マンションの今後 ＜マンションの建替と欠陥に関する研修に参加して＞

171113　マンションの今後　＜マンションの建替と欠陥に関する研修に参加して＞

 

今日は終日、大阪で開催された研修会に参加して、いま事務所に帰ってきたところです。少々疲れ果てたので、ほんとは家路を急ぎたいのですが、このブログを今日も簡潔に30分程度でまとめることで可としたいと勝手に思っています。

 

この研修は毎年、住宅紛争処理委員を対象に行われていますが、委員でなくても参加できるので、私はここのところ都合がつく限りかかさず出席しています。

 

ほぼ似たようなタイトルですが、私も忘れてしまいますし、取り扱う対象も少しずつ違っていたり、裁判例も異なっているので、非常に参考になります。

 

午前中の部はマンション建替等の政策動向を国交省の担当者が話し、関係法令の概要と実際の運用について前者を弁護士が、後者をコンサルタントが解説しました。

 

マンションの現状および将来は、よくニュースで取り上げられていますが、悲観的な状況です。「築 40年超のマンションは現在63万戸であり、10年後には約3倍の172.7万戸、20年後には約6倍の333.6万戸となるなど、今後、老朽化マンションが急増する見込み。」とのこと。

 

老朽マンションが充満するわけですね。でもマスコミや広告では新築マンションの宣伝がとどまる気配がありません。皮肉ですね。

 

しかも「現在のマンションストック総数は約633.5万戸(平成28年末時点)であり、そのうち、旧耐震基準に基づき建設されたものは約104万戸となっている。」ということですので、それが老朽化するとどうなるのでしょうという深刻な状況です。

 

老朽化するマンション、そこに居住する住民も高齢化、空き室も増大というのは常識です。でも建替はというと、「マンション建替えの実績は累計で;232件、約18，600戸(平成29年4月時点)に留まる。」とのこと。災害国日本に立地しているマンションとしてはとても安全が確保されているとは言えないでしょうね。

 

「南海トラフ巨大地震や首都直下地震等の巨大地震発生のおそれがある中、生命・身体の保護の観点から、耐震性不足の老朽化マンションの建替え等が喫緊の課題」として、平成26年にマンション建替法を改正して、「マンション敷地売却制度の創設」と「容積率の緩和特例」を新設して建替の選択肢を増やして、その促進を図っています。

 

たしかに敷地売却が5分の4の同意で可能となったことで制度的には若干やりやすくなったとは思いますが、現実には建替動向に大きな変更はないように思います。

 

この点、マンション建替を実際にコンサルトして関与してきた方の話では、その手続き自体、理解を得るのは大変ですし、反対者とは最終的は訴訟での解決（時価での買取と断行仮処分）といったしこりの残る結果となるわけです。むろんうまく建て替えできたマンションでは居住者は、従前富士山型（ま、高齢者層がダントツに集中）だったのが、八ヶ岳型（若年層、中年層、高齢者層といくつもの層で多様化）して、居住環境も、周囲の雰囲気もよくなったとかいい話もあります。

 

ただ、それは多摩ニュータウンとか、従前の容積率に余裕のある建て方をしているマンション団地であったことが、そのようなWin-Winの解決になったといえるのではと思うのです。

 

では、敷地売却型に未来はあるかといえば、その場合借家人との契約を解除したり、抵当権を抹消する必要がありますが、その対応が一筋縄ではないことは、再開発事業でもこれまで経験されてきたことです。

 

それでも現在居住しているマンションはどんどん劣化し、居住者の高齢化して、大修繕でも対応できなくなるのはそう遠い先ではないでしょう。そういったマンションはどうなるのでしょう。中古市場やリフォーム活用をすすめることはより重要ですが、それでも耐震性の問題は全体としては残りますね。

 

次に、建築瑕疵の問題をマンションという構造に関する基礎知識を建築士が説明し、弁護士がその問題に関する裁判例を紹介してくれました。

 

興味深かったのは、マンション建築は多様な部材の総合ですね。その安全性を確保するために、さまざまな検査を実施し、その結果を基に設計し施工しているのですが、その中に当然スチールの試験結果もありました。そう神鋼の未検査やデータねつ造の問題で採り上げられたアルミ・銅・鉄鋼の一つ。鋼材検査証明書が求められ、鋼材の引っ張り試験で耐力、引っ張り強さ、伸び率などが試験データを個別の鋼材ごと検査証明書に記載されています。

