存在しません。

どこへ行っても同じ、というよりも、もっと条件が下
がるのが常です。

２０代後半、３０代前半までなら「大手子会社・孫会社」
への転職が可能です。

唯一、地元で今勤めている会社よりも好条件のところ
へ行きたいのであれば、若いうちに見切ることです。

・・・

という、田舎街で、今の仕事を辞めても、行く宛が無い
この田舎にいる限り「まともな会社が無い」ところでは、

やはり「副業」しかないでしょう。

そこで、隠れてのアルバイトをしている正社員もいます。

「退社後に、アルバイトへ行く」

確かに、副収入を得るにはそれしか浮かばないと思います。

しかし、現場職でも事務職でも営業職でも「時間通り」
に終業出来る場合と、出来ない場合があります。

そうなりますと、結局はアルバイトをしている正社員を
見ますと「いつの間にかアルバイトを辞めている」という
状況です。

「定期的に、継続して『副収入を得る』」

これが大事な要件ですよね。

単発ならば、社内アルバイトもあります。

しかし、ずっと続けられる、続いた副収入を得るには、
もっと思案する必要があります。

そこで、私は「不動産投資」を選びました。
もちろん、前職までの不動産営業の経験を生かしての
副業です。

私の住む田舎街の最大の特徴は「住まい」です。
「『近隣の県庁所在地』よりも賃貸物件の家賃価格帯が
高い」街です。

それは、持ち家が多い、大学等も無く学生の街でも
ないetc色々な条件がありますが、とにかく「家賃相場
が高い」という点が「副収入に繋がる街」だと感じた
ものでした。



「ある程度のおカネを持っていたのだろう」

と思われるかも知れませんが、全くもってそのような
資金はありませんでした。

「元手３０万円」

からのスタートでした。本当ですよ。

ただ、給料は安いと言いましても安定した給与所得と
賞与がありますし、なにより会社と提携の金融機関の
存在を知って、
「よし、やってみよう（不動産投資）」という気持ちを
後押ししてくれたのは間違いないです。

４階は、若干家賃価格を下げましたが、

「管理費・修繕積立金・借入金返済（月）・税金支払＜家賃収入」

この構図は当然で、かつ当たり前です。

これで、「空室のリスク」を抱えながらも「家賃収入
で支払いを行い不動産という『もの（資産）』を得る」
仕組みで資産形成をはじめました。

ただ、そのスタートを切るまでには、

条件➀：安くてお買い得な物件を購入する
条件②：「人が入る（借りる人がいる）物件を見極める」

この２つのポイントがとても重要です。

いくら安く購入できても、誰も求めない場所の物件を
買いましたら、大損です。固定資産税等の支払いもあり
出費ばかりです。

やはり、「安く購入」と「物件場所」は一対ですね。

・・・

この条件の物件を探すのに、土日を費やしました。

「足で稼ぐ」わけです。

面倒くさい、不動産屋になんて行きたくない等手間暇
を惜しむ人には「不動産投資は『絶対に向きません』」

お金持ちは違いますけどね。

低所得のサラリーマンが「副業で稼ぐ」には、自分の
アンテナを研ぎ澄ませて、「買い」「買いではない」
の判断をしつつ、良いと感じた物件が見つかった際には

「即判断」が要求されます。

買うのか、買わないのか。

その時の判断力が決め手の一つにもなります。

・・・

そして、きちんと契約から決済まで済ませて
所有権移転登記を行い、「自己所有」とするわけです。

「１口数十万円で共同オーナー」なんて、電話勧誘の
不動産投資などは絶対にダメ。儲かるわけがありません。


物件は、
「自分の足で探し」
「自分の目でみて決める」

投資は、
「きちんと自分の名義（所有権）にする」
です。

・・・

ただ、中古物件とはいえ、もちろん私にも借り入れ
があります。

何度かこのブログにも書きましたが、残債は新車の
プリウス１台分です。

しかし、この建物の２室共に「銀行に抵当権を付けら
れていない」「抵当権が付いていない」ことが、私の
物件探しから契約・交渉までの努力の証だと思ってい
ます。

建築当初の新築時は、さすがにそのときのオーナーは
どこかの銀行や（金融機関の）保証会社に抵当権を取
られています。
いくらかの借入（相続対策も含め）があったりします。


