土地探しの情報源 注意も必要！

土地探しの情報源は主にインターネットの利用が多く、成約率（契約する事）も5年前までは４０％ぐらいでしたが今では70％以上になっているようです。
　そのインターネットの物件検索サイトは、内容の少ないものも含めたらかなりの数が存在します。ここでは代表的なものを4つ紹介します。
１、 SUUMO　２、HOMES　３、YAHOO!不動産　４、アットホームとなります。この４つのサイトを検索すれば現在市場に出回っている物件の９０％前後の情報を知ることができます。
これらのサイトのメリットは、不動産会社は情報公開が早く出来る事、広告掲載のコストが比較的安く効果が得られやすい事となります。
　お客様からみると、情報公開がリアルタイムで入手できる事。自宅にいながらゆっくりと情報収集ができる。
サイトが無料で見られる。物件情報が写真などの掲載があり充実している。となります。
　この物件検索サイトで注意しないといけない事があります。それは、最近ではすくなくなってきているのですがいい加減な情報がまだまだ含まれている事があります。
　例えば
　売却が済んでいる情報を集客ができると言うことでそのまま暫く掲載している事があります。（おとり物件）
　建築確認の許可がおりていないのに新築物件表示している。
　なぜこのような事が起こっているのかと言いますと。広告を監視する『公正取引委員会』の規制が、まだまだネット広告にまで手がまわっていないことが原因です。
　お客様から見て『新着物件』『NEW』と記載されている物件がすでに成約されているとこともありますのでご注意ください！
　行儀のわるい業者につかまらないためには、掲載画像登録が少なく、文字が多い情報は比較的要注意の物件が多いみたいですので気をつけてください！また、問合せした時に、その物件が本当にあるのかよく聞いて、間違いなくあるとことを確認した上でこちらの連絡先を伝えましょう。少しでも怪しい応対でしたらうまく断った方が良いと思います。
　物件検索サイトは、もちろん希望の物件探しをしていくのですが、相場感を養う事にも役立てて下さい。自分達の予算内で希望のエリアで物件があるのかどうか？じっくり調査してください。
　また、物件情報の下の方にその物件を取り扱っている不動産会社の会社概要がありますのでそこからその会社のホームページにはいり情報を収集してください。良い物件があったのですぐに問い合わせるのではなく、その会社の業務内容や会社の営業方針、どんなスタッフの方がいるのか？などを調べることが大切です。
　同じ物件を複数の不動産会社が掲載していることもけっこうあります。その時はより信用できそうな会社さんを選ぶのですがその時のポイントは、直観です！自分の肌に合いそうな親しみを感じるような会社さんなら私はいいと思います！

