ともだちMへ 32

　繰り上げ返済とは？

　住宅ローンの返済期間は、最長で35年です。殆どの方が最長年数の35年で

組まれている方がほとんどです。仮に35歳で住宅ローンをスタートさせると

完済年齢は、70歳となりますよね！普通の会社だと定年が60歳～65歳となり

少なくても定年後の5年間以上が年金のみ収入になる可能性があります。この

年金もある保険会社の計算では、このままだと2025年で破綻すると発表して

います。（困ったもんです。）

　家を買ったのはいいのですが、退職後に住宅ローンが支払えなくなる事の

ないようにするためにも繰り上げ返済について考えていかないといけません。

　繰り上げ返済とは、住宅ローンの毎月の返済とは別に金融機関の指定している

一定額以上の返済をすることで元金を減らすことです。残債額を全て返済する

のではなく一部返済することになります。一括して残債額を全て返済する場合

は、全部繰り上げ返済と言います。

　一部繰り上げ返済は、借り入れ元金が減額されるため、将来支払わなければ

ならない利息を軽減することができるので当初の総支払額が少なくなります。

　この一部繰り上げ返済の方法には「期間圧縮型」と「返済額軽減型」の２つ

があります。

　期間圧縮型とは、

　　　


　繰り上げ返済して元金を減らしたことにより住宅ローンの月々の返済額は

そのままにしておき、残りの期間を圧縮する方法です。

　返済額軽減型とは、

　　　

　繰り上げ返済し元金を減らしたことにより残りの返済期間はそのままにし

住宅ローンの返済額を減額する方法です。

　さて、どちらを選択する方が総支払額は減額されるか？それは、期間圧縮型の方が

有利です。期間を圧縮（短くする）した分利息負担がなくなるからです。

　期間圧縮型を選ぶ人は、将来の利息を大幅に減らしたい人や早期に住宅ローン

を返済したい人達です。

　返済額軽減型を選ぶ人は、子供の教育費などで将来に不安がある人や夫婦共働き

だったのが子供の出産や育児などで収入が減少してしまう人、金利上昇で月々の

支払額がきつくなってきた人などです。

　繰り上げ返済のベストなタイミングは、住宅ローンの元金と金利のバランスを見ると

支払開始時期が一番です。金利割合が高く、期間が過ぎるごとに割合が減少していきます。

つまり、繰り上げ返済は、早ければ早いほど効き目は大きいです。

　最近の金融機関は、繰り上げ返済手数料もインターナットを利用すると無料に

なりますので、少し余裕が出てきましたら、全額貯蓄するよりはそのうちの何㌫

かは、返済に当てましょう！

　では、本日はここまでです。

　　　追伸：上棟前の土台です。次の日に上棟工事となります。

　　　　　　　

　

ともだちMへ 31

　フラット３５とは？

民間金融機関と住宅金融支援機構（以前の住宅金融公庫）が

提携している長期固定金利の住宅ローンです。

　その仕組みは、住宅金融支援機構が住宅ローン債権を民間金融機関

から買取り、証券化します。そのてめ民間金融機関としてはリスクなく

長期型金利商品を提供できるようになっています。

　フラット３５の借入条件は、物件的な条件、人物的な条件と融資枠の条件

の３つがあります。

　物件的条件とは

　☆一戸建ての住宅部分の床面積が７０㎡以上

　☆マンションの場合30㎡以上

　☆建設費（土地購入費用も含む）または購入価格が１億円以下

　☆住宅支援機構が定めた技術基準に適合する事

特に注意がひつようなのは最後の建物が適合賞めの交付対象別件かどうか？

が問題になりやすいです。特に中古物件の場合、不適合な物件も少なくない。

　この適合証明とは、住宅金融支援機構が定めた耐震性などの技術基準に

適合しているのかの証明書ですので、購入物件がそれに適合しているか確認

しましょう！

　人物的な条件

　☆申込時の年齢が70歳未満

　☆安定した収入がある事

　☆年収400万円以上の場合：年間返済額の合計が年収（総支払額）の３５％まで

　☆年種400万円未満の場合：年間返済額の合計が年収（総支払額）の３０％まで

　☆日本国籍をもっているか永住権を取得している外国人

　融資枠の条件

　☆融資額は100万円~8000万円以下
　
フラット３５のメリット

　☆完全固定金利なので金利上昇はない

　☆保証料が0円

　☆繰り上げ返済手数料0円（返済額等条件あり）

　☆提携の火災保険料の割引が大きい

　☆会社員、自営業者の区別なく年収により審査してくれる。

　☆団体信用生命保険への加入は任意ですので健康に問題がある人でもOK

デメリット

　☆団体信用生命保険料が別途必要

　☆事務手数料が必要（融資額の約２％）

　☆一戸建ての場合土地と建物の融資を分割して融資してくれないので

　繋ぎ融資が必要となります。

　では、本日はここまでです。

　追伸：事業主さんが渾身の力をもって創った！モデルハウス公開です！場所：大阪市旭区大宮4丁目13-7

　　　　ご来場お待ちしています。

　　　　

