雨水がたまればサビます！

写真は、バルコニーのアルミの手すりの支柱の根元部分です。この根元部分には、通常、プラスチックのカバーがありますが、それを少し上にずらして撮りました。このカバーを上にずらしたのは、支柱の根元部分の状態をお見せしたかったからです。バルコニーの手すりの支柱は、ベランダの床のコンクリートの端の部分（笠木と言います）にアンカーを打ち込んで、その部分で支持をしています。アンカーを入れ込みますので、このようにアンカーの周りが穴が開いている場合があります。
手すりの上部は、雨で濡れてもすぐ乾きますし、通常、アルミですから、耐久性があるので、錆びにくいです。でも、アンカーの部分は、メッキ処理された鉄やステンレス等が使われます。メッキ処理されたアンカーの場合、このように周りに穴が開いていると、雨水と乾燥とを繰り返すことになって、長い間にはアンカーが錆びてきてしまいます。また、雨水が溜まれば、コンクリート中の鉄筋も錆やすくさせます。
では、どうするかですが、この穴の部分にコーキング材を入れ込むのが良いと思います。そうすれば、水の溜まりはなくなります。内覧会に行きましたら、バルコニーの支柱の根元のカバーも上げて見て下さい。写真のように支柱の周りに穴が開いていたら、雨が溜まらないようにコーキングをして下さい、とお願いしてみて下さい。(610)

少し盛り上がっている方が・・・

写真は、マンションの内覧会でベランダの避難ハッチを撮ったものです。ここで見て頂きたいのは、白い矢印で示した避難ハッチの周りの灰色のコーキングです。ベランダの上に貼ってあるシートと避難ハッチのステンレスの金物の間の灰色の詰め物です。避難ハッチを設置するために、コンクリートの床に開ける穴は、一回り大きくなります。一回り大きくなるので、避難ハッチを設置した後は、その隙間を埋めなければなりません。
ここで、注意が必要となります。このコーキングは写真のように、長尺シートよりも高く盛って置いた方が良いでしょう。コーキング材は厚い方が耐久性がありますし、雨が降っても、周りに水が溜まりません。この周りのコーキングが凹んでやせている場合には、内覧会時に、売主に盛ってもらうようにお願いして下さい。写真のコーキングも、内覧会時に凹んでいたので、盛ってもらい、こうなりました。目安としては、長尺シートの高さ以上になっていれば良いでしょう。また、避難ハッチのフタの上で子供が跳ねて遊びますが、ここは避難口なので、そのような事はしない方が良いでしょう。万が一の避難時に、フタが開かない！なんて事がないように。(74)

そのつど、ヨイショとまたぐのも･･･

写真は、マンションの角部屋で、大きなルーフバルコニーが付いています。このルーフバルコニー側の窓は、掃き出し窓となっていて、窓を開ければ外へ出られます。ご覧頂きたいのは、バルコニーの床の窓側に設置されている２個のステップです（矢印部分）。元々の設計では、このステップは設置されておりませんでした。この部屋の窓は、掃き出し窓と言っても、ルーフバルコニーの防水の関係から、窓部分の立ち上がりが25㎝程ありました。このぐらい高くなりますと、簡単には窓の部分をまたぐことはできません。一度、窓台部分に乗って、それから、ルーフバルコニーにヨイショと降りて行きます。毎日のように洗濯物を干すのに、都度、ヨイショとまたがなければならないのも、面倒です。
そこで、内覧会の時に、この状態では、大変だから、ルーフバルコニー側にステップを設置して下さい、という要求をしました。このマンションの売主は、話の分かる人達で、そうですね、分かりました、それではステップを設置しましょう、と言ってくれました。上の写真は確認会の時で、ちゃんと、掃き出し窓の外側には、高さ15㎝ほどのコンクリート製のブロックが、ステップとして置かれてました。ルーフバルコニーがあるお部屋に入る方は、部屋からバルコニーへ出易いか？もチェックしてみて下さい。段差の目安として、室内側も室外側も15㎝以下であることが理想的と言えます。どちらかが、それ以上の場合には、室外側にステップを置くことをお奨め致します。室内側でも良いのですが、邪魔になってしまうこともあります。(93)

