中古マンションのすすめ２５

　中古マンションの価格の妥当性については、過去の成約した価格から判断する事

が多いのですが、それでもお客様に紹介してから１００万円程安く出てくる場合も

あります。その辺の判断は、不動産を多く取り扱っている私達でも完全には掴みきれて

いないのが正直なところです。マンションを売却して欲しい依頼も受けているのですが

その時も過去の成約したデーターや東京カンテイやセンチュリーのデーター、各ポータル

サイトの掲載物件を参考に販売価格の出すのですが、すべてがこちらの提示した価格で

売れる事はありません。また、東京カンテイでは、有料ですが「マンション価格情報サービス」

では、業界内でのみ出回っていた情報をオープンにしています。買い手が購入を考えている

マンションの価格相場とその周辺のマンションの価格もわかります。かりに賃貸に出す時に

そのマンションの賃貸相場も調べる事が出来ます。（費用２１００円～３１５０円）

　しかし、購入時期や売主さんのご都合で価格は１００万円単位で動く時がありますので

あくまでも参考程度にした方がいいでしょう。

　東京カンテイサイトのアドレスを載せておきます。

　　　http://www.nifty.com/kantei/about/aboutshuhen.htm




　では、本日も最後まで読んで頂きありがとうございます。

規格型注文住宅パート３

　Y様邸断熱工事完了しました！



壁の断熱写真です。



天井の断熱写真です。


　この断熱材（ファオームライトSL)は、私達も以前から採用したかった断熱材だったのですが予算的にかなり

高くなるのですが工務店さんのご協力と何と言っても施主様　Y様のご理解があり低価格で施工させて頂いています。

通常ですと、建て延べ40坪ですと８０万円～１００万円程のオプション費用が必要ですが、施主様には、床暖房

をあきらめて頂き（スミマセン）、モデルハウスにさせていただく事で販促費から予算を回し今回施工させて

頂く事になりました。この施工で効果はかなり出てくると思うのですが実際の家での採用が今回初めてですので

完成後、何回か訪ねさせて頂きその効果を検証して行く必要があります。

　この断熱を少し紹介しますと、高気密、高断熱で結露対策に適し、ホルムアルデヒドなどのシックハウスも

心配なく、現場での施工ですので構造躯体にぴったり接着しますので構造体の温度変化や劣化による伸縮にも

対応しますので、はがれや隙間を長期間防げます。また、音漏れや外部の騒音もかなりのレベルまでシャット

アウトします。

　断熱性能をアップされたい方は、一度採用を考えてみて下さい。初期費用は高いですが、長い目で光熱費を

考えるといいかもしれませんよ！

　では、最後まで読んで頂きありがとうございます。

中古マンションのすすめ２４

　管理費についてですが、比較的小さな規模のマンションでは、管理組合と直結した

かたちで住民本人による自主管理が行われる場合や中規模以上になると管理会社に

委託する事が多くなっています。どちらが良い悪いということではなく、住民が支

払っている管理費用に見合った、管理がされているかが大切です。

　適正な管理を見るのには、そのマンションの郵便受けやエントランスの清掃状態、

切れている照明はないか、ゴミ置き場や駐輪場が荒れていないかといったことは、

マンションの管理状態がすぐに分るポイントです。

　管理費については、殆どのマンションがデベロッパーが竣工後にそのまま委託を

受けて行っている為、住民の方も中身のチェックがなされた事が殆どありません。

今後は、住民の方の意識も高まり積極的に管理にかかわることで、金額の適正化が

なされていくようになって来ると思います。

　マンションは、管理力を買えとも言われています。管理が良いとマンション自体の

寿命が延び、資産価値もアップします。建物を良好な状態に保つことにつながります。

　外壁にひび割れ、防水が弱くなって水漏れ、共有部分の照明、植木等の管理など

チェックが必要です。

　では、本日も最後まで読んで頂きありがとうございます。

中古マンションのすすめ２３

　中古マンションのリフォームについて、続きです。

　管理規約の面でリフォームしやすいかどうか？大切な部分をチェック

　　　・分電盤：４０A（アンペア）以上かーーー・新築マンションは５０A以上が主流
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ・古いマンションの中には建物自体の電気容量が小さい場合が
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ありますので個人で勝手に容量を増やせないケースもあるた
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 め確認が必要です。