ともだちMへ 30

　金利割引の優遇期間の終了に注意が必要！　金融機関は金利競争をしている

状況ですので借りてにとっては非常に恵まれているので目移りしてしまうのですが

期間限定の金利商品などの場合、そのキャンペーン期間が終了した後の条件などは

解かりにくいので充分説明を聞くようにして下さい。期間限定のキャンペーン商品

はおススメではないかといてば、そんなことはありません。どんどんいい条件の銀行

を探すべきですし、交渉次第では、表面上の金利にプラスアロファーをしてくれる

事もあります。住宅ローンを不動産会社にあっせんしてもらう場合プラスアロファー

を提案してくれるファイナンスに強い営業マンに仕事してもらうようにして下さい。

　0.1％の金利の違いなんて大したことないと言われる方もいるかも知れませんが

仮に3000万円・期間35年の借り入れをした場合、総支払額が約60万円の差が出てきます。

これがもし0.2％差だと約118万円の差が出てきます。ですのでコンマ数％の金利の差にこだわって

商品選びをして下さいね！

　その為にも信用のおける会社や営業マンが必要となってきます。しっかりした相談

相手がいればいい条件の金融商品を選べる。くれぐれも目先の宣伝文句に舞い上がらず

気をつけて下さい。

　追伸：この時期の太陽光発電の発電量は、約４キロ搭載で20キロ発電していますよ！（天気の日）

　　　　　

　

ともだちMへ 29

　住宅ローンを組む場合ボーナス払いを組み合わせる事を検討する人も

多いと思います。しかし、景気に左右されやすいのがボーナスです。もし

ボーナスが半分に減額されたら？ボーナスが無くなってしまったら・・・

このことは持ち家の先輩たちが身に染みていると思います。景気の移り変わりで年収が

アップするのならいいのですが、ダウンしてしまうこともあります。

　今の年収なら支払いは出来ると思っていたのが払えなくなった！では、売るか？

貸すか？　そうなっては困るのですが破産？という選択も・・・・

　ボーナスにあまり頼らずに月々の給与で支払っていけるようなローンを組む

事がベターです。ボーナスはあくまでも繰り上げ返済に回す原資としておき

たいものです。

　住宅ローンの考え方

　　★今後の自分自身のライフプランや金利上昇に対して毎月の支払限度額を考え
　　
　　　総借入額の目安を作る。

　　★自分の借り入れ限度額はどれぐらいなのか知ること。

　　★将来的に売却した場合、残債割れしないかを確認。

　　★残債割れした場合の対応（貯蓄）はできるのか？

　　★自宅を賃貸に回したとき、住宅ローンと家賃収入の収支が黒字になるか？

　このような時代だから、ボーナスの減少だけではなく、急な転勤や年金の支払時期

など将来的なリスクはけっこうあります。住宅ローンは将来的に破綻しないよう

無理のない設計をすべきです！

　では、本日はここまでです。

　

　

ともだちMへ 28

　出来ることなら、住宅ローンは早めに返したい！と誰もが思う事ですよね！

　住宅ローンを当初は35年返済で申し込もうと考えていたのが、なるべく早く

返したいからといって返済期間の短い住宅ローンを組み、月々の生活は大変ですが

早く返してしまえば、その後がずいぶん楽になるし、総支払額もかなり軽減できます。

　しかし、今の社会情勢のなかでは、収入がダウンすると言うことがあり得ます。

ボーナスや残業代がカットされてしまうこともあるでしょう！さらに金利が上昇

しだしたら月々の支払いはさらに厳しくなる。こんな時に銀行に出向いて、ローン

の返済期間を伸ばしてもらい、月々の支払をさげてもらおうとしても一般的には

出来ません。短期は出来ますが延長はだめです。

　「住宅ローンは早く返したい」という気持ちは十分に解かりますが、将来の返済

能力の定価リスクも考慮に入れて借り入れたいものです。

　月々の返済額に余裕が持てるよう、少々長めに組むのがベターです。そこから余裕

資金を繰り上げ返済して、返済期間を短縮していくようにしましょう！

　では、本日はここまで！

　追伸：リビングにスタディーコーナーを作ると子供達の成績がグ――ンとUPしますよ！