分譲マンション3室購入 賃貸のその後

今のコロナ禍、そして地元を離れて遠方に来ていますので、
不動産投資はお休み中です。

手許現金30万円から始めて、あとは借入れで投資をして
来ました。
１室目の購入は、平成24年3月15日(所有権移転)です。
その後、３室購入の借入金も家賃収入、給与・賞与で繰上げ
返済を何度も行い、平成30年12月で全額完済して中古分譲
マンション購入の借金はゼロになりました。

・・・

今のところ、３室共に入居者が決まっているのですが、
１室、家賃滞納の上、どうも夜逃げのように居なくなって
しまっています。
幸いにも家賃保証の保証会社の保証付きでしたので、
保証会社が強制退去までの手続きや延滞家賃を払って
くれます。

「訴訟」

訴訟は、はじめてですが、弁護士も保証会社が手配して
私は書類にサインをするだけでしたが、住んでいない部屋の
中が気になっています。
経年劣化以外の箇所は補償範囲（延滞家賃も含めて24か月分）
で修繕できるとのことでしたが気味が悪いです。

実家等の居場所は掴んでいるようです。

それにしても面倒です。

・・・

今法人契約している部屋も以前の退去者(個人契約)から
退去時の修繕費の入居者負担分を全額は回収できていません。
2月に退去となって、その後連絡は取れるので少しづつ入金
してもらい、残りは5万円になりました。

たばこをかなり吸っていたのですが、部屋とDK、廊下のクロス
など張替えのほとんどを私の負担で修繕しました。

私もタバコを吸いますが、今住んでいる借上社宅（築３年くらい）
では室内はアイコスしか吸いません。
ですので、室内のクロスは白くて綺麗です。
いつかは退去しますので、そのときのことを考えてです。

・・・

「ほんの少しのおカネさえ無い」

「衣・食・住」は、生活する上で最低必要なものですが、それが
ままならない状態を続けている人も多くいるようです。

私自身、職業を転々としていた頃、特に20代のとき預貯金は
ほとんどありませんでした。

また、少しづつ貯まってきたおカネも、不動産投資をはじめて
から数年間は手持ちの現預金はほとんどありませんでした。

少しでもおカネが手許に残れば、都度繰上げ返済に充てていた
からです。

今勤めている会社に入社して、そしてExcelで出費と預金残高の記録
を残し出した頃で一番おカネがなかったときは、正直に言いまして、
通帳の残高は14,634円でした。
内訳は、ゆうちょの残高8,688円、他行5,946円です。
他には生命保険の年金積立が月約1万円づつ貯まったのがあった
くらいです。
記録を見ると平成26年12月です。

これが全財産でした。

入ったおカネ（給料・賞与、家賃収入）は右から左へと出て
行っていました。

平成26年10月22日に3部屋目を購入(所有権移転登記)しました。
今だから明かせますが、こんなハイリスクの中で不動産投資を
行ってきました。

今年は、令和２年ですので平成32年ですよね。
最後に３部屋目を購入してから6年。借入金を完済して来月で
で丸2年。

今の預貯金は・・・ようやく銀行の積立や生保の積立も含めると
新車のクラウンRS１台分くらいとなりました。
そして、他に資産としては借入金がゼロになった、この中古
分譲マンション３室です。

私も日々の生活に困窮した時代がありましたが、いつまでも
そのような生活の中にいてはいけません。

抜け出すのは容易ではありませんが、自らが何かしらの行動に
出ないと、５年、10年そして老後になってもおカネに追われた
生活は変わることが無く、ずっと続くことと思います。

「おカネが無いと心が荒みます」
これは間違いありません。

おカネに余裕が出てくると「人に対して優しくなれます」
これも間違いありません。

安定した生活を送るためには、そしておカネを増やすためには、
やはり「まずは、仕事をしっかりして安定した給料を稼ぐ」です。
そして、その後におカネを増やすことへと進む。そこからが
スタートです。

・・・

「おカネを増やす方法」

私は「まず3万円を筒の中を通すと5万円になる」そのような
方法はないかと考えました。

そうしましたら「2万円は自由に使っても、まだ元手の3万円は
そのまま残っている」という単純なものです。

そして、「また3万円を筒の中を通して5万円にする」を繰り返す
のか、それとも「では、次に5万円を筒の中に入れて8万円にする」
「さらに今度は8万円を・・・」とやっていくのかは本人次第で
すが、

私は「増えたおカネは、今は消費せずに雪だるまのようにコロコロ
転がして増やして行こう」と考えました。

では、その仕組みをどのような方法で行うのか。
そこが最大のポイントですよね。
いわゆる「投資」ですが、その投資先、投資方法をどこに絞るか。
株、FX、ゴールド、仮想通貨、外貨etc

そこで考えたのが、経験のあった不動産営業から、不動産投資
をやろうというものでした。
以前のブログを読んで頂くと、色々と手間や時間もかかった
ことが分かりますが、まずは収益が上がる良い物件を「捨て値」
で購入することから始めました。

物件探しから始め、平成24年3月に1室目、平成25年4月に2室目、
平成26年10月に3室目と3年続けて購入しまして、その後は返済
に専念しました。

そして・・・
中古分譲マンションの3室購入の借入金は終わりましたので、平成
31年1月からは「筒の中におカネを入れなくても、筒の出口から毎月
おカネ(家賃収入)が出て来る」という仕組みになりました。
（税金や管理費、修繕積立金の支出は別として）

仕組みはこのように至って簡単・単純です。

大半の方は、当時(平成26年12月)の私よりも預貯金を持っていたと
思います。
不思議なもので、初めてのときは司法書士、金融機関、そして
不動産会社の方と金銭の受け渡しや書類のやり取りを銀行の応接室
などで行う際には不動産売買の仕事とは違って、ストレートに自分に
リスクが降りかかるため、どこか気持ちの中で緊張していました。
ですが、２室目、３室目となると「おカネを借りる」ことに
対しても、またやり取りする際にも抵抗が無くなっていきました。
自然と度胸も付いたように思います。

不動産投資の場合、以前に不動産営業の経験や売買の経験が有るの
と無いのとで違いますね。
私でも、今住んでいる遠方の地で不動産投資は出来ません。
物件相場や住まい探しの方のニーズが分からないからです。

安く購入しても、誰も住んでくれなけれが負債の塊ですから。

分譲マンションの場合、空室でも毎月修繕積立金と管理費の支払い
があり、当然年間では固定資産税の納税通知が来ます。

・・・

何度か「おカネ」で窮地に立ったことがありますが、振り返って
みますと、もう二度とあのような金欠生活はしたくないと思って
きます。

その気持ちを忘れずに、こつこつ貯蓄ですね。

早く不良債権が片付いて欲しいです。