洗濯物を干すのにジャマ！

写真は、マンションの内覧会で撮りました。場所はバルコニーです。ここでご覧頂きたいのは、物干し金物と避難ハッチの位置関係です。この位置関係では、乗ってはいけないハッチの上に乗らないと洗濯物が干しにくいです。また、ハッチとバルコニーの床とでは、7㎝ほどの段差があるので、ウッカリ上を見て、洗濯物を干していたら、けつまづく恐れも高いです。
マンションの部屋によっては、バルコニーにこのような避難ハッチが付きます。ある部屋で火災が起きた場合には、バルコニーの隔て板（隣戸との仕切り板）を破って、ハッチのある部屋まで来て、そこから下の階に避難していきます。ハッチの上は、乗らないで下さい、という表示があります。ハッチはカバーですから、上を歩くようになっていません。ハッチの上に乗って、重さでハッチの形が変わり、万が一の時にハッチが開かなくなったら困るからです。
写真の場合、物干し金物の位置をずらせば良いのでは、と思いますが、これが、単純ではありません。避難口ですから、消防法が絡んできます。消防法では、避難口の上の階と下の階との位置関係、また、物干し金物との位置関係などが複雑に絡み、万時OKとはなりません。避難ハッチがあるお部屋を購入されましたら、図面やモデルルームで、ハッチの位置と仕様、特に物干し金物との関係を確認して下さい。(11)

隣のネコに遊びに来られても･･･

写真は、マンションの内覧会で撮りました。写した所は１階の部屋のテラスで、隣戸との仕切りの壁の下の部分です。ご覧頂きたいのは、この避難扉の下の隙間です。扉の下から、排水溝までを測ってみますと、18㎝あります。このぐらい開いてしまうと、小動物、例えば猫などは、この隙間をくぐってしまえるでしょう。このマンションでは、ペット可ですので気になります。法律的には、ここの隙間の制限はないと思いますので、隙間が広すぎると指摘することはできないでしょう。
しかしながら、マンションの法律である区分所有法では、マンションのテラスやベランダやルーフバルコニーには専用使用権が与えられています。専用使用権とは、資産は共用部だけども、そこに住む区分所有者が排他的に使用する権利です。排他的に専用出来る権利ですから、隣りの飼い猫が入って来れるようになっているのは、問題となるでしょう。隣りに住んでいる猫が入って来れるというのは、排他的とは言えないと思います。(11.4)

細かい気遣いです･･･

写真はマンションの内覧会で撮りました。ご覧頂きたいのは、排水溝の上の金網です。この金網は、排水溝の隙間から、例えば植木の葉が流れて行ったり、ペットであるネコが通り抜けしてしまったり、ボールが隣の部屋に転がっていってしまったり、そのようなことを防ぐための柵です。
マンションのバルコニーを区切っている隔（へだ）て板（避難の際は破って逃げて下さいと書いてある板です）と床の隙間は、一般的には5㎝ほどです。これぐらいであれば、ネコは下をくぐり抜けることは出来ません。でも、排水溝は、雨水を流すために、溝となっていますので、その分、床が低くなります。従い、床の部分ではネコはくぐり抜けは出来なくても、排水溝の部分で隔て板の下を抜けてしまえることがあります。
この隙間が10㎝以下であれば、まず、問題はないと思いますが、それ以上になりますと、くぐり抜けの心配が出てきます。写真では、約12㎝ほどでした。マンションの売主は、そのような心配があるので、このような金網の柵を設置したのでしょう。細かいことですが、気遣いがあるな、と感心しました。(13.1)