固定金利と固定金利選択型

　本日は、固定金利と固定金利選択型についてお届けいたします。

固定金利は、金利が全期間一定となります。よく利用されているのがフラット35です。

この固定金利は、10年もの国債の利回りに影響を受けています。

固定金利のメリットは、

　・金利上昇のリスクがなく、家計管理がしやすい

　　　　　デメリットは、

　・現在は、変動金利と比較して金利水準が高い

　・一度固定金利を組んでしまうと他の金利に移行できない。

　・金利が下降の時期でも金利が高止まりのまま固定されている。

おススメ時期は、

　・金利上昇期にお勧めです。

固定金利選択型は、ある一定期間、固定金利を選択しその期間が過ぎた

時点で再度固定金利を選択するか変動金利にするか選択できるシステムです。

固定金利選択型のメリットは、

　・全期間固定金利に比べて金利水準が低い

　・ある一定期間の金利変動がない。

　　　　　　　　デメリットは、

　・固定期間中は金利の見直しは出来ない。

　・固定期間終了時に金利が高くなっているリスクがある。

　・金利が下降の時期でも金利が高止まりのまま固定されている。

おススメ時期は、

　・金利の安定期

　・教育費などが必要な一時的に支払額を安定させたい時

金利はどのタイプを選ぶのかは実際のところ正解は無いと思います。

為替と同様に金利の推移を予測するのは銀行マンでも難しいと思います。

正解は、何年か経過してやっと分かるように思います。その中でも、

ある程度の予測をし、どれぐらいのリスクだと許容範囲ないかを考えることが大切です。

ファイナンシャルプランナーの勉強をしている時は、住宅ローンはリスクゼロの固定金利を

選択した方が良いと教えてもらっていましたが、実際の現場では、固定金利を選択する方のほうが、

今のところ少ないです。各銀行の基準金利が2.475％ですが、優遇金利（金利の割引）が

あり実質金利が0.7％を切る場合もあります。固定金利が1.3％前後で約倍ほど違いますので

総返済額を見るとその差は、意外に大きな金額になります。

最近では、色々な商品の金利組み合わせがありますので固定金利型で一回組んだら

そのままという考え方もいいのですが、自分なりに返済計画を考え、繰り上げ返済

や金利選びなど定期的に住宅ローンのメンテナンスをしていく事も考えられた方が良いのではと思います。

本日のまとめです！住宅ローンの完済時の年齢を考えシュミレーションを作成し

自分のライフプランと照らし合わせ、住宅ローンを選択していきましょう！　

本日は以上です！　参考にしてください！

トップシェアーの断熱材！

日本ではあまり普及していませんが、アメリカでは、すべての断熱材の中でトップシェアをほこっているのが

セルローズファイバーと言う断熱材です。

断熱材と一言で言っても、セルローズファイバー、グラスウール、ロックウール、現場発泡系ウレタンフォーム、

羊毛断熱材、フェノールフォーム、押出法ポリスチレンフォーム、発泡スチロール、硬質ウレタンフォームなど
、
断熱材の種類には色んな種類があります。

セルローズファイバーは、天然繊維（パルプ）で出来た断熱材です。新聞紙をリサイクルして作っているので、

住む人と地球環境に優しい建材です。

天然の木質繊維なので、内部に小さな空気の粒があり、空気の対流をおこさないため、無機繊維質系断熱材

(グラスウールやロックウールなど)より高い断熱効果が期待できます。

ホウ酸、ホウ砂等の化学薬品を混入して防燃処理をしているので木造住宅に使用しても燃えにくく延焼を防ぎます。

また有毒ガスの心配もありません。

グラスウールや、ロックウールのような無機繊維系断熱材には、壁内結露等が起こった時に、

性能が落ちてしまうという事がありますが、セルローズファイバーは断熱性能のほかにも、

自然素材ならではの吸放湿性によって適度な湿度を保つことができ、室内や壁体内部の結露やカビの予防をしてくれます。

実際の断熱性能を見てみましょう！

熱の伝え安さの指標でもある熱伝導率で比較してみましょう！

数値が低いほど熱を通しにくいことになります。

フェノールホーム　・・・・・・・・・0.020W(m・K）
押出法ポリスチレンフォーム・・・・　0.028W(m・K）
硬質ウレタンフォーム・・・・・・・　0.034W(m・K）
ロックウール(無機繊維系)・・・・・　0.038W(m・K)
高性能グラスウール16K（無機繊維系)　0.038W(m・K）
セルローズファイバー(有機繊維系)・　0.040W(m・K)

熱伝導率だけで見ると、セルローズファイバーの性能は高くはないですが、断熱材が高い断熱性能を発揮するのかは、

熱伝導率の他に、「断熱材の厚み」「施工の精度」の両方で評価されます。

セルローズファイバーで、施工した家は、気密性能が非常に高くなります。

綿状の繊維を現場で吹き込んでいきますので、ある程度細かいところまで充填することができます。


他に大きな長所として、吸音性能・遮音性能の高さがあげられます。他の断熱材もある程度の吸音効果・

遮音効果はあるのですが、セルローズファイバーの性能は群をぬいています。

防音と同時に断熱をお考えの方には、候補の上位にあげていいでしょう。演奏室や、シアタールーム、

カラオケスルームなどでは、非常によく使われています。

また、セルロースファイバーにはホウ素が配合されてるので、基本的に害虫が付きません。

ゴキブリ退治で有名なホウ酸ダンゴと同じ成分が含まれており、ゴキブリなどが嫌う防虫（殺菌）効果があります。

壁や天井裏には防虫効果の高いセルローズファイバーが詰まってますので、防虫だけではなく、カビ、ダニ、虫類、

ネズミなども防ぎ、この殺菌力は眼科の殺菌洗眼にも使用されているぐらいです。


セルローズファイバーの特徴をまとめると

1. 地球や人に優しいエコロジー資源である
2. 結露やカビを予防でき、家が腐ることを防いでくれる
3. シロアリやゴキブリといった害虫予防が出来る。
4. 高い防音性能
5. 高い防火性能

セルローズファイバーのデメリット

1. コストがグラスウールと比較すると高い（総合的に判断すると決して高くないですが・・・）
2. 施工時に専用機械と専門職人が必要
3. 長期的には沈下して上部に隙間ができてしまう可能性があるので施工時にその対策が必要。

演奏室やシアタールームを作る外部の音が気になるのであればセルローズファイバーをお勧めしますが、

そうでないのなら、他の断熱材でも断熱効果はあまり変わりませんので予算と相談して決めてください。

では、本日は以上となります。参考にして下さい

その土地、地盤改良工事が必要では？

大阪では、軟弱地盤のエリアは少なくないです。ある場所では軟弱地盤の為、鋼管杭の施工が必要となり300万円程の追加費用が必要になったこともあります。この地盤改良工事費用は地盤や建築する建物の規模、構造などによって変わってきます。
　前記の300万円の費用は稀なんですが、木造住宅3階建、建延べ面積110㎡ぐらいの規模での地盤改良工事費用は、平均的に50万円～60万円位です。（大阪）もちろん地盤改良工事が必要ない場合もあります。

　そこで地盤改良工事が必要かどうかを専門業者に依頼する必要があります。その時の費用は10万円前後となります。現在の調査方法は、『スウェーデン式サウンディング試験』、『表面波探査法』が主流となっています。ここでの問題は購入を考えている土地の契約前に売主さんに『自己負担で地盤調査をさせて欲しい！』とお願いしてもほとんどのケースで断られてしまいます。

　しかし、リスクを抱えたまま契約する事はおススメできませんので、簡単に自分でできる調査方法お知らせします。

　現地での調査
１、 既存の建物がある場合のその建物の基礎や外壁に大きなひび割れがある。特に基礎が注意です！
２、 前面道路に亀裂やくぼみなどがある。
３、 近隣に川や暗渠がある。
４、 周辺地域の中で低地である。
５、 地名に『川』『沼』『沢』『水』『田』などの水を連想させるものがある。
６、 埋立地
　などの場合は軟弱地盤の可能性は高くなってきます。
　役所での調査では、ハザードマップや水害履歴を役所の防災課で確認することが出来ます。水害が多い場所は地盤が弱いかもしれません。
　地盤調査会社も今までの地盤調査した場所の情報をインターネットで公開しています。
　代表的な会社さんとして『地盤ネット』、『ビィック』は分かりやすく詳しく調べられますので参考になると思います。

　不動産会社さんは、土地のみの仲介ですので相当気が利く営業マンでないと、軟弱地盤の情報を提示してくれることは無いと思います。
　　
　では、本日のまとめ
　土地の購入には地盤改良工事費を含めた予算取りをしておきましょう！