隠れた土地問題：所有者が分からない土地 410万ヘクタール

所有者不明土地、法務省が本格調査へ　２４億円予算要求

朝日新聞デジタル　8/31(木) 5:11配信

法務省は、相続登記されずに所有者がわからなくなっている
土地の本格調査に初めて乗り出す。公共事業の妨げになる
事例もあることから、所有者を割り出して登記を促すという。
費用として約２４億円を来年度の当初予算の概算要求に
盛り込んだ。

本格調査では、司法書士らに委託し、不動産登記簿や戸籍
などから所有者が生存しているかどうかを割り出し、死亡
していれば法定相続人をたどって、相続登記するよう促す。
法定相続人一覧図もつくり、公共事業などの所有者調査に
活用できるようにするという。

この問題で同省は今年、全国１０万筆を対象にサンプル調査
を実施。その結果、最後の登記から５０年以上経過している
土地は２２・４％にのぼり、９０年以上も５・６％あった。

有識者でつくる所有者不明土地問題研究会（座長・増田寛也
元総務相）も、相続未登記などで所有者不明になっている
可能性がある土地の総面積が九州より広い約４１０万ヘクタール
にのぼるとする推計を公表している。こうした土地は、
所有者が死亡後、相続登記されずに放置されている可能性が
ある。

・・・


持ち主不明の土地、九州より広く　「満州国在住」登記も

朝日新聞デジタル 2017年6月26日13時31分

相続未登記などで所有者が分からなくなっている可能性がある
土地の総面積が、九州より広い約４１０万ヘクタールに達する
との推計結果を、有識者でつくる所有者不明土地問題研究会
（座長・増田寛也元総務相）が２６日公表した。
こうした土地の増加は、森林の荒廃や土地取引の停滞などに
つながるとして、研究会は年内に対策案を政府に提言する。

研究会は、名義人の死亡後も相続登記されなかったり、住所
が変わって名義人と連絡がつかなくなったりしている土地を
「所有者不明土地」と定義。

国土交通省の地籍調査や人口動態などを加味して推計したところ、
所有者不明土地の総面積は、九州の面積（３６８万ヘクタール）
を上回った。

土地の筆数でみた所有者不明率は２０・３％となり、土地の
種類別では宅地が１４％、農地が１８・５％、林地は２５・７％
だった。全国約１０万筆を対象に、最後の登記から５０年以上が
経過し、所有者が不明になっている可能性がある土地の割合が
２２・４％になるとした法務省のサンプル調査と似た傾向と
なった。

これだけの土地が所有者不明とみられる背景には、人口減少で
土地の資産価値が下がっていることがある。資産価値がなく
ても管理コストや登録免許税、固定資産税などの負担がかかる
ため、法定相続人がだれも相続登記せず、長年にわたって放置
される構図だ。

何十年も放置されると子や孫の代になって相続人がどんどん
増えていき、事実上、相続も売却もできない「塩漬け物件」
となる。

国土交通省の調査をもとに、不動産登記後の年数と所有者
不明率の関係を調べると、最後の登記から３０年未満だと
不明率は２１％にとどまるが、５０～６９年になると６２％、
９０年以上では８０％に達した。

研究会は今年１月から、自治体からの聞き取りなどで実態を
調べてきた。登記簿上の所有者が満州国在住になっている、
固定資産税の納税通知を送っても多くが戻ってくる、といった
事例があったという。

研究会では、所有者不明土地の対策として、政府や自治体が
バラバラに管理している不動産に関する台帳のネットワーク化や、
土地の放棄や寄付の受け皿づくりなどを挙げる。

