借換相談

このところ　立て続けに　住宅ローンの借換のご相談を頂きました。
　

ケースごとにまとめてみました～

　


ケース①10年固定　２％で組んでいたお施主様

　　　　年齢もお若く　お子様たちにこれから馬力が必要になってくるニーズや
　　　　お仕事でも　ポジションが変わったため
　　　　他銀で借換のシュミレーションしてみました。　
　　　　
　　　　通常の団信にがん団信を付加できる　
　　　　金利を見直し　（固定にするか　変動にするかは検討中）　
　　　　現借入先の　保証料が戻ってくるため　借換にかかる費用はほぼ手出しなし　
　　　　　
　　　　借換先の条件がよければ　借換のメリットが大きく出る
　　　　支払トータル利息軽減は　まちがいなし　
　　　　健康上問題ないときに　団信に付加する　
　　　　
　　　　借り換えない理由がないほどいい条件を出すことができました。GO


　

ケース②10年固定　2.2％で組んでいたお施主様
　
　　　　退職を控え　今後の支払いをどう組み立てていくかのご相談
　　　　年齢的に　団信を付加することはできず
　　　　借換えた場合を想定し
　　　　既借入先に　金利の相談（交渉）や支払条件の見直しを図ることにしました。


　　　　
　
ケース③フラット35　固定金利を選択したお施主様

　　　　当時政府の支援で一定期間金利の大幅優遇を受けており　その期間が終わり
　　　　支払額が上がるため　借換を検討しましたが
　　　　長期固定を組んでいる場合　月額負担軽減の為の借り換えは　目先の飛びつきに
　　　　なってしまう。
　　　　長期で組んだメリットは　後ろに行けば行くほど　出てくるもので
　　　　（かめばかむほど　　・・・）　　借換にかかる費用も考慮すると
　　　　目先の変動金利への借換は　見送り　固定金利を続行 　


ケース④10年固定　２％で組んでいたお施主様　

　　　　お子様たちが社会人になったのもあり　繰上げ返済と同時に一気に返済期間を短縮　
　　　　月額支払は　変えず支払う希望もあり　
　　　　金利の低い　変動金利を選択　　がん団信をつけて　借換
　　　　その当時の保証人なども　一掃し　単独債務に変更 　
　　　　



このように　ご家庭ごとに　まさにケースバイケースであることが分かるかと思います。　


月日の経過とともに
ニーズや　状況　　は　様々。　



　
大事なことは　借りっぱなしにはせず　その時の状況を含め　今後どのように

支払いをしていくか　よく見直すということです。　





長期固定のなかでも　最強なのが　災害復興住宅融資　（限度額や対象者は限られます）　

長期に渡って　低金利が確約されているので　借換の検討も不要と言えます。団信を含む

保険の見直しは必要かもしれません～　　




新築の住宅ローン控除が　１０年（及び１５年→　当時選択できました）
その期間を終わったあたりで　検討に入る方が多いですね。　　


　





　









　













　　　　　

　

所得証明書の取り方

住宅ローンの申込をする際に　源泉徴収票と合わせて

公的証明書である　所得証明書の提出が必要になります。　



所得証明書は　自治体によっては　（課税証明書・非課税証明書）とも言います。　



仙台市の場合ですが　　申請用紙はこちら・・・　








直近でとれるのは　H30年度（平成29年1月1日～12月31日までの所得をさします）　




毎年6月には　前年度収入の　証明書は取得することができます。　




※金融機関では　直近2年分の所得証明を必要とするところもあります。　







　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　





さてこの課税証明書（所得証明書）から　なにが分かるのか検証してみました。　（今年から書式が　縦になりました）



給与収入金額　


所得控除の内訳　※　　→　　（確定申告した内容　源泉徴収票すべて　若林区役所税務会計課で管理されています）


扶養控除の内訳　

税額控除の内訳　

市民税　・県民税の確定したものが　確認することができます。　





この書類から　　確定申告した控除の内訳が分かりますから　


医療控除・　生命保険控除　地震保険控除などが　見えてきます。　





私が確認したかったのは　　もうひとつ　


ふるさと納税で　寄付した寄付金控除が　市民税　県民税に　ちゃんと反映されているかどうかです。　






寄付金税額控除　で　　自分が　寄付した金額から　2000円引いた額が　控除受けれているかを

確認することができます。　





確定申告の場合は　寄付金控除枠で　所得税控除をうけたうえで住民税控除に反映され　


ワンストップ制度を使った場合は　住民税の寄付金税額控除額で確認が取れます。　









税務会計課の窓口の女性がとても聡明な方で　見方を丁寧に教えてくれ且つ　そこから

見えてくる　税対策まで　教えてくれました。　



なるほど～　　奥が深い　





次は　　小規模企業共済等掛金控除について　まとめたいと思います。　



イデコ～　　のお話しです！！　















　