 

神鋼の場合どんな試験だったのかはわかりませんが、マンションの場合鉄骨造や鉄骨鉄筋コンクリート造といった場合当然、こういった検査結果が必須になるのです。

 

ところで、鉄骨は引張り力が強く、曲げや圧縮力には弱いため、それを補強するため鉄筋コンクリート造で強度を高めています。

 

で、裁判例を見ると、鉄骨の引張り力が問題になった事例は一つも紹介されませんでした。たぶんあまり問題にならないのでしょう。むしろ施工現場で行われる作業の問題ばかりです。すると神鋼の鉄関連の検査問題はさほど重大視されるべきではないのでしょうかとふと思いつつ、やはり問題だと複雑な気持ちです。

 

さて、取り上げられた事例は、鉄骨造だと、溶接不良・溶接割れとか、ダイヤフラム等欠落（接合方法の一種）とかで、後者では解体再築費用を認める裁判例もありました。

 

鉄筋コンクリート造だと、ひび割、圧縮強度不足、ジャンカ・コールドジョンイト、かぶり厚さ不足や配筋不良といった問題です。

 

担当弁護士はよく裁判例を整理していて、わかりやすく瑕疵の根拠と瑕疵の程度を解説していました。

 

頑張って1時間かかりました。今日はこのへんでおしまい。

環境建築とは ＜日経アーキテクチャの「賞」総なめの環境建築を追跡！＞を斜め読みしながら

171110　環境建築とは　＜日経アーキテクチャの「賞」総なめの環境建築を追跡！＞を斜め読みしながら

 

今日は朝からいろいろ細かな仕事を片付けていて、いつの間にか5時半。これから30分くらいでブログを書くにはと、新聞を少し広げてもぴんとこないので、メール情報をスキャン。タイトルが気に入り、ざっと読んだのですが、本文を買ってもらうための前口上のようで、これではとても自分で消火できそうもありません。

 

私が「環境建築」という言葉に惹かれたのはもう四半世紀以上前でしょうか。ちょうど地球環境問題が、バブル進行の中で、世界的には大きくクローズアップされていた頃だったように記憶しています。

 

このブログか、あるいはｆｂであったか、似たようなことを書いた記憶ですが、同じテーマでも文献資料もなく、記憶だけで書くので、違った面が見てくるかもしれません。

 

80年代後半、バブル景気の中で、東京都内はどこでもスクラップアンドビルド状態で、工事をしていないところがめずらしいと感じるくらいでした。工事現場で関係者にヒアリングすると、現場からどんどん産廃が出るのです。むろん元あった建物解体による廃棄物は当然です。しかし、それだけでなく新築中の建築物からもどんどん出てくるのです。資金がたんまり回っていた頃ですから、豪華にきれいにするわけですね。するとちょっとした意匠について施主からクレームがつけば、取り替えとなれば、それは廃棄物となります。使わない新品でも。細やかな装飾だと、半端という表現は適切ではないですが、切れ端などがどんどんでてきます。施主なり、設計者なりの好みが強いと、その分、出ていた印象です。

 

そこには環境への配慮といったものがほとんど感じられないように思えました。とはいえ、当時でも主要な大手企業体では廃棄物減少や分別への配慮が浸透しつつあったように思いますが、それ以上に、その後青森などでの産廃投棄事件が発覚するくらい、膨大な廃棄物の排出源となっていました。

 

では「環境建築」とは、廃棄物の排出を削減することかというと、それは前提ですが、強いて言えば、CO2排出を従前以上削減できる、あるいは自然エネルギーの利用を従前以上に行う、そういうコンセプトをもった建築物ではないかと思っていました。

 

では具体的にそんなものがあるかです。当時、上智大学の図書館が環境建築物として取り上げられたことがあり、訪ねていったことがあります。どの点が環境配慮だったか、いまは記憶が定かではないのですが、CO2排出源に配慮していたのではないかといったおぼろげな記憶です。

 

その後、環境建築の設計を長年啓蒙していたHさんという設計士さんとお会いして、自ら環境建築方式の事務所を建築され活用されていることを知り、見学したことがあります。

 