政府も、不明土地を公的な事業に利用できるようにする制度の
検討を始めるなど対策に乗り出している。

この日の会見で、増田氏は「今後、将来予測や経済的損失の
試算もしていく」と話した。

・・・

私も、不動産業界にいたときに、所有者が放置している土地の
ことで考えさせられたことがあります。

それは、一見、小さな４区画の住宅地の中（奥）に更地の土地を
見つけたときのことです。

「この土地なら売れるかも」と思い、近隣の方へ聞き込みして
所有者のお住まいを突き止めました。

そして、ズバリ、売りませんか？と問いましたら、「売れるもの
なら売りたい、でも、もうどうにもならない土地なんだ」
と言われました。

話を聞きましたら、大きな問題が２点ありました。

１つは、見た目は良い土地でしたが、目の前のアスファルトを
敷いた道は、実は「道」でなく、他人の土地ということでした。

通行は、Aさんの了承を貰っていて通行出来きますが、その土地
自体は売ってくれないので、見た目は、よくある住宅地４区画内
の奥で、道に面しているような土地に見えましたが、実は囲繞地
（袋地）でした。





図のように、Aさんの土地でして、Aさんも、この土地が無いと
再建築できません。なので売ってくれることは無いでしょう。

唯一の方法として、市に道として譲渡すれば良いのですが、そう
なると２ｍちょっとの道幅ですので、再建築のときにA邸は
セットバックの問題も出て来るし、なによりA邸は、今の状態
であれば、今の大きさの建物は建てられるので自分は困らない
わけでして、更地の持ち主のためにそこまでやらないでしょう。

これが、その問題の土地です。



相続問題を除くと、A邸の所有者が更地を買うのが一番得しますね。
あとは、隣、裏手の所有者。

・・・

そして、２つ目の問題は、お会いした方は、７０歳を超えていま
したが、その方の親の代からの土地で、名義がすでに他界して
いる明治生まれの親名義のままで、どこに、また誰までが相続権者
なのかさえ分からなくなっていました。

その方は、住まいの近くに広い田畑を持っていました。
色々と土地を持っていたのだろうなと思いました。

その売りたくても売れない土地ですが、前面のアスファルト
で舗装されている道に見えるところが、本来の道であった場合、

価値としては、相場で６２０万円程の土地です。
（田舎街で市内から少し離れていますので、坪１０万円程度です。
広さは６２～６３坪程の長方形の整形地）
使える土地となった場合、セットバックを考えると５８０万円
というところでしょうかね。


何度か訪問してお話をしていましたら、処分に困って気になって
いた。整理してくれたら５万円でも１０万円でも売ってあげるよ、
と言われました。

国道近くで、スーパーやコンビニ、地元では有名なパン屋さん
スイミングスクールや大手フランチャイズのネットカフェ等、
一歩出ると、場所は良いのですが、到底片付くような話では
ないと思い、それ以後は立ち寄らなくなりました。

「色々な理由で『放置されている土地』」

というものがあります。

山中では、買い手がつかないでしょうし、農地転用できる
土地でないと田畑ではきちんと登記した建築物は建てられないし、
そして、相続問題で塩づけになっている土地、囲繞地（袋地）
で売るにも売れない土地など、置き去りになっている土地が、
九州の広さ以上にあるというのは問題ですよね。

ただ、固定資産税（市税）は、私の街では滞納すると、８月頃
には差し押さえが来ます。

家主さんで、固定資産税を滞納して、家賃を差し押さえられた
方もいました（高齢のおばあちゃん家主）

意外と、固定資産税は滞納すると行政の動きは早いです。

ですが、所有者の居所も分からないとなると。。。
督促、差し押さえは、どうしているのでしょうかね。




原則ではありますが、囲繞地（袋地）の問題を図にまとめて
みました。

では、どうしても再建築不可の物件は、どうしたらよいのか。

・周りの家は、敷地いっぱいに建物を建てている。
・人や自転車程度なら通る通路くらいならある。
・到底、道まで接する２メートル幅の土地を売ってくれない。

よく言われていますが、柱１本残して、建て替えすることで
再建築ではなく、改築したとして建て直す他ないでしょうね。