不動産、独り言😊

昨日、全国の土地の基準値価格が出ました😳

大都市商業地の上昇。
関西では大阪ミナミ道頓堀にあるＨ＆Ｍの場所。
m2辺り、なんと2440万円ナリ😱😱😱

反面、郊外などは下落。
大阪では北区、中央区、福島区、天王寺区の住宅地が顕著に上昇とのこと😳

最近の訪日外国人観光客によるホテル建設
都心回帰で大都市圏でも大規模マンション建設
が主な理由。

一方、神戸市は大規模なマンション建設に規制をかけたそうな。

大阪なら梅田や難波周辺に大規模なマンションが建築されてますが。
神戸なら三宮、元町周辺でのマンションは建設せず規制すると。大阪とは真逆の対応。

2050年以降を見据えての対処だそうな。

大規模マンションの多くはタワーマンション。
神戸市はタワーマンションの将来を見据えて
との事。

私個人的には正解だと思います。

海と山に囲まれ
異国情緒ある神戸市。
オシャレな街のイメージは
大阪とは違う存在感であって欲しいものです。

今も尚、マンションは関西でも建築ラッシュが続いてますが。
完成在庫も増加‼️

芦屋にあるシェリア芦屋翠が丘は300万円値引きで販売しています。
ジオのホームページを見ても
ドンドン売り出し物件も掲載。
と同時に売れ残り物件も
本山、西宮北口長田町、西宮北口クレール
など。

三菱地所の神戸市にあるパークハウス住吉川。

神戸でもちょっと上げればポンポンと。

供給過剰😅😅😅

ここ何年かで仕入れた土地を早く換価させたいデベロッパー。

郊外は終わり？？
いやいや。急な人口減少は避けられませんが
ある程度、郊外の人口減少が落ち着くとは
おもいます。

そして5Ｇの通信速度が一般的になると
郊外にいても不便さは無くなることでしょう。

クルマやバスの自動運転は普通になり
買い物もフェイスIＤで支払いも。
もちろんセキュリティも万全。

学校も遠隔授業。
医療も普通の問診なら自宅に居ながら医師と面談

ネットで買い物は当たり前。
スマホ一つで大抵の対応も。

話は逸れますが。
不動産の価値が残るのは
大都市の商業地と1部の住宅地のみ。

もう庶民が不動産に資産価値を持たなくなる時代になるかもです。

資産は
金融資産や貴金属、あとはプレミアム性の高い『モノ』
例えば、今ならロレックスのスポーツモデル。

かなぁ。

住宅用不動産は、ほんと住むため。
だから値段と安くなり
建物は消耗品。
郊外は特にそうかも。

ほんの一部。
駅徒歩5分以内なら
良いかも。

まあ。
その頃は私は此の世に居ないので
関係ないですけどね、

殆どの住宅地は資産価値がなくなる‼️🧐

高度経済成長の時代から平成まで🤓

土地やマンションは資産として考えられていましたが、これからの時代は少し変わると。
私は推測しています。

それは。
大都市圏と言えども多くの住宅地の資産価値は
限りなく『ゼロ』に近づいていくのでは。
ゼロは言い過ぎですが
現在の路線価の10分の1は当たり前？になるのかなぁ。


商業地は資産価値は維持。
第一種低層住宅地🏘は厳しいと思います。

また関西であれば今までは人気の西宮、芦屋
神戸の山手🤓
厳しいと思います。

北摂であれば北大阪急行、阪急、ＪＲ駅近なら
まぁ。ね。

駅からバス🚌は壊滅。
買い物、医療施設の有無は大きい。

さて。
今、クルマか売れず、シェアする時代。
タイムズの駐車場に行けば手軽にレンタカー出来る時代です。

家も、そんな時代になるかも知れません。
既にシェアハウスもありますが。
短期で簡単に都心部の分譲マンションをレンタル出来る時代。

今は賃貸借契約とか煩わしいですが。

例えば
一件は買う。
あとは短期リース。

家族で東京へ遊びに行くとします。

一週間。
家族4人でホテルとなると大変😱
高いし、もし年頃の娘がいたら別に部屋を取らなければなりません。

そんな時。都内のマンションを一週間レンタル。
例えば5万円でタワマンの3LDＫを借りる。

近くに飲食店もたくさんある。
となれば。良いのかも。

え？東京都心部で一週間とは言え5万円は安くなあい？
はい。今の時代ならそうです。

しかし。
マンション過剰時代で空室が増えると？
たとえ一週間でも借りてくれればいい！と思うオーナーもいるかもです。

例えば
大手マンションデベロッパーなら
都心部のどこにでも自社ブランドマンションがありますから
プラウド、ブランズ、パークホーム🤩

タイムズのように
例えば
プラウドレンタルクラブと称して年会費を5000円とかで登録すれば
プラウドのマンションを短期から最大1年とか借りて住めるようになれば意外と需要があるかも。
個人、法人どちらでも。