そのときすでに高齢でしたが、その意気は軒昂でした。事務所に入ると、夏場でしたが、ひんやりしているのです。むろんクーラーなど使っていません。自然の空気の流れです。たしか建物全体に水が流れるようにしていたと思います。その水はなんと井戸水だったと記憶しています。そして窓は開放して、外からの風が冷水を通して部屋の中を自然に冷却するようになっていたと思います。

 

その他自然エネルギーを活用する工夫が施されていたと思うのですが、それ以上は今思い出せません。

 

この経験を元に、日弁連と東京三会が共同で（それまではすべて独立の建物）弁護士会館を建築する計画が持ち上がっていたので、私の所属する東弁公害環境委員会として「環境建築」を提案したのです。当時たしか伊佐山さんもいたとおもいますし、全館禁煙、少なくとも分煙も盛り込んだと思います。そして環境建築の中身は、太陽光を利用したたいようこうえねるぎ-、日比谷公園の風を利用して地下水利用は？でしたが水を流すことも提案したかもしれません。そのほか何を要素に取り込んだか、これまた原稿がどこかに沈殿してしまい、記憶も定かではありません。

 

東弁の建築本部長を知っていたので、この提案どうでしょうとうかがったのですが、多少は気を遣ってくれたのか、なかなかいい提案だが、窓を開閉させることは機能上むずかしいとか、その他問題点を指摘され、日の目を見ませんでした。

 

いまある弁護士会館は、環境建築といった観点を欠いたもので、残念な思いですが、見た目はきれいで（廃棄物もけっこう出たかもしれません）、開放的な感じもします。しかし、エレベーターの調整がうまくいっているとはいえず、長い待ち時間を要することに、皆さん我慢しているのでしょう（なにせ旧建物はすべて3階建てで階段だけでしたから）。

 

少し記事について触れておきますと、写真で見る限り、このどの部分が環境建築なのか、私には理解できませんが、ともかく建築時点だけでなく建築物を利用した結果を踏まえて検証するという筆者の視点は評価できますので、的確で公正な評価基準をもって検証してもらいたいと思うのです。

 

ということで30分を過ぎました。今日はこれでおしまい。

日本人の法意識 ＜設計契約に関する改正民法のポイントとトラブル防止策＞を読みながら

171007　日本人の法意識　＜設計契約に関する改正民法のポイントとトラブル防止策＞を読みながら

 

季節の変わり目でしょうか、どうも体が順応できないでいるようです。あるいは年とともに免疫機能が衰えてきたからでしょうか。ま、いろいろあるかと思いますが、少し体が重いので、今日のブログも簡単に済まそうかと思います。このあたりのいい加減さは千日ブログといってもただ継続であっぷあっぷの現状を示しています。

 

さて今日のテーマも体が重いせいかあまり思いつかず、ざっと見ていたら、懐かしい顔にであったので、関心のあるテーマではないのですが、取り上げることにしました。

 

日経アーキテクチャの本日の記事では＜建築版「改正民法」万全準備セミナー＞を紹介しつつ、日置雅晴弁護士にインタビューした＜設計契約に関する改正民法のポイントとトラブル防止策＞を掲載しています。

 

日置さんとは東京・横浜時代、長く一緒に仕事をやった仲です。そうそう彼が長くPCやメール（当時は別の呼称でしたか）をやっていて、たしか四半世紀前勧められてPCを30万円以上で買ったのはいいのですが、ms-dos時代で合間に学んでもまったく歯が立たず、ほとんど使わないまま没になったのを思い出しました。

 

ともかく彼とは建築関係の訴訟をどのくらいやったでしょうか、今となってはいい思い出です。日弁連のシンポジウムでもいろいろ手伝ってもらいました。ただ、彼は学究的な側面もあったので、ある時期から大学で教えることが多くなったようです。

 

ともかく彼が設計契約に関して、今般の民法改正を紹介していますので、利用させてもらいます。私自身、あまり民法改正に関心を抱いていないものの、仕事上それでは困るので、こういう機会に少し勉強させてもらいます。

 

まず、＜委任契約の場合に設計者が知っておきたい改正民法の1つは、委任契約を途中で解除したときに受任者（設計者）が委任者（建て主）に報酬を請求できる条件を緩くしたことだ。＞具体的には＜現行民法は、不可抗力により解除した場合に限っていたが、改正民法では、単に契約を途中解除した場合でも受任者は報酬を請求できるようにした。請求できる設計報酬についても、既に行った履行の割合や建て主が利益を受ける割合に応じると定めた。＞

 

