マンションへの警笛😱😱

マンション建設ラッシュが止まりません😱

仕入れてしまった土地。
そのためなのでしょうか。

都心部マンションへ移住する高齢者も多いし
若い人達も便利な都心部へ。

そりゃそうかな。
でも。落ち着いて考えて見てください。
30年後を。

現在50代の世帯は80代へ。
そしてマンション購入層である
30代から40代前半は
60代から70代へとなるんです。

だから？どうしたの？当たり前の事を言わないで！と思われますが。

マンション住人の高齢化と
今、新築が築30年。
築30年となると大規模な修繕が行われます。
また、年金世代が増えてくる。
今の年金問題。
老後2000万不足発言があったように。

70代、80代が多く占めるマンション。
それは年金世代が主になってるなかで
大規模な修繕費が発生するんです。

管理が不十分なマンションは
いくら都心部にあったとしても資産価値は大きく下がります。

築30年後から40年にかけて
入居者の施設への移住や死亡😨😨😨
空室の増加
管理費や修繕積立金の未払いの増加
管理組合の機能が停滞などなど。

マンションの建物自体は入居者数十戸、数百戸に住む人達の物。
戸建は自責で管理すれば良いのですが。
マンションは自分が幾ら、キッチリしていても他の人次第のところは少なくありません。

大阪、阪神間、京都などマンション建設はドンドン進んでますが。
40年後、本当に生き残れるマンションは全体の何棟あるのでしょう。

そして。
現在、すでに築30年以上経過しているマンション。
それらも含めると都会は一気にスラム化する地域が出てくるのかもしれません。

それでもマンション買いますか？🧐

こんにちは😃

さて、マンションのお話。

私はマンションを買う気満々の時がありました。
しかし。
やめて築26年の我が家を解体し建替えする事にしました🤗

昨今のマンションニュースを見ると👀
マンション購入をやめて良かった😅😅
とつくづく思っています。

現在、新築も中古マンションも高止まり。
首都圏で新築マンションは年収の11.6倍
とても
とても、
普通のサラリーマンが親の援助なく買える金額ではなくなりました。

それでも年間10万戸全国で売れ続けてるそうな。

かたや
築30年以上のマンション老朽化問題が増加。
管理不能、修繕積立金不足によって
水漏れ、タンクのサビ、エレベーター停止
エントランス自動ドアが故障など。
様々な問題。
当然ながら空室も増加。
とある東京都内の築30年の小規模マンション。
その裏手には
粗大ゴミの山⛰だとか。

また、最近では外国人の入居者も増えているみたいです。

大都市にマンションは多いですが。
老朽化マンションの周辺住民にも悪影響が。

売りたくても売れない。
相続放棄し所有者不明とか。

今後、大規模マンションでも同じような光景が
ほんの30年先には見えてくるわけです。

かつて
リゾートマンションブームがありました。
平成バブル期😱😱

今では売れない
お金を払うから買ってくれ！という物件まで
出てくる始末。

そんなマンションが増えて行き
一方では
大都市の、ほんの一部のマンションは
高く高く手が届かない。

そんな時代を予兆する現状の中。
マンション買いますか？

不動産買いますか？🧐

不動産🧐

昭和40年代。故）田中角栄氏が総理大臣の時代。
日本列島改造論なるものを打ち出し
日本の土地が上がり始め『土地神話』のスタート。

特に東京、大阪など大都市圏は著しく。
人々は郊外への住む場所を求めました。

関西のその代表は千里ニュータウン。

大阪万国博覧会のあった場所。

平成元年11月をピークに
土地とマンションは値下がりトレンドへ。

失われた20年の到来。

前置きが長くなりました。
土地やマンションなど不動産を資産と思っているのは団塊の世代とその子供。
そして
今の50代くらいまで？？
おそらく20代から30代半ばの人達は
目減りする資産。
団塊の世代までは
買えば増える資産。

驚異的な高齢化が進んでる日本。
土地神話は崩壊しています。
ほんの一部の大都市。
東京の銀座とか。
大阪なら梅田
など。
それら以外は資産として呼べるか？どうか。