不動産の場合、抵当に取られることは、それは当たり前
のことですが、金融機関と交渉して抵当まで外している
（いつでも売買できる）ところが、「足で稼ぐ」努力
だということですね。



もちろん、多少でも貯蓄が貯まれば、繰上返済して
いきます。

会社と提携の金融機関で借りているので、繰上返済
手数料はゼロです。金額も１０万でも百万円でもOK。

・・・

「元手３０万円」からの不動産投資のスタートで
努力以外の隠れたポイント。

それは、今の会社で働いているからこそ受けられる
会社と提携の金融機関からの「無担保融資」という
ことです。

私の「元手３０万円」からの不動産投資スタートの
資金源はここにあります。
（タネ明かし）

・・・

なので、「今の会社を辞めない（辞めようとは思わない）」
と「不動産投資」が、実は繋がっているわけです。

これが、「辞める」という気持ちへの抑止力にもなって
いるのですね。

そのような仕組みがある会社だと気づいたところから
不動産投資が可能と判断したわけです。



資金源のネタを明かしましたが、だいたい「元手数十万円」
から稼いだという人は、何かしらの資金源（親の援助
など）があるからこそ、投資・投機できた人も多いと
思いますよ。

そうでない友人もいますが、それは凄いことです。

しかし、皆さん「そこまで稼ぐのにどうやったか」のうち
資金面のタネは明かしませんよね。


ビジネス雑誌で副業の話を書いた記事を見かけますが、

「結局のところ数百万円等、ある程度の別に自己資金がある」
または「はじめは数十万円だけど、どこから次に買うお金
が出てきたの？」という内容が多いです。

「交渉や自己判断等の努力の結果、収入が増えた」
ということは雑誌を読んでいて十分理解できます。

私が言うところの「足で稼ぐ」部分は読んでいて、よく
分かるわけですね。

しかし、「では、その投資先を見極めた。それでは、そこから
大きなチャレンジをする資金（お金）は？」

「途中から、投資が大きくなったが、当初からの資金が
そこまで大きくなったの？」と思うような伸び率があります。

「はじめと中間地点、そして今」の資金の流れが繋がらない
話ばかりが載っています。

矢印で「このようにグンと収入が伸びていった」
途中で、例えば、中古マンション１棟買いをした等の
節目の出来事は書いてありますが、そのときまでに当初の
投資から貯まった資金やどうしてその額まで用意できる
資金が増えたのかは触れていません。

成功したのは分かりますが、「資金の流れ」が見えて
来ない、見えないように書いている記事ばかりです。

そこが「副業関連の記事を書いている雑誌の大きな欠点」
です。

それは、自分で貯めていたおカネを使ったり、親からの援助、
相続財産、そして私のような資金の借り方が出来る等、
必ず裏があるはずです。

でないと、増やそうにも支えが無くては増えるわけが
ないですよね。

投資を行う上で、一番重要なお金の流れを記していない
ところが、「副業＝本当にそうなるのか」「実際に
やってみたら、その後の資金繰りに困った」という
ことになります。

・・・

例えば、
不動産で２,０００万円の中古物件を購入して、
２,５００万円で転売、それを色々な物件で１０回繰返
して、５,０００万円の資金を作り、賃貸物件を３億円で
建てた。土地は親から引き継いだ土地で元手ゼロ。
今は、家賃収入で月額７０万円ある。

というふうに、「きちんと買いてくれないと分からない」
わけです。

そして、その中で「親から土地を貰った？！」
そんなもの自分には無い→このような副業話を聞いても
ためにならない。

ということですよね。

そして、当初２,０００万円の物件を買うお金はどこから
用意したの？という点も明確にしてくれないとダメです
よね。

・・・

私は、「足で稼いだ」ので通常の売買価格よりも半値以下
捨て値で買っての購入価格です。
（購入価格は、残念ながら公表しません）

しかし、分かりやすいように書きますと、
３０万円以外は、全て借入。しかし、２部屋合わせて
残金はプリウス１台分。そう表してブログに書きますのは
「購入価格が相当安い」ということです。