たしかに委任の規定は次のようになっています。

＜（受任者の報酬）

第六百四十八条　受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。

２　受任者は、報酬を受けるべき場合には、委任事務を履行した後でなければ、これを請求することができない。ただし、期間によって報酬を定めたときは、第六百二十四条第二項の規定を準用する。

３　委任が受任者の責めに帰することができない事由によって履行の中途で終了したときは、受任者は、既にした履行の割合に応じて報酬を請求することができる。＞

 

明治時代の民法を引き継いでいますから、委任では無報酬を前提としていますが、実際、弁護士との委任契約と同様、設計士のそれも、報酬規定を設けて、書面で個別条件を定めているのが普通でしょうね。

 

ただ、建築関係でいえば、設計士の委任契約書も、続く工事業者との請負契約書も、＜建築設計・監理業務委託契約約款＞、＜建設工事標準請負契約約款＞を添付して補う一方、内容はかなり大ざっぱ印象を受けます。

 

ま、それで問題がなければいいのですが、書面化が当事者間できちんと意識化されていないのが日本の現状ではないかと思うのです。とりわけ設計や監理、工事はいずれも長期間におよび実際の交渉経過、さらに工事実施の中で、相当回数変更が不可欠ですが、きちんと変更条件等について詰められていなかったり、文書化されていないことが少なくないため、信頼関係が崩れると、途端に一つ一つが問題になって、収拾がとれなくなることもあります。裁判で争っても容易に解決することができないのもこういったことが一因ではないかと思うのです。

 

その意味では、民法改正の各条項も大事ですが、具体の契約書やその進行過程での合意内容の文書化をするように心がけることが、紛争回避・その縮小に役立つように思うのです。IT化が進んでいるのですから、スマートフォンやIPADなどで即座にタイプして、またサインをもらうことでも十分有効に働くのですから、施工技術のIoTとかAI化も大事ですが、関係当事者の合意や変更について、よりデジタル化の活用を望みたいものです。

 

日置さんのアドバイスも実際的で興味深いですね。＜盛り込みたい１つは、途中で解除する方法と精算方法だ。もめる要因になりがちなので、できる限り具体的に決めておくことを勧める。設計者と建て主が設計内容をどのように確認、合意するかという手続き方法も盛り込みたい。例えば、メールで伝えた用件は何日以内に返答がない場合、合意とみなすなどだ。設計内容でもめた際に、契約に適合しているかどうか判断するのに役立つ。＞

 

その他にいろいろ指摘しているので興味のある方上記ウェブにアクセスしてください。

 

少し疲れていますので、今日はこの辺でおしまい。

マンション考 いま何が問題か

161118　マンション考　いま何が問題か

 

昨夜の月はすでにスーパームーンを終えたとはいえ、薄雲にもくっきりと欠けつつある微妙に円形を崩した形がなぜか艶を感じさせてくれました。次第に雲が晴れ、星空に月の輝きは一層まぶしい。今朝は川面には霞・靄が立ちのぼり、風情がありました。昨夜の放射冷却で、空気が一段と冷え込み、紀ノ川の情緒ある早朝風景です

 

昨日は終日、大阪の会議室で国交省の担当者や弁護士の話を聞きました。一つはマンション動向と課題の中で、建替等の新たな法制度について、もう一つは住宅紛争処理の現状です。防音設備がしっかりし、空調もほどよく、講演資料は十分に精査され、講演者はいずれも訓練を積んでいて、結構なボリュームですが、迅速的確に情報提供してくれます。私はあまり法律問題の講演を聴くことは最近ありませんが、この講演はなかなかよくできているのと、電車でいけるので、毎年のように拝聴しています。といっても、あまりにもスムーズに流れるので、眠気も十分満たしてくれて、心地よい雰囲気でこっくりすることしばし。

 

簡単に要約すると、マンション動向で言えば、マンション数はどんどん増えていて、しかも築後40年超は現在56万戸、20年後には316万戸となり、老朽化、空き室化が顕著になる見込み。これに対し、建替数は、平成28年4月時点での実績で227件、約1.8万戸と、老朽化対応ができていない現状。そして最近の東日本大震災、熊本大地震、鳥取地震と、マンション被害も増えています。

 

