分譲マンション3室購入 賃貸のその後

以前のブログに載せましたが、今勤めている会社に入社して、家計簿
とまでは言えませんが、Excelで出費と預金残高の記録を残し出しま
した。

職業を転々として、ようやく今の会社に中途入社して落ち着き、ある
月にあれもこれも支払いして、手元に残ったお金が30万円ありました。

そして、2012年(平成24年)3月21日にその30万円を頭金にして中古分譲
マンションの１室を購入（所有権移転）しました。

はじめて購入したのが、先の記事にあげました、今年3月に不動産明渡
執行、いわゆる強制退去のあった１室です。

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毎月返済する日々が始まり、そのような生活の中で一番おカネがなかった
ときは、2014年(平成26年)12月で、正直に言いまして、

月末（年末）、通帳に残っていた残高はたったの「14,634円」でした。
内訳は、ゆうちょの残高8,688円、他行5,946円です。

生命保険の積立や個人年金は別としまして、これが全財産でした。

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平成25年、平成26年と１室づつ増やして、


3室購入しました。

どの部屋も捨て値の物件です。
土日に不動産会社を回り、「何かいい物件はないですか？」
と探しました。行き着いたのが同じ物件であったわけですが
入居者も入ってくれているので当たり物件だったと思っています。

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2021年(令和3年)5月。

あれから１室も購入していません。
平成26年の3室目の購入から、今年で7年目。
あの時、3年続けてよく買ったものだなぁと思います。

中古分譲マンション３室の支払いは、2018年(平成30年）
12月に全額返済しました。

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私の考えは単純なものでして、

「筒の中に３万円通すと、筒から出て来たお金が5万円になっている」

そんな仕組みを作りたいと思っていました。

そして、やはり前職まで不動産営業の仕事をしていたので、
土地勘のある地元で、この筒を不動産の投資物件とし、筒から
出て来るお金は家賃収入という仕組みで行こうと決めました。

「副業」「副収入」

なかなか定職を持ちながら、定時で退社出来ない仕事をして
いますと、その後にアルバイトなどは出来ません。

「一定の時間と場所で身体を使っての稼ぎは出来ない」

そのような中で、所得、収入を増やしたいとなれば、今のご時世で
あればYouTuberか、アフィリエイト、株式投資、そして不動産投資
くらいですよね。

「お金を増やす」「お金を稼ぐ」というのは大変です。

ですが、儲けの大小はありましても「仕組みづくり」が出来ます
と、後から収入・収益は付いてきます。

「段取り8分、仕事2分」
と言います通り、やはり事前準備、段取りをしっかりとしておけば
収入・収益も付いて来ると思います。

事前準備、段取り：どんな企画で視聴者を惹きつけるのか、何に
　　　　　　　　　投資するのか、そのためにはどんな知識や手法
　　　　　　　　　が必要なのか。

ここをスタート前にしっかりと整えておけばお金を引き込むことが
出来るということを、私は不動産投資を通して知りました。

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＜私の考え方：不動産投資＞


購入価格が安くても、管理費、修繕積立金が周囲の分譲マンションと
比べて、割高な物件があります。

その分、購入価格を下げていたりするのですが、管理費、修繕積立金
が高いということは「毎月の固定の支出が多い」わけですので、
注意が必要です。

「家賃を月100,000円もらっても、管理費と修繕積立金で月35,000円
出て行く」
となると実質の家賃収入は65,000円しかありません。

家賃収入を月10万円で設定しようとなると、購入物件もそこそこの部屋数
(３～4部屋)もあり、リビングダイニングも綺麗(カウンターキッチン)で
部屋も南向きで明るくないと、都心や地方大都市以外では月10万円を超える
家賃は取れません。

月10万円以上の家賃が取れそうな分譲マンションとなると、田舎街でも中古
の分譲マンションで、3000万円近い購入価格になります。
築5～8年の３ＬＤＫで2500万円、4ＬＤＫとなると3000万円近くあるいは
㎡数によっては、3000万円を超える物件も多くあります。

仮に築年数が6年と新しく綺麗な部屋の物件があり、周りの相場と比べても安い！
と思った2000万円の３ＬＤＫ物件を見つけて投資で購入し、月100,000円で賃貸
したとしても、管理費や修繕積立金が月35,000円もあるとそれを差し引くと、
実質の家賃収入が65,000円しか入って来ず、そうなると、利回りはたったの
3.9％しかありません。

投資利回りが10％なら投資したお金の回収は10年。5％なら20年での回収です。

仮に、
頭金200万円、借入金1,800万円、借入期間20年
変動金利0.475％(変動金利ですが、仮にこの金利が20年続くとして)
毎月の返済額(元利均等)：78,633円
です。
家賃収入：100,000円ー(管理費＋修繕積立金＝35,000円）＝65,000円
でしたら、毎月13,633円の赤字。20年間で合計3,271,920円の赤字です。
この赤字部分を回収するために更に4年1～2ヶ月かかります。
※家賃収入が一度も空室がなく途切れず、かつ管理費・修繕積立金が20年間
　上がることがなかった場合でです。

購入から24年以上経って、ようやく1800万円を儲けたように見えますが、
その頃には、不動産自体の価値も下がっています。
売って1800万円を手にしようとしましても、新築から6年＋24年＝築30年が
経ち、その頃の価格は1200万円であったり、もっと下がっていたりします。
仮に相場が1200万円であれば、600万円分は・・・
これ以上賃貸に出しても、建物も古いし家賃も下がっていくばかり・・・