半値八掛二割引よりも安いかも知れません。
事故物件ではありませんよ。

ポイントは、「要らない（タダであげてもよい）」という
くらいの所有者（売主）を探すことでした。

これには、相当労力を注ぎました。

Q「そんな人、世の中いるの？」

A「います」「結構いるものです」

私は不動産営業をしていたので分かりますが、世間一般
に「ごく普通の生活を送っている人」にとっては、不動産
で、写真のような分譲マンションを要らないなんていう
人っているわけがないと思うのも当然です。

普通の人はそうですから。
「出来るだけ高く売りたい」ですよね。

しかし、
数十億円もの資産を持っている人にとって、さらに田舎
の分譲マンションを相続で貰い受け、管理会社が付いて
いるといっても、月数万円の家賃収入なんて邪魔以外何
でも無いわけでして、そんな物件なんて要らないという人
がいます。

そういう人は、高級なマンションを数棟持っています。

こんな一部屋だけ遠く離れた地方にあっても仕方がない
と考えることは、私は分かります。


そういう条件で手放す所有者の物件を「買う」のです。



そういう物件を見つけるためには、不動産屋回りをして
出物を探し、あとは交渉するわけです。

どんどん値段が下がりますし、最後には「いくらでもいい
ですよ」と言ってくれました（当初購入の４階）
持っていても、物件さえ一度も見たことがないオーナーさん。
そういう人も世の中大勢いるわけです。

５階は、所有者から直接買いました。
オーナーから直接買いましたので、不動産売買の仲介手数料
の支払いはありませんでした。

４階を買った時の話をしましたら、「いいですよ」「どうぞ」
と同額で上階の５階を売ってくれました。その方は社長さん
で、他にも大きなプロジェクト（マンション建築）があるの
で、こんな賃貸している部屋は要らないと言っていました。

世の中いるものです。こんな田舎の物件でも、そういう所有
者がいるくらいですので。

そのような所有者や物件と出会うためには、「足で稼ぐ」
しかありません。

特に入居者から日々クレームがある訳でもなく、また管理
といっても管理会社（４階）に委託していたり、何かあった
際には仲介（媒介）した不動産会社に修繕等を依頼（５階）
すれば済むことですが、「小さな物件があること自体『気に
かける』ことになり、それが嫌」というわけです。

お金持ちの贅沢な悩みですよね。

そういう「捨てる（捨て値）物件を探す」
ことで、相場を度外視した安値で購入できるということです。

・・・

何らかの諸事情で、

「まとまったお金が必要で『手放す』所有者」

がいます。突然手放す人の大半は、このような所有者です。


こちらも相場より安く購入出来る場合もありますが、この
ような所有者は「お金が欲しい」わけですから、急いでいて
も売買価格は「捨て値」までは落ちません。

「捨てる（捨て値）物件を購入」

これでないと、投資利回り（修繕積立金・管理費・税金の
支出も含めた利回り）で１０％以上の収益率は出ません。

「１０％＝１０年で回収」これは鉄則です。
建物自体、年々古くなります。

「マンションは管理を買え」
と言います。確かにそうです。

自分自身が住み続けることを主眼とした場合には、確かに
そうです。

しかし、管理で建物を大切に保護したとしても「築年数」
は変わりません。年齢詐称は出来ないわけです。

古いものは、古い。

年数が経てば経つほど、資産価値は減っていきます。

ですので、投資の場合は「最低１０年で回収」です。
その後は、転売や引き続き家賃収入を得るなど色々考えて、
次の手を考えていくということです。

私も建設会社の社長さん等、色々な方と話をしますが、
中古の分譲マンションを買う場合、必ず当初の売買希望
価格の半値から話を始めます。

「売買価格なんて、有って無いようなもの」

ということです。

・・・

なお、私は親からは「０円」全く借りていませんので。

そこが、自分自身の中で「偉い」と自負しています。

・・・

なぜ「元手３０万円」からの不動産投資で、このような分譲
マンションを２部屋購入出来たかは、お分かりになったかと
思います。

金銭面では、資金源があるからです。

しかし、その借入までして投資した資金以上に、収益を上
げるためには、

「足で稼ぐ」「物件を見極める」「捨て値で買う」その努力
を惜しんでいては不動産投資での「副収入」は得られません。

やはり、最終的には「努力」ということでしょうかね。