販売チラシの見方

　販売チラシの見方

１、駅から徒歩○○分：駅から徒歩○○分の基準は、１分＝８０ｍです。

　　端数はすべて繰り上げで表示しています。なお、徒歩時間算出の場合

　　には、信号待ち、坂道、階段などは考慮していません。実際歩いて
　　
　　みると表示されている時間よりかかることは多いようです。必ずご自分

　　の足で歩いて計測して下さい。

２、駅からバス○○分：一般的に各バス会社の所要時間表示で記載されて

　　います。駅を利用するのが通勤時間帯ならば、この時間よりも遅く

　　なると考えた方がいいと思います。

３、区域区分

　　土地は、都市計画法の区域区分として大きく次の３つに分かれています。

　　『市街化区域』は、優先的かつ計画的に市街化を進める区域。具体的には、
　　
　　「すでに市街地を形成している区域」と「おおむね10年以内に計画的に市街化

　　を図るべき区域」によって構成される。市街化区域は、国土の3.9%を占めています。

　　簡単に言いますと行政の許可（建築確認済証取得）が取得でき住宅等の建築

　　が容易に出来る地域の事です。

　
　　『市街化調整区域』は、市街化区域とは反対に、市街化を抑制する区域。

　　この区域は、開発行為は原則として抑制され、都市施設の整備も原則として

　　行われない。市街化調整区域は、国土の10.3%を占めています。漁業や農業を

　　営む方の住居や国、都道府県、指定都市が建てる建造物などは例外的に許可を

　　取得して建てることができます。

　　『非線引き区域』市街化区域でも市街化調整区域でもない都市計画区域。

　　法律上は「区域区分が定められていない都市計画区域」といいます。住宅建築には不向

　　きな土地といえます。

　　市街化区域と市街化調整区域があるのは、無秩序に住宅が建ち並び、インフラの整備

　　（上・下水・ガス・公園・道路・教育施設）などが後回しになってしまうため良質な

　　都市整備にはこのような区分が必要となります。


本日は、ここまでとさせて頂きます。いつもありがとうございます。

　

物件情報です！

　本日朝一番に希少性の高い物件情報が入って来ましたので

報告させて頂きます。



こちらの物件は、大阪市城東区今福西1丁目で駅まで徒歩5分　

土地の大きさは　約31.94坪となります。

前面道路は、公道で幅員約5.5ｍ　土地が道路に接している面は

約7.3ｍとなっており南向きの土地となります。

売り土地価格は、2680万円です。

なかなか出てこない地域の物件ですので、興味のある方は、

センチュリー２１　ケーズホーム　0120-920-616迄　お問い合わせ

下さい。

本日は、物件情報のみとさせて頂きます。たくさんの方がこのブログ

を見て頂いています。本当にありがとうございます。

今後も、いい情報が流せるよう日々精進してまいります。

いい営業マンとは？パート２

　いい営業マンとは、次の質問をぶつけて見てください！

１、『これまで取引した物件数はどれぐらいあるか？』

　　仲介物件を取り扱うのはある程度の経験が必要です。

　　勤続年数ではなく取り扱い件数が１００件以上を目安

　　にして頂くと安心です。

２、『私にとってどんな物件がよいと思いますか？』

　　ある程度、取り扱い物件の経験がありますとはっきりと

　　意見を持っている営業マンは、『お客様のご希望と予算だと

　　私だとこの物件がお進めです』『お客様のご希望では、

　　これぐらいの立地なり、予算はこれぐらいになりますが、

　　今の資金計画では無理です』とお客様にとって基準づくり

　　をしてくれます。

３、『この物件のメリット・デメリットを教えてください』

　　営業マンは、メリットはたくさん教えてくれますが、

　　デメリットは教えてくれません。ここでいい営業マンは

　　デメリットはデメリットとして教えてくれてその事の改善案

　　等を提案してくれる人やデメリットがお客さまにとって

　　かなりのマイナスウェートをしめるようでしたら購入は

　　やめて下さいと言ってくれます。

４、いよいよ物件を購入するときに注意ポイントや今後購入後に

　　起こるであろう出来事を教えてくれるかどうか？経験のある

　　営業マンは、その辺を心得ています。

５、『この物件の値引き交渉はできますか？』

　　すぐに『出来ません』とこたえる営業マンは、良くないです。

　　仲介の場合は、売主ではないので、決める権限も決められる

　　権限もありません。即答するという事は業者サイドにたった

　　考え方をし自分の利益を考える営業マンだと思います。『難しい

　　ですが、いくらかでも相談にのってもらいます』結果はどうであれ

　　気持ちよく動いてくれる営業マンを選んでください。

以上私が勝手に思っているところを書かせて頂きましたので参考に

してみて下さい。

　　

　　

　　

　　

いい営業マンとは？

　いい営業マンとは、

１、宅地建物取引主任者の資格を持っている人

２、不動産の知識が豊富な人

３、聞き上手でお客様の要望を引き出せる人

４、しつこい営業ではなく、熱心な営業をする人

５、提案力のある人

この５点は最低プロとして必要だと思っています。

ちなみに不動産業界では、資格を持っている営業マンは

以外に少ないというのが現実です。　アメリカでは、ライセンス

を持っていないとこの仕事には従事できません。

宅建業法では、事務所において業務に従事する人の５分の１以上は

宅地建物取引主任者を設置することを義務づけています。逆に考え

ると５人のうち４人は免許がなくても不動産業務ができます。最低

源の設置人数で業務をしている会社が大半で、会社によっては恐ろしい

ことに名義を借りて（違法です）営業をしている会社も存在しています。

　　　　

　　　不動産営業マン＝宅地建物取引主任者ではない。


免許を持っていないからだめな営業マンと言う訳でもありませんが

プロ意識として問題があるように感じます。


では、本日はここまでとさせて頂き

明日、もう一度この件について書かせて頂きます。

不動産業者さんはたくさんあります。

　不動産会社さんは大きく分けて４つのタイプがあります。

１、S不動産、M不動産、・・・等、大手不動産会社などの
　　
　　ブランドイメージや大手の安心感・ネットワークから
　
　　中古物件や土地の売り物件に関する情報がもっとも集
　
　　まります。その物件を不動産業者向けのネットサイト
　
　　（近畿レインズ）に登録し、他業者に販売させて仲介
　
　　手数料を得るのがメインの業務となっており、自社で

　　お客様を集めて販売するのは比較的少ないです。

２、テレビCMなどでよく目にするフランチャイズ系不動産

　　会社でほとんどが独立採算制になっております。簡単に

　　いいますと街のコンビニと同じような形態で営業しています

　　会社ごとに営業スタイルや経営方針が違います。

３、中堅不動産会社さんは、新聞折込でよく目にすると思いますが、

　　地域密着型で営業展開している業者さんでおもに新築戸建
　
　　の分譲地を開発し販売を専門としています。

４、駅前などにある小規模不動産会社さんは、個人事業主的な

　　会社で、情報量は比較的少なく、会社の収益源は賃貸や賃貸管理

　　で大半を占めています。売買はあまり積極的ではなく賃貸が

　　メインと言えます。

どの不動産会社がいいかは一概に言えませんが、主に『中古・土地

を探したい人』は大手不動産会社かフランチャイズ系不動産会社になり

主に『新築戸建物件』はフランチャイズ系不動産会社、中堅不動産会社

小規模不動産会社の順番となると思います。

　ただし、不動産会社選びよりももっと大事な事があります。

それは、『いい営業マン』を見つける事のほうが大切です。

次回は、その営業マンの見つけ方を書かせて頂きます。