フラット35

先日のブログで書きましたが


地銀さんの優遇金利が　徐々にシビアになってきている昨今。

基準金利・店頭表示金利は変わっていないので　既に借りられている方は　



適応金利（自分がもらえている金利）に変化はない状態ですが


新規の借入の際　もしくは　借換の際の　金利優遇がシビアになってきています。　



そんな中　変動金利が保証料と合わせて　適応金利0.85～１％に近づいてくると




フラット35（住宅支援機構の商品です）　こちらの商品が　にわかに動き出します。くわしくは　




地銀でもらえる適応金利（変動）　と　固定金利（35年確約されます）　を比較しますが


ポイントは

①融資方法が異なる

②変動と固定の違い

③かかる費用（特にフラット35）

④保障の内容　(団体信用生命保険・がん団信・３大疾病等の保障）

⑤金利　


これらを　グロスで判断しなくてはなりません。　


そのちょうど　中間にあるのが　地銀の　10年固定　もしくは　20年固定（こちらは　メガBKにある商品です）　





金利の上昇リスクと　かかってくる費用　借入の期間の想定　ご家族の考え方　が　


判断の基準となるかと思います。　



変動・固定？　　
は　どちらにも　一長一短があり　

そのそれぞれの商品性を理解したうえでの　ご判断になろうかと思います。　












フラット35の取扱は　ファミリーライフサービスで行います。　


私も取扱うことができるようになりましたので　ご案内致します。　

ローン説明会

昨日　七十七銀行住宅ローン商品説明会に参加して参りました。　


毎年この時期に開催されており　

商品の説明や　意見交換会　などが　行われます。　





通常の住宅ローンに加え

力を入れている商品として　

７７女性サポート住宅ローンがあげられました。


　（女性限定商品・シングルの方などに手厚い保障がついた商品です）　



　がん安心型　→　がん保障特約に加え　債務返済支援保険が無料で付帯される　


※債務返済支援保険とは・・・　
　●病気・けがによる長期療養時　最長3年間返済を保険でカバー
　●天災危険保障特約付　地震や津波被害等の災害に備えた天災危険保障特約が付帯　



　病気や怪我などにより　一時的に休業を余儀なくされた場合など　支払の不安を
　保険でカバーします。　


詳しくはこちら


レディースローンは最近　メガBKでも積極的に取り組んでいる商品だそうです。　




　　　　　　　　　　　


このところ　住宅ローンの金利は　シビアになっているのを感じます。

　


店頭表示金利は　変わっておらず　変動金利で2.475％　（七十七の場合）　

適応金利は　そこからの　優遇幅で決まります。


例えば　2.475%　→　優遇幅1.6％　をもらうと　


適応金利は　　2.475　－　1.6　＝　0.875％　

ローンを組む際に　はじめにもらうこの優遇幅が　重要です！！　


今後　店頭表示があがったとしても　お借入期間中　ずーーーとはじめにもらった優遇幅を持ち続けることができるのです。　







そしてもうひとつ　

そこにどんな保険（保障）をつけるかが重要です。

最近生命保険を勉強していて思うことは　年齢を重ねると　大事になってくる
保険（医療保険　生命保険　個人年金保険）。


加入したいと思った頃には

保険料が高くて　加入を悩まれる方もおります。　



住宅ローンを組むそのタイミングで　現在の保険の見直し・住宅ローンに付帯させるなど

何が必要であるかを　考えるのはとても重要です。　





がん保障に加え


３大疾病保障　


就業不能保障保険　


失業信用保険　


など　七十七銀行さんの　ラインナップはなかなか充実したものになっております。　






金利上乗せになるので　その金利負担分と保険内容　民間の生命保険で加入した場合との


比較になるかと思うのです。　

一概には言えませんが　年齢がお若い方は民間に軍配が　年齢を重ねた方は金利に上乗せしてでも　入ったほうがいい保障もあります。　

住宅ローンは『保険』で選ぶ時代？

昨日　保険の勉強会をして参りました。　


取扱の火災保険についてが主な内容ですが　

（現在取扱は　朝日火災のホームアシストですが　　検証の結果　今後は　AIG損保も取扱致します）　



生命保険　（医療保険　生命保険　貯蓄型保険　個人年金保険）　

についても勉強して参りました。　



マイナス金利導入後　金融商品も　保険商品も　うまみがなくなり　（運用がたたないため）　



面白みがないのが　現状です。　


住宅ローンに関してはマイナス金利導入は消費者に恩恵をもたらしていますね。　

　



掲載記事～　（抜粋）　
住宅ローンを借りた人が死亡した場合ローンの残高がゼロになる
『団体生命保険』は常識だが　最近は死亡しなくても　　がんと診断されたり
3大疾病で所定の状態になったら残高が　０になる　疾病団信が充実してきた。
団信も生きるための保障に　シフトしてきたと言える。

そしてがん団信　疾病団信は　一般のがん保険　特定疾病（3大疾病）保険に比べると
大きな保障を割安に得ることができる。

例えば　がん団信は　住宅ローンに金利上乗せで加入することができるが
（0.1％　や　0.2％　など　金融機関によって変わります）

この負担を月額に換算すると　数千円程度で　がん保険と同等。　

それでがんと診断された時点で残高がゼロになるなら　それは診断一時金が
数千万出るのと等しい意味を持つ。
コスパ的に比べものにならない。
団信の多くは　住宅ローンの借入時や借換時にしか加入できないが　
このチャンスをうまく生かせば保険商