周りはふさいでおかないと･･･

写真はマンションの内覧会で撮りました。写しているのはバルコニーにあるシンクです。ここで、指の先の水道管が外壁から出ている箇所をご覧下さい。タイルと水道管の周りが空いてしまっています。本来なら、ここはコーキングを打って、隙間を埋める処置をしなければならないのですが、忘れてしまったのです。
水の配管は、床下を通って、壁の中で立ち上がって、外壁に穴を空けて、蛇口につながっていきます。こうして隙間があれば、外壁ですから、雨が降れば、壁の中に入ってしまいます。また、蛇口もグラグラするでしょう。このように、外壁に何かが取り付くところ、このした箇所はちゃんとコーキングで塞がれているか、内覧会では注意してチェックして下さい。
蛇足ですが、バルコニーにある流し（シンク）のことをＳＫと呼びます。ＳＫとはスロップシンクの略で、バルコニーなどに設けられた底の深い流しのことです。スロップとは泥水のことです。(86)

これならルーフバルコニーに出やすい！

写真はマンション再内覧会で撮りました。写しているのは、ルーフバルコニーへ出るドアの部分です。ご覧頂きたいのは、→を付けている金属で出来ているステップです。２週間ほど前に行った内覧会の時点では、このステップはありませんでした。
このドアの内側はキッチンとなっています。キッチンからルーフバルコニーへ出るには、高さ20㎝程の立ち上がりをまたがねばなりません。向こう側で20㎝、こちら側で20㎝ですから、この部分をまたぐのは大変です。ここからルーフバルコニーへ出るには、一度、立ち上がりの部分に上がって、そして、また下りるということになります。これでは、ちょっと不便です。
その不便さを解消するために、内覧会の時に、こちら側にステップを設置するように要望しました。そして、２週間後の再確認会の時になって、ルーフバルコニーを見たら、このような立派な金属のデッキプレート製のステップが置いてありました。これなら、またぐ必要もないし、滑りにくいし、見栄えも良いです。ルーフバルコニー付きのお部屋の内覧会に行く場合には、部屋の中からルーフバルコニーへの出易さも確認下さい。折角、広いルーフバルコニーはあっても、使い勝手が悪くては、宝の持ち腐れとなってしまいます。(74)

バルコニーの手すり、注意点は！

写真はマンションのバルコニーの手すり壁です。この手すり壁は、アルミ製で、縦の格子状になっています。手すり壁にも、アルミ格子、コンクリート、ガラス、いくつかの仕様があります。お子さんがいる家庭では、落下事故など、特に手すりの仕様については気になることでしょう。
手すり壁につきましては、建築基準法で高さなどが細かく定められています。まず、手すりの高さは、床から手すりの一番上の天端（笠木と言います）まで1.1m以上です。また、写真のように、アルミの格子になっている場合には、アルミの格子の間隔は11㎝以内、下の横桟と床との開きは9㎝以内です。つまり、縦の格子の間に直径11㎝の球（子供の頭の大きさを想定）が通過してはダメですし、下弦材と床との間に直径9㎝の球が通過してはダメです。また、手すりを支えている、支柱（根元がコンクリートに埋め込んである柱）の間隔は、1.8m以内となります。ルーフバルコニーの手すりも考え方は同じです。ルーフバルコニーの場合は、一部足がかりが高くなっている場合もあります。その場合でも、その位置から1.1m以上手すりの高さは必要となります。
内覧会では、上記の数値を頭に入れて、バルコニーの手すりをチェックして下さい。また、子供が足を掛けられるような横桟が、真ん中に入っているような場合には、注意が必要となります。もし、足を掛けられる横桟が床から65㎝以下の位置にあれば、その横桟から手すりの天端までは、85㎝は要ります。いずれにしましても、手すりの高さ、格子の間隔、横桟など、全体的に見て、ここは危険だなーと思ったら、売主に指摘するべきです。(723)