　　　・メーターボックス：水道やガスのメーターボックスが住戸とせっしているか
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－－－・メーターが住戸から離れて共有部分に位置していると、配管の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　交換工事などを行う時に管理組合の許可が必要

　　　・電気メーター：メーター本体に１００V、２００V、４０A使える「単相３線式」と書いてあるか

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－－－・単相２線式だと１００V、３０Aしか使えない
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　・給湯器：ガス給湯器の給湯能力が２４号以上か？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－－－・２４号の給湯器の場合、同時給湯が３カ所可能です。古いマンション
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　の場合、電気温水器の給湯器を使用している場合があります。この場合
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　貯湯タンクの容量にご注意！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　家族人数　５～６人で　５５０Ｌ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４～５人で　４６０Ｌ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　３～４人で　３７０Ｌ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２～３人で　３００Ｌ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１人で　　　１５０Ｌ・２００Ｌ　（ワンルーム）
　　　
　　　・エアコン：すべての部屋に、エアコン用の穴（スリーブ）があるか？室外機置き場があるか
　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－－－・スリーブがないと、外壁に穴をあけるとことになりますので管理組合に
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　確認が必要ですが、穴をあけるのは無理だと考えた方がいいでしょう

　　　・給水管：蛇口から出る水に注意！濁りや異臭はないか？スラブの中に配管していないか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－－－・築２０年以上のマンションで給排水管の交換をしていない場合は交換
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　交換の時期に入ってきています。スラブに埋め込まれている配管の交換
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　は出来ないと考えて下さい。

　　　・換気扇：バス、トイレ、キッチン、それぞれに換気扇があるか

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ーーー・築年数の古いマンションでは、バス、トイレの換気扇が連動している
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　こともありますので、個別の配線があるかどうか確認が必要

　　　・床：直張り　　　　　　　　　　　－－－・マンションの場合、コンクリートのスラブに直接、接着剤で床材を
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　貼る場合が多いため、配管を通すスペースがないので水廻りの移動が
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　難しい。また、遮音性の高いフローリングを使わないと階下とのトラ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ブルになる恐れがあります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　では、本日も最後まで読んで頂きありがとうございます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中古マンションのすすめ２２

　中古マンション購入後のリフォームは、注意が必要です。各マンションには管理規約が

あり、それには、リフォームに際しての共有空間・専有空間の取り決めや考え方から建物全体の

約束事等が書かれています。この規約は、マンションに住む人が快適に過ごせる為にマンションに

住んでいる人達に一定のルールを守ってもらう為に重要なものです。

　リフォームに関しての規約もあり、もっとも重要なのが遮音に関する部分です。例えば、畳敷き

からフローリングに変更する場合、床にスプーンを落とした時の軽量床衝撃音と人が飛び跳ねたりした時の

重量床衝撃音の数値基準を定め、それをクリアーする性能を床に持たせることが求められます。また

マンションによっては、仕上げ材を指定しているマンションもあります。絨毯の床をフローリングに変更出来ない

場合もありますので、リフォームされる方は、くれぐれも購入前に管理規約で確認しておいて下さい。

　専有部分だからと言って管理規約に抵触するリフォームは出来ないのです。

　簡単に制限を記載しますと

　コンクリートの躯体は共有部分で原則、壁に穴をあけたり、壁にネジを打ち込むことは出来ません。

　外観については、殆どなにも出来ません。バルコニーにサンルームなどの増設、手摺の色等、マンション

のイメージを変えてしまう恐れがある行為は出来ません。廊下側も同じです！


　では、本日も最後まで読んで頂きありがとうございます。