マンションは本来は住むもの。
それを投資に変えてしまって、今は大変。

これから大半のエリアの不動産価格は下落の一方でしょう。

マンションを買うのはギャンブルに等しいと
私は思っています。

本当の一等地でなけらば
資産価値は無くなる。

立地が良く、かつ管理が行き届いている。
そんなマンションだけ。

かつて
千里ニュータウンや多摩ニュータウン
泉北ニュータウンなど
公団の団地が庶民の暮らしでした。

千里ニュータウンほどではありませんが。
大阪の枚方市にある香里団地も、その一つ。

鍼灸院へ行く途中で通るのですが。

もう。空室だらけ。
私が小学校四年生の時には
活気ある団地のニュータウンでしたが。
築50年ほどの
香里団地。
今は過疎。

さて。ここ数年タワーマンションを筆頭に
中規模マンションがら世帯数20戸そこそこの
ペンシルマンションまで
乱立しています。

50年後
2069年
日本の人口は8000万？いや6000万？
そして
プラス1000万以上が外国人なのかも知れません。

そんな日本で
不動産、買いますか？

やっぱ田舎がいい！(^^)

先日。😊

阪急阪神不動産『ジオ』福島野田マークスのダイレクトメールが届きました。

棟内モデルルームオープン！！
だそうです。

一時は、このマンションを購入する気持ちも。
マンションギャラリーへも行きました。

結局は辞めましたが。


今。
冷静に考えてみると。

辞めて良かった。
なぜ？あんなに欲しくなったのか？
利便性？

便利さを買うマンション。
しかし。
購入と同時に不便な事も数々あります。

管理組合のこと。
マンションのルール。

エントランスまで意外に遠い😱

ジオの駐車場は機械式ではなく自走式平面駐車場の三階建です。

これ。考えてみたら結構、不便。

6階からエレベーターで1階まで。
500世帯の大規模なマンションです。
エレベーターから駐車場まで歩いて、1階なら良いですけどね。
三階建の三階となると階段を使ってマイカーへ。

Ｄ棟からエントランスまで2〜300mはありそうな感じなので
犬の🐕散歩に
ちょっとだけ出掛けるにも大変。
だって私は身体障害者ですしね。

4ＬＤＫ83m2の端部屋でトランクルーム付き
5階で6700万円😱😱😱

アクセス抜群の立地ですけど。
バカ高い😱😱😱

梅田まで阪神野田駅から3駅ですから。
まぁ。無理もありませんが。


便利さを求めてマンションも良いかなぁ。と思いましたが。
私の身体の事もありますし。
なーーんか。
やっぱ
田舎がいいと。

6700万円も使うくらいなら。
今、住友林業で35坪の注文建築
建物で約3000万円
その他外構、解体、付帯工事など700万円
合計3700万円🧐🧐

3000万円も違います。

田舎どけど。
歩いて3分にドラッグストア、スーパー2件
バス停も。
バスで駅まで12〜3分。
ま、田舎どけど。
便利？？？

もう通勤しないし。

春には鶯が
『ホーホケキョ🎵』と鳴きますし。

良きかな。

不動産担保ローン(^^)

平成元年🤓
今から30年程前、バブル絶頂期でした。

当時、私は消費者金融会社で支店長。
無担保融資が主でしたが。
会社の方針で不動産担保ローンを推進していたのです。

狂乱のバブル期でした。

不動産担保ローンをお客様から申込を受けると支店で担保力を評価していました。

普通は土地家屋調査士に依頼するのですが。
比較対象方式を採用し素人の社員がするんです。

勉強になりましたね🧐

土地の価値で大きなポイントは？
土地に面している道路の道幅。
土地の間口、向きが大切ですが。
最も大切なのは道路。

そして法務局へ行って登記簿、公図、建物図面
を取得後、不動産業者へ訪問して地域の土地相場や売買事例を尋ねるんですが。

バブル期です。
八尾市や東大阪市内で20坪前後、築10年の戸建が3000万円とか。
業者さんの買取価格や仲介に出して3カ月以内で売れそうな金額を尋ねるんです。

当時から遡って築10年だと
昭和50年から54年建築です。
買ったお客様の登記簿を見ると借入は数百万円。
私は言いました。
「いっそ売却してほかの借金精算したら？」と。

駐車場もありません。
駅から徒歩20分の準工業地域、前面道路の幅員は3mの二項道路とか私道。
なんで？そんな物件が3000万円も？？
令和の今なら
もっと良い条件かつ広い新築物件が買えます🤗

色々と勉強になりました。