改製不適合物件

町田・多摩センターの司法書士の宮下です。

子供を公園や公共施設に連れてって遊んでると、やけに絡んでくるというか、話しかけてくる子供。

そういう他の子に絡む子供の親は寝てるかスマホ見てるかって感じで、自分の子供に無関心なこと多いなと。

全員が全員そうじゃないでしょうけど、親の愛情不足が他の子供へ絡む一つの要因になってることもあるのかもしれないと思うことがあります。

公園に行くと、他の家庭の教育方針が垣間見えます。

改製不適合物件をご存知でしょうか。

改製不適合物件とは、改製に不適合だった物件のことです。

倒置的に言うと、物件！改製に不適合！です。

さて、昭和６３年（１９８８年）に、それまで紙の登記簿謄本で管理していたものをコンピュータ化して全国どこの法務局でも見れるようにしよう、と謄本の転換期とも言える時期（改製）がありました。

この時、何らかの原因でコンピュータ化できなかった登記簿謄本、その謄本に該当する物件を改製不適合物件と言います。

つまり、改製不適合物件は、コンピュータ化されずに紙の謄本のまま今も存在している物件のことです。

司法書士の業界ではこれを”生きる化石”と呼んで、、、いません。

改製不適合物件については下記の特徴があります。

①ネット謄本が存在しない（管轄法務局で紙の謄本で取る。）

②オンライン申請不可

③識別が発行されない

④登記完了証が発行されない

なので、登記申請の際に、申請書副本を一緒に提出して、そこに済印押してもらいます。

識別ではなく登記済証が権利証になります。

こんな感じっす。

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国内連絡先専門事務所

町田・多摩の司法書士の宮下です。

エンゼルパイだと思ったらチョコパイだった時の絶望感。

R6.4.1から相続登記義務化が始まります。

その陰で、所有権登記に関する申請に関してもいろいろ始まります。

外国人又は外国法人が日本で不動産を購入する際の住所証明に関しては、内容まとめて早速今日仲介さんに案内しました。

ちなみに登記は関係ないですが、外為法の報告もありますから注意です。

海外居住者の国内連絡先は、国内連絡先となる者がいない旨を申請情報にしてもいいみたいですが、連絡先登記したい人いないよね～。

国内連絡先を証する書面とその者の承諾書が必要ですから、めんどいこと山の如し。

国内連絡先専門事務所とか出てきそうです。

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仲介の対応がひどすぎる話

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。

決済案件の仲介の対応がひどすぎる話。

あまりのヒドさに去年の話を書き留めといたものをやっと公開。

まぁね、決済（住変・移転・設定）担当の司法書士として僕が登記関係を進めていたわけですよ。

（ちなみに買主から直接指定された案件で、仲介とは特に知り合いでもなんでもないです。）

んで、売主に電話する機会があったので、ご挨拶も兼ねて電話したところ、どうも話がかみ合わない。

よくよく聞くと、僕以外の司法書士（以下「A」という）から書類案内がされているとのこと。

そして、そのAに書類をまさに送ろうとしているところでした。

ストーーーーーーーーーップ！！！！！！

待て待てぃ！！

誰だそのA！！！！

売主さんも怪訝なご様子。

そりゃそうだ。

こっちもわからん。

むしろ僕の方がわからん気持ちで胸がいっぱいだ。

すると、俄然売主さんが仲介のグチを僕に話し始めました。

売主さんだけでなく、配偶者の方に電話を代わって、その配偶者の方まで僕にグチを・・・。

仲介の案内が二転三転してわからない。

対応がダメ

などなど

うんうん、そうですよね。

わかります。

と傾聴しつつ、仲介に確認してみます、と言って一旦その電話は終わりました。

そして、仲介に確認したところ原因が判明。

結論としては、弊所に依頼をする前に住所変更登記だけをAに依頼していたとのこと。そして、弊所に住所変更を含めたすべての登記を依頼したことをAに伝えていないとのこと。