更に固定資産税や所得税等を納めることを考えると利益などほとんどありません。

24年後に投資物件を売却して1200万円を手にするのであれば、毎年120万円づつ
貯蓄すれば、10年で1200万円貯まります。
年間60万円の貯蓄なら20年で1200万円。

ですので、年間家賃収入から「管理費」「修繕積立金」そして税金関係を差し
引いての年間利回りを見ないといけません。

毎月、お金が入ってきているように感じますが、それは錯覚です。
入るよりも出る金額のほうが多いのですが、一旦は家賃も手許に入るので、錯覚
に陥ります。

借入が完済できるのが20年後。そこから儲けようと言いましても、赤字部分の
回収で4年1～2ヶ月かかり、ようやくその先の家賃収入で黒字化・・・
「儲け」を待つにしては、たった１物件でとてつもなく長い時間が過ぎて行き
ます。

ポイントは、やはり購入価格は激安(捨て値)です。
そうでないと、投資しているように見えて、実は投資になんて、なっていなかったり
します。


このような投資利回りであったことで、6年で家賃収入＋毎月の給与、そして
賞与で繰上返済して借入は平成30年12月に完済出来ました。

「完済出来た」と言いましても、自らの給料や賞与を入れての完済ですので、
家賃収入から見ると、まだまだ回収出来ていません。

それは、途中で空室期間があったり、退去時に修繕を行ったり、エアコン、
ガスコンロ等の取替えもあり、多い時で修繕費47万円、少なくても数万円は
出費していたりと、毎月の家賃収入の入金に惑わされて、見えていない出費
も多くあります。入居者を決めてもらった際の謝礼金(名目は、広告掲載料等)
の支払もありますし。

そうなりますと、ネットに掲載され販売されている分譲マンションの売買物件
のほとんどは、投資しても「儲からない」物件というのが見えて来ます。

「では、どうしたら良いのか」

それは、「この地域は需要がある」と思う場所にある不動産会社を回って、捨て
値物件を探すことです。私の投資レベルなら、やはり自らが動いて探すことが
大事です。

本当の大金持ちは、自分が購入した物件(投資用)など見たことがありません。

もう、こんな物件は持っていても邪魔なので、タダであげてもよいと思って
いる方も世の中に存在します。
ですが、あかの他人にタダではあげられないので、欲しいという人がいれば、
価格はいくらでもよいという売主もいるのです。

・・・

マンションの管理会社を通して、一度も売主と会わず、電話で挨拶して売主が
紹介してくれた司法書士先生に書類を送って、それで所有権を移転して終わり、
というのが、一番はじめに購入した１室でした。
神戸市灘区にお住まいの方で「付き合いで購入したので建物自体、見たことが
ない」という方でした。

「なぜ要らないのか」

付き合いで買っただけだから、どうでもいいの？

本当はそういう理由ではありません。
売主は新築のときに購入しています。
いくら「付き合い」であっても、損をするような買い物はしないでしょう。
お金持ちほど、その辺りはシビアです。

手放す理由は「投資の規模が違う」からです。

私のような小口の不動産投資レベルとは桁が違います。
ですので、小さな遠方にある１室など投資で購入して持っていても面倒なだけ
だからです。

昔は、私と同じような小規模の不動産投資でスタートした方も、成功して投資
物件が増えて収入の規模も大きくなり、所有している不動産投資物件が増えれ
ば増えるほど、そして１室から入る家賃収入が大きくなればなるほど、少額の
家賃しか入らない投資物件には魅力を感じなくなり要らなくなるのです。

そして、その要らなくなって手放した物件を拾う私のような小口・小規模の
初心者投資家がいるのです。

あとの２室は、不動産会社の社長でもう要らないという方、実家に戻るので
売り払うという女性の方でした。

手放す理由は色々ですが、これが「捨て値」の物件です。

何室か売りに出ては消え、今も１室売りに出ていますが、私が当初購入した
１室の133％の販売価格になっています。

・・・

そして、私の場合、銀行、金融機関に「抵当権」を取られていませんでした。
無担保での借り入れでした。借入金は、繰上返済を重ねて「早く返す」を
心がけました。

・・・

一旦は平成30年12月に借金0円の生活になりましたが、平成31年・令和元年
に自動車を新車購入したのでまた借金生活に戻りました。

令和元年6月に、シビックタイプＲを購入。


ですが、こちらも繰上返済も行って、労働金庫のマイカーローンで当初470万円
借りましたが、令和3年3月迄で合計300万円返しました。
金利部分も随分と少なくなったので、あとはゆっくりと返済して行こうと思って
います。

まずは、何をするにも、落ち着いて生活するにも「貯金(蓄え)」ですね。

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2014年(平成26年)12月、通帳に残っていた残高はたったの「14,634円」。

振り返ってみますと、

当たり前のことですが、
１）きちんとした定職に就いて働く(職業を転々としない)
２）収入を増やしたいと思ったら、よく考えた上で行動する。
３）借りたものは、きちんと返す。

これが大事だなと思います。

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「不動産明渡執行」

まだ30代前半で独り身なのに、家賃を延滞した挙句に、ゴミ屋敷に
して他人に迷惑をかけたまま行方不明。そして強制退去。

今のご時世、保証会社でブラックリストに入ったからには、クレジット
カードも作れず、他に住まいを探すにも他社の保証会社の審査も通らず、
昔ながらの保証人をとっての借家にしか住めない生活。

いつまでそんな生活を続けるのか、と思いますね。

日々お金に苦労して、また貯金や資産を増やすため、どうにかしたいと
思っているのはみんな同じなんですから。