雨水が流れない！

写真は、マンションの内覧会で、１階の部屋のバルコニーの排水口を撮ったものです。この日は、朝から雨でした。バルコニーに降った雨は、排水溝に流れ、この排水口に集められ、排水されていくようになっています。ですので、バルコニーは排水溝の方に向かって下がり勾配が付けられ、また排水溝は排水口に向かって下がり勾配となっています。
この写真で、問題なのは、この排水口に雨水が溜まってしまっていることです。原因は、排水口の下のパイプの中に何かが詰ってしまっているからです。恐らく、泥が詰っているのでしょう。売主には、早急に詰まりを解消すること、それから、何が詰まっているのかを報告するように指示しました。
内覧会当日が雨でしたので、このような確認が出来ました。雨が降っていなかったら、この不具合は分からなかったと思います。内覧会で雨が降っていない場合は、業者にバケツを借りて、バルコニーに水を流して確認することも出来ます。また、内覧会の時点で気がつかなくても、お住まいになってからでも不具合があれば、売主に言うべきです。(8511)

裏の継ぎ目も見て！

写真は、マンションの内覧会で撮りました。撮った部分は、バルコニーの樋（雨水を流すための排水管）の裏です。一般的に、バルコニーの床上には、長尺シートと呼ばれる、厚さ２ｍｍ程の塩化ビニール製のシートが貼られます。雨が掛かるところなので、シートの継ぎ目は少ない方が良いです。継ぎ目がなるべく少なくなるように、トイレットペーパーのようなクルクル巻きの長いシートを貼っていくわけです。
ここの部分には、樋があります。樋がありますので、シートに穴を開けなくてはなりません。穴を開けるために、シートを切り込んだわけです。シートを切り込んだのは仕方ないのですが、問題は、切った部分（←のところ）は、ちゃんと、処置をしておかないと、雨水が入り込んでしまいます。雨水が入り込みますと、蒸発により膨張しますので、シートが浮いてきてしまいます。
写真のように、この切り目の部分がコーキングでふさがれていると、雨水も入ってこなくなります。細かい点ですが、内覧会では、樋の裏側の長尺シートのつなぎ具合も見て下さい。(11.9)

ベランダの天井にひび割れが！

写真はマンションの内覧会で撮ったものです。写したところはベランダの天井部分です。白い↑の先を見て頂くと、細いひび割れが入ってるのが分かります。天井面は吹付タイルで仕上げをしていますが、このようなひび割れが入っていることは、コンクリートの躯体にもひび割れが入っていると予想されます。
このひび割れはコンクリートの乾燥収縮によるものです。コンクリートは水で練り、打ち込んでから、水分が蒸発して乾燥していきます。そうしますと、体積が収縮していき、周りは固定されていますので、ひび割れが生じます。コンクリートは乾燥収縮が宿命なのですが、建物にひび割れが入りますと、コンクリート自体の耐力も落ちますし、中の鉄筋を錆びさせ、建物の寿命を急激に落としてしまいます。従い、施工業者は、ひび割れが入らないように施工すること、また、ひび割れが入ってしまったらしかるべく補修をしなければなりません。コンクリートのひび割れは、あってはならないものですが、出来てしまうこともあります。
ひび割れの場所、幅、要するにひび割れの状態によって建物としての重要度は異なります。写真のように、ベランダの床など、重さを支えている構造体に入っているひび割れは補修が絶対に必要です。一方、トランクルームなどの表面のモルタルに入っているひび割れは、構造体ではありませんので、気にする必要はありません。コンクリートの中にある鉄筋を錆させるようなコンクリート面のひび割れ幅は、0.4ｍｍ以上と言われています。シャープペンシルの先が0.5ｍｍですので、シャープペンの先がひび割れに入ってしまうようでは問題があるわけです。
内覧会に行きまして、壁や床などのコンクリート構造体の表面にひび割れを見つけたら、施工業者に指摘して下さい。そして、そのひび割れの部分は仕上げ材なのか、構造体なのか、どうして起きたのか、そしてどのように補修するのかを、業者に聞いて下さい。特に構造体のひび割れにつきましては、後々、問題になっても困りますので、ひび割れの原因、補修方法など写真入りで報告書として提出させておいた方が良いでしょう。(61222)