不動産鑑定士評価付大手メーカー中古物件の表面利回り

Yahooの検索画面の右横に某大手有名メーカーの分譲
マンション（沖縄）の宣伝広告が出ましたので何気なく
クリックしてみますと・・・ＩＤやパスワードの入力
が必要との画面が・・・

資料請求した方のみに、ＩＤやパスが与えられるよう
で『客を選ぶ』スタイルの広告でした。

何だか・・・ねェ。

建築確認がまだだから販売価格や間取り等は出さず
のＣＭ？など想像しましたが、まぁ、どのような
物件があるのかと、この某大手有名メーカーのＨＰ
を見ましたら、驚くべき中古物件の表示を見ました。

「不動産鑑定士の評価付き」のような内容が書かれて
いましたので、見てみますと・・・

さすがは都心、高額な中古分譲マンションが多く
掲載されていました。

鑑定士はいくらで評価ているのかな？この販売価格が
評価額なのかな？と思いつつ見ていましたら、

「なッなんと低い利回り！！」

「しかも、『表面利回り』で！！！」

に驚きました。



しかも「1972年2月？！」私でさえ、生まれていない・・・
相当古い建物もまだ「リユース」というのでしょうか、
リフォームされて高額で販売されていました。

他には・・・物件写真や住所は控えておきますが、


これらの物件に「想定家賃」って必要なのでしょうかね。
「投資物件」になる？！

私は、購入者が住まう建物としては、当然、購入者が
「この建物の立地が良い」とか「親の世話をするのに
近い物件」「この建物が建っている地域に思い入れがある」
などで「良し！」と判断するのであれば、何ら言うことは
ありません。

しかし、「想定家賃」という表記を見ますと、
「家賃収入を期待する物件ではない」と言い切りますね。

表面利回りについては、
私が購入した中古マンション２部屋を用いての各種利回り
を見て頂ければ一目瞭然かと思います。

「表面利回り」では、実際の収益など分かりません。

例えで言いますと、自動車が分かり易いかと思います。
Ｈ２２年　ＳＡＩ　走行１８,０００ｋｍ　本体価格２２０万円
という表記がありますと、総支払い額（乗り出し価格）は
２５０万円～２６０万円になります。

これでは購入者（消費者）から「分かりづらい」という
ことで、最近では総支払額表示に変わっていってますよね。

「総支払額表示＝購入者（消費者）の立場に立った営業」
というものです。

・・・

『投資利回り』には色々な表記の仕方がありますが、
「表面利回り」「グロス利回り」「想定利回り」は
どれも、この表記では全然駄目、親切とは言えません。

分譲マンションなのですから、家賃収入から
「管理費」「修繕積立金」を差引き、更に毎年支払いが
生じる「固定資産税」そして、もっと厳密にするなら
不動産所得の「所得税（税務申告して納税する）」まで
経費を差引かないと、

キャッシュフローが見えてきません。

もちろん、建物自体高額ですので減価償却費を差し引きますと、
不動産所得の申告・納税は数年間はゼロになるかも知れませんが、
「管理費」「修繕積立金」は毎月、そして「固定資産税」年に
１度は必ず発生する経費です。

また「修繕積立金」は、売却しても次の購入者に引き継がれ
ますので返ってきません。


私が購入している２つの物件を「表面利回り」で％を出すと、

４階：２１．０％
５階：１７．５％

と、とんでもない「高利回り」になります。

しかし、そこから、上記費用を差引いていきまして、

実際に「手許に残るキャッシュ」での「初期投資費用
込みの実質利回り」（「実質利回り」でも計算不十分）
をみますと、


４階：１３．１％
５階：１０．３％


となるわけですね。

１０％＝１０年で元が取れるわけです。

私の場合、仲介手数料や司法書士先生への報酬等も
含めての「初期投資費用込みの実質利回り」を出して
います。

ブログにも書いていますが、もっと細かく、購入まで
に費やした時間単価やガソリン代等の交通費も
「投資額」に含めてよいと思います。

中古分譲マンションを購入するためにかかった費用
全てが、購入価格ということですね。

ですから、
４％や５％台の表面利回りでは、「投資」には
なりませんね。

分譲マンションの投資は「利回り１０％以上」という
鉄則があります。

中古建物は、いくら維持管理で資産価値を維持しても
「古い物件」は登記簿の年月日の通り、古いわけです
から、そのような物件を購入して投資をするのであれば、
「初期投資費用込みの実質利回り１０％以上」
でないといけません。「実質利回り」までの計算でも
まだまだ正確とは言えません。

そんな物件などあるの？と思うかも知れませんが、
実際に私が購入している物件がそうです。

仕事が休みの日に、不動産会社を回って情報を集め、
また不動産屋さんから声をかけてもらいました。

車で回りましたが、いわゆる「足で稼ぐ」わけですね。
良い情報（もうこの部屋は要らない等）は、自分で
探すのがポイントだと思います。




・・・

「想定家賃」という表記を設定するのであれば、
いつ購入時にかかった費用を含めて全額を回収できる
のか、全額回収までに何年かかるのか、その間、想定家賃
の設定金額で空室リスクはどのくらいカバーできるのか、
そこまで購入希望者に開示しないと「誤解を招く」こと
間違いナシ！だと私は思います。

その他、これら以外の物件も同じ程度の％（表面利回り）
ですので、投資を連想させる表記は、後々のトラブルの
元ですね。それよりも、単純に「この建物」「この地域
環境」「この仕様」「このリフォームレベル」そして、
「この販売価格」だけの表示で良いのではないでしょうか。