このような問題に対応するために、建替をよりやりやすくする措置をとりました。一つは共有者対策で従前は全員同意でしたが、共有者それぞれも一組合員として扱い、同意要件を緩和したのです。さらに住宅団地の場合に、区分所有法の要件を緩和する都市再開発法の3分の2要件での事業遂行を認める制度（平成28年改正）です。

 

それ自体は、硬直な区分所有法の要件を弾力化するという点では、悪くはないと思います。ただ、そもそも現在の管理組合の運営において民主的な手続きが確立しているか、情報公開が十分か、といった根本問題を抱えている中、都市再開発法がこれまでも情報公開や民主的討議を十分に行わないまま、3分の2要件を充足させて（実際は8割近い場合がおおいかもしれません）、少数派には強制的に事業を進めたと反発を招いた状況が改善されるか、気になるところです。

 

ただ、国交省は、それなりに配慮して、マンション管理適正化指針や標準管理規約の改正を本年3月に実施しています。たまたまあるマンション事件で、この指針を援用して議論していますが、従前に比べ、管理組合も運営方法が民主化や情報公開が進んでいると思います。とはいえ、管理業者へのチェックとか、専門的な部分、また、管理そのものについて十分理解していない理事が議論して意思決定をするという場合、なかなかうまく行かないことは容易に想定できます。他方で多くの区分所有者は無関心である状態はなかなか改善することが容易ではないでしょう。

 

地震被災にあったマンションの対応は一戸建て住宅に比べ、さらに問題が深刻です。まず被災状況が補修か復旧か、復旧は滅失を前提としますが、それが大規模滅失か、小規模滅失かで異なります。さらに全部滅失だと、区分所有法の対象外となり、阪神淡路大震災後に生まれた被災マンション法が適用されれば、これで救われますが、そうでないと全員合意が必要となり、問題処理が容易でありません。全部滅失でない場合は、区分所有法61条や62条の詳細な規定を基に整理して対応すればよいでしょう。といってもこれは決議要件や買取請求権の規定であって、管理組合としては、多くの問題解決の一つに過ぎません。

 

このようにちょっと建替問題を考えただけでも、マンション問題は容易に解決できない制度設計となっています。それを便利だ、機能的だということで、販売業者は分譲しますが、購入後のメンテナンスについて、より的確な説明や体制づくりを提供していないと、いつのまにか空き室だらけの見捨てられたマンションになりかねないことになります。

 

とはいえ、先に挙げたマンション管理適正化指針や標準管理規約改正は、よりよいマンション管理のための基本的なノウハウですので、これを前提に、個別の管理組合でもっとよりよい改善を試みれば、あそこは管理がしっかりしていると、その価値も上がるし、それだけでなく、地域コミュニティの充実した内容を形成できるのではないかと期待しています。

 

もう一つの住宅紛争処理については、マンション・一戸建て住宅を対象として、いわゆる住宅品確法と住宅瑕疵担保履行法を前提に、構造瑕疵、雨漏り等を中心に、買主、売主、請負業者、設計者、保険会社などを当事者として、問題解決を迅速適正そして安価に行うシステムがあり、その処理実績や概要が説明されました。

 

この問題の詳細は、いつか述べたいと思いますが、住宅購入者は、できるだけこれらの法律の適用を受ける住宅を購入することが肝要だと思います。とはいえ、私自身取り扱ったケースでは、これらの法制度の限界を感じる案件でしたので、新たな苦労をしました。障害者の方のための居住目的が主となる建築の場合に、その障害者基準（上記法律の瑕疵対象ともならない）というものが個別の障害の程度などに対応していないため、また、業者側でそのような障害者対応の仕様を理解していないことが多く、問題が多数起こり、解決も容易でありません。

 

とくに感じるのは、建築請負では、当初設計が変更されることが多々ありますが、その変更が口頭である場合が少なくなく、図面ないしメモ記載による情報共有が当事者間で十分にされていない点です。しかも中小の業者の場合、設計士や監理者が名義上にすぎず、実際は業者の設計者が代替して行う、そのため、監理がお手盛りとなったり、杜撰であったり、実際に工事を行う下請け業者との連携がきちととれていない等、数え上げればきりがないほど、問題が出る場合があります。

 

建築請負における文書化、あるいはPCデータ化、情報の共有、それが施工図を含め、実際の工事にきちんと照合されているか、多々改善の必要があると感じています。この問題は別の機会にもう少し問題を掘り下げたいと思っています。今日も別の件で出かけるので、長途ですが、ここまでとします。