今後、人口減少、住宅需要は先細り。

購入から手軽なレンタルへ。

なんて事になると
売買需要が減るから
不動産価格は暴落。
路線価は残っても
資産価値として不動産は、ほんの一部の地域のみに。

これからは
『金』ゴールドが今以上にもてはやされるのかも知れません。

マンションを辞めた理由🤓🤓

今、住友林業で自宅を🏠
建て替え中でございます😊

自宅建て替えまで迷いに迷いました。
およそ四年。私の心の中で。

分譲マンションの購入？
いや土地を他で購入して戸建を建てる。
いやいや建売にする？
などなど。

その中で
分譲マンション購入を辞めた理由を申し上げます。

ここ数年、大都市圏で分譲マンションの建築は凄まじいほど。
それと共に価格も上昇し現在は高止まり。

なかなかサラリーマンには手が届かない物件も少なくありません。

辞めた理由は？

1.マンション価格の高騰
2.将来の資産価値の不安と維持費
3.大規模修繕費の負担。
4.管理規約に縛られる

以上が主な理由ですが。

もう一つ。
私達夫婦の身の丈の何倍もの贅沢であるから。

なのです。

マンションモデルルームを見に行ったのは
ジオ福島野田マークス
ジオ西宮北口長田町
プラウド甲子園四番町

どれも6000万前後以上します。

3ＬＤKで80m2以上あります。

人気エリア😅

もちろんパソコンで大手デベロッパーなサイトで何件もの物件サイトを閲覧しました。

また、老朽化マンション問題、欠陥問題のあるマンションのニュース。

マンションは賃貸に出すこともあります。
賃貸物件出されると、何かと問題の種が。

タワマン問題も。

確かに立地の良いマンションは年齢を重ねれば
良い事もあります。
都会だと
医療施設、買い物など。
また車の運転が出来なくなっても公共交通機関が発達してますし。

でも。辞めました。

自然な囲まれて
今の土地も買い物には困りません。
バス停も近い
大阪市内まて電車で30分ほど。

小さかなクリニックなら徒歩圏内。

戸建なら維持費も安い。
住友林業なら30年メンテナンスフリー。
煩わしい管理組合もない。
駐車場代も不要

何よりも自分達で買った土地の上に建てる。

一番、安く新しい家に住めるから
残ったお金は義母の施設入居費用に出来る。

私達夫婦が頑張って、やっとローンを終えた場所で建てる事に意味があるような。

住友林業と打ち合わせ中から
妻の目はキラキラ🤩
家事をしていても
鼻歌歌って
久しぶりです。

建て替えにして良かったぁ。

マンションの将来😨

新築分譲マンションの建築ラッシュは関西でも続いています😅

一方では老朽化マンション問題も。

その老朽化マンション問題が今の新築マンションにも、やがて訪れるのです。

管理や大規模な修繕。
空き家の問題。

また賃貸に出す部屋が増えると近隣問題発生のリスクは高まります。

マンションの資産価値は何も立地だけとは限らないです。
管理がどの程度、行き届いているか？も重要です。

管理費や修繕積立金の不払いが増えるだけではありません。
新築時の修繕積立金は低く抑えられていますから
大規模修繕が必要となった時に修繕積立金不足も充分にあり得ます。

現在、築20年以降のマンションで、そのような事態を迎えて管理組合と言っても住人が必死に費用捻出する方法に取り組んでいる様子をテレビで見た事があります。

関西でも大阪や京都、阪神間で人気エリアでさえも完成在庫がありながらデベロッパーは新たに建築しています。

それでも値段は高止まりのマンション。
安く売るにも売ることが出来ないのでしょう。

10年後、築20年のマンションは30年に。
この当たり前が今後の脅威となります。

新築時に売れないマンションは
中古になると更に売れないマンションとなります。

それでも。
マンション買いますか？

マンションを買える？？🧐

マンション建築ラッシュが止まりません😯😯

比較的リーズナブルな物件ほ売れてるようです。

また富裕層対象物件とか。

一方では
完成後、なかなか完売しない物件も増えてます。

マンションデベロッパーは
既に仕入れた土地を早く換金する事に懸命？

ババ抜きマンション物件。
当たれば良いが？
外れると負動産へ。

普通のサラリーマンが買える金額は
とうの昔に超えていて。
でも。
低金利と夫婦で稼げばなんとかなる！と
思い購入している人たちも少なくない。

購入するとき。
60歳時点で完済できるように
返済計画と買える物件を購入する。のが一番。

背伸びは決して良くありません。

年収が500万なら頭金無しなら2500万の物件が無難です。
年収800万もあると
不動産営業マンは6000万から7000万の物件をセールスしてきます。
属性が良いと
充分に余裕で買えると。
買えるのではなく
ローン審査が通りやすいから。
ま、買えるには買えるでしょう🧐

買えるからと言って完済できるとは限らない。

そこが一番大切です。
たとえ年収800万あっても年収の7倍、8倍はリスクが小さくありません。

年収の５倍、高くても6倍が身の丈です。

そうなると今の新築マンション物件で買うのは限られて来るでしょう？

人気エリアや環境の良いところだと厳しい。
サラリーマンの年収と物件価格とのギャップが大きいのです。

だから、今はバブル期突入🧐
と私は思っています。