いや、ダメやん。。。

聞いてすぐわかる、ダメなやつやん。。。

と宮川大輔風に思いつつ、ミスは誰にでもあるので「あーそうだったんですね。」みたいな感じで話をしていたのですが、どうも仲介は事の重大さに気付いていないらしく・・・

じゃぁどうすればいいですか？

明日向こうの司法書士に電話すればいいですよね？

宮下先生は住所変更もいっぺんにやった方が楽ですか？

的な感じで意味不明な質問をしてくるのでちょっと僕もイラついてきたわけですよ。

ミ「いや、〇〇さん（仲介）、住所変更をこっちがやれば楽とかどうとかそういう問題じゃないんですよ。私に依頼をした時点でAに連絡いれないとダメでしょ？」

仲介「・・・はい、そうですね。」

ミ「事の重大さわかってます？売主さんは〇〇さんの今までの対応も含めて先ほど電話でキレてましたよ。」

仲「Aに連絡すればいいんですか？」

ミ「（売主さんキレてたことスルーかい。）それ私に聞きます？自分で考えられないですか？連絡した方がいいと思わない？」

仲「じゃぁ連絡しときます。」

ミ「（じゃぁって・・・。）〇〇さんの対応ヤバいですよ。トラブルになりますよ。」

仲「トラブルってなんですか？」

ミ「（質問がズレてんなぁ・・・）現に売主さんキレてましたし、もし私がストップかけないでAに売主さんが書類郵送してたら決済間に合わない可能性ありますよ？A先生も既に動いてたとしたら骨折り損です。当事者のトラブルもそうですし、決済が流れる可能性だってある。今回は買主さんが急ぎの事情もありますし、融資も絡んでいるんだから確実に決済を成功させないとダメですよね？御社の信用落ちますよ。」

仲「まぁそうですけど、ウチは別にトラブルにはならないですよ。」

ミ「あーそすか。もういいす。ではそっちで全部対応してください。」

仲「はい、わかりました。」

あっ、キレようかな(´ー｀)と思ったのですが、エネルギー使うのもったいない類の人間と位置付けたのでやめました。

とりあえずちょいちょいタメ口挟むことで心を落ち着かせました。

この世にはやり合っていいレベルの人間と、そうでない人間がいます。

売主さんがキレていたことを伏せた方がいいという意見もあるかと思いますが、売主さんがキレていることを伝えても売主さんに実害が全くないタイプの仲介さんと判断したのであえて言いました。

無事に決済は終わりましたが、なんとも付き合いたくない仲介です。

なによりもお客さんが可哀想です。

事務所からそう遠くはない不動産屋だったのですが、お客さんを大事にしない仲介とは付き合いたくありません。

ちなみに誰でも知っているような全国規模の不動産屋です。

それ以降、その不動産屋が担当する決済はしたことはないですが、大手というだけで信用してはいけない、というのを改めて身に染みて感じましたね。

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おわかりだろうか

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。

次の問いの正誤を〇×で答えよ。

不動産登記法上、登記官は、信託の登記をするときは、法第97条第1項各号に掲げる登記事項を記録した信託目録を作成し、当該目録に目録番号を付した上、当該信託の登記の末尾に信託目録の目録番号を作成しなければならない。

正解は×。

出だしの部分は「不動産登記法」ではなく「不動産登記規則(176条)」です。

不動産登記法(97条1項)では、登記官による信託目録の作成は「作成することができる」とされ任意文言になっています。

誰がわかるかこんなもんという感じですよね。

おわかりだろうか。

この物件の決済案件（売主A　買主B）が来た時、多くの司法書士はこうなります。

なんじゃこりゃー！！

そう、敷地権が不思議ちゃんです。

一棟の建物部分の敷地権は５つあるのに、専有部分の敷地権は３つです。

なんだこれ！？

見たことないぞ(; ･`д･´)

んで、とりあえず知り合いの司法書士、そして法務局に確認したら、まぁ僕の見解と一致して安心していたのです。

が！！！

実は全員間違っていたことが判明。

敷地権４と５の土地の所有権を売主であるAに移転させる必要があったのです。

敷地権４と５の土地の所有権が相続財産管理人が管理していたのですが、なぜか管理業務が終了していて、でも、なぜかこのタイミングで相続財産管理人から「管理は終了したけど、敷地権４と５の所有権移転させましょう」という旨の通知がAに来て判明。

まじかーい！！

あっぶないとこやー！！

このまま売買進めてたら、登記自体はできますが、軽く事故ってましたね。

というか、相続財産管理人の業務終了してないでしょそれと思いましたが、危険を回避できた安堵感から細かいことは気にしないことにしました。

あとは、どのような流れで売買を進めるかです。

土地家屋調査士さんを絡ませながら進めることになりそうです。

区分所有の登記簿は奥が深いな～。

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限界まで

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。

所有者不明土地管理命令があった場合には、裁判所書記官は、職権で、遅滞なく、対象土地又は共有持分について、所有者不明土地管理命令の登記の嘱託をしなければならない（新非訟法90条6項）。

今日は、海外在住の売主さんが一時帰国するとのことで、本人確認に行ってきました。

売主が海外在住の場合に問題になるのが印鑑証明書が取得できない問題です。

今回は、本籍は日本のままなのですが、住所を既に海外に移しているので印鑑証明書が取得できません。

その場合にはサイン証明書やら在留証明書やらを取得する必要があります。

あとは委任状と合綴式のサイン証明書の場合に、委任状の内容及び日付をどうするかは地味に悩む点ですかね。

なお、登記原因日付よりも前の日付の委任状でも登記申請は受け付けてもらえます。

単独式のサイン証明書であれば特に悩む必要はないですが、合綴式のサイン証明書の場合には少し注意です。

明日は日曜日、久々に自分の時間がしっかり取れるので限界まで本読みまくります。

とのことです。

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