宅建業者と宅建資格取得者の現状を調べてみました。

宅建資格と聞きますと、

・総合大学等には必ず宅建他資格の案内パンフが置いている。
・ユーキャン等ＣＭでも宅建はよく紹介されている。
・就活等、２０代が一番多く取得している。
・不動産業界関係で入社１年目から３年目程度の若手
　社員が受験して取得している（会社からの指示で）
・次のステップ（行政書士・司法書士等）のため
　の知識習得の確認等予備的な資格として取得している

で、学生、新社会人（不動産業界）の２０代が圧倒的に
多く受験・取得している資格かと思っていましたら、
主任者証を持って就業している人数がたった１７,２３２人
（２０代）と知り、とても驚きました。

確かに、「老後に宅建で不動産屋を開業して不動産業を
やる」という図式があるのは分かりますが、これほど２０代
の若手主任者が少ないとは知りませんでした。

宅建は、登録講習修了者による５点免除の制度で、５０問
をまともに受験する学生や不動産業界以外からの受験者に
とっては、狭き門となっています。

平成２５年度の宅建資格試験を見ましても、
合格率１５.３％と言いましても、講習修了者の合格
者は２１.０％で、一般の受験者は１３．９％でした。

登録講習という「嵩上げ」は、実際に宅建業で働く人に
資格を取らせることが狙いで始まった５点免除制度ですが、
明らかに「不平等」「不公平」の受験だと私は感じてい
ます。

この登録講習は、以前は宅建業に携わって３年など講習
を受けるにしても受講制限がありました。

今は、宅建業者に勤めて、従業者登録をすれば、すぐに
講習を受けられます。経験年数が撤廃されて毎年５～７千人
もの５点免除の合格者を輩出しています。

特に宅地建物取引士と「士業」になるのであれば、この
まま５点免除するにしても講習の受講に一定の要件を
付けないと、まともに受験する人は不利益を被ることと
思います。

・・・

５点免除の問題はここまでとして・・・

宅建の「登録」というものは資格試験合格後、１回限りで
あとはずっと登録され続けます。

試験に合格すると・・・・・・・宅地建物取引主任者試験合格者
都道府県知事に登録すると・・・宅地建物取引主任者登録者

となります。

しかし、宅地建物取引主任者登録者では、重要事項の説明等
の独占業務や５人に１人の専任の宅建主任者にはなれません。

そこから、不動産業界未経験者は実務講習を受け、
最終的に、主任者証（免許証のようなもの）の発行を受けて
初めて、宅地建物取引主任者となります。

ですので、
登録は、「せっかく試験に合格したのだから登録だけでも
しておこう」のような気持ちで、登録だけして主任者証を
持っていない人は統計の通り、半数近くいるわけです。

万一、宅建資格で飯を食って行こうと思った時、登録まで
していれば、主任者証を取得するまで、早ければ３ヶ月程
で取得できる（お金はかかる）ためでもあります。

私の場合は、主任者証まで資格をカタチにしています。
明日からでも勤められるようにしています。

・・・

しかし、「なぜ６０歳以上の登録者が多いのか」

それは、老後のためにと取得して、実際に定年退職後等に
登録者から主任者証交付を受けて開業している不動産屋が
多いというのが実態ではありますが、もう一つの要因が
あります。

それは「７０歳以上？の登録者が２０万人？」
「実際に働いている『従業者数』では２４,５３５人だけなの？」

先ほどの「登録」の話にも関係しますが、ようは
昔は「宅建」と言えば、自動車免許よりも取りやすかった
という時代があったということです。

そのときに、合格して、とりあえず登録しておこうという
ことで登録した人の年齢層が高くなったために、このような
年代別で見ると不思議な登録状況になっているわけです。

語弊があっていけないので・・・平成の時代に入り、
合格率が１５％前後で定着した宅建試験に、一般で受験して
合格されている５０代、６０代の方も多くいらっしゃいます。
６０歳以上、７０歳以上の方が全て合格し易いときに取得
していたわけではありませんので。





見ての通り、以前の宅建資格試験は、合格率はバラバラ,
５０％の合格率のときもあれば、２０％のときもある
なかイマイチ「合格ライン」の根拠が分かりませんよね。

そんな時代があったということです。

平成１４年度までは合格点の公表もありませんでした。
ですので、資格の学校の推定（受験者から聞き取り）で
合格ラインを読んでいました。

平成１３年度までは、「３５点神話」がありました。
３５点取れば合格できるという話です。

それは、資格の学校が受験者から統計を取り、３５点を超
える場合は、合格率が上がる（１５％→１６％や１７％）
という昭和５５年頃からの膨大な統計資料に基いて、宅建
は５０問中３５問正解すれば、合格できる,それ以上の点数
には上がらない（上げずに合格者を増やす）という法則を
読んでいたためです。

そして・・・平成１４年度
多くの受験者が高得点を取った年。
そして、初めて試験機関から合格ラインが公表されること
となった年に・・・

公表された合格ラインは「５０問中３６問以上正解」でした。

ようは、これで「上位１５％前後（最近では１５％台～１７％
台迄）の範囲内で合格者数を決める競争試験」だということ
がはっきりと公表によって示されました。

学校教育でいうと、相対評価のようなものです。
上から３人は５段階評価の「５」、次の５人は「４」と、
ゆとり教育の絶対評価のように全員「５」などではないと
いうことが示された年となりました。

「３５点（７割）以上取れたら全員合格」と思われていた
宅建試験でしたが、合格者は受験者の上位１５％前後まで
と区切りと線引を明確にしたわけです。

ですので、みんなが頑張った年には難問が多くて過去より
も問題の難易度が上がっていても、上位１５％前後で線引
されるということですね。

逆に、試験問題が簡単な年に当たり、受験者の多くが高成績
であった場合でも、上位１００人中１５人から１７人の中に
入るような学習が必要ということです。

さすがに９割正解で不合格というわけにはいきませんので
そこは「受験生と試験問題委員とのイタチごっこ」で、
難解な問題を出して、出来る限り７割合格となるように、
７割で１５％前後に収まるような駆け引きを繰返している
わけですね。

・・・

宅建試験の動向で面白い（はっきり分かる）ことがあります。

それは、相当１５％という数値のラインを意識している点です。

「どの点数以上を合格ラインにするか」

瀬戸際では、合格率を見て分かるように、１点合格ラインを上
げた場合、１４％台またはそれ以上の合格率の低さになる場合
は、１６％台か１７％台の合格率をとっています。

（どの点数でもよい）１５％から１７％台で合格率が収まるの
であれば、迷いなくこの当たりの％台となる点数で合格を出して
います。

「１５％台を切る高難易度にするくらいなら、下げる」
という考えです。

しかし「１７％台より上（合格率を引き上げる）にすること
はしない」という意図（意思）も見え隠れしています。

ですので、昨年の合格率１５．３％は、ちょうどよい、１５％
に出来る限り近い合格ライン（そこが３３点だった）があった
ということです。

一般の受験者と５点免除者の２つのラインにも合わせないと
いけないところが難しいところでしょうけどね。



しかし、大抵は１点差で上が１４％台なら、その一つ下は１７％
台に収まってきたのではないでしょうか。

この傾向は平成１１年から今日まで続いています。

来年から「宅地建物取引士」となるので、今年、そして
来年はどうかは・・・

・・・

そんな競争試験をくぐり抜けて「合格」したのちに、１/３の
人は宅建の資格を持って不動産業に従事するわけですが、

宅建業者の業者数の現状は、



圧倒的に１名（開業した社長１人）から従業員９名迄の零細
企業が大半というのが宅建業の実態です。

１名から９名までの規模の宅建業者で、業界の９６.１％を
占めています。

そして、個人業者の６３．４％は６０歳以上です。




出所：（一財）不動産適正取引推進機構　統計資料参照

「華やか」「大規模」のイメージがある不動産業界ですが、
このような業態の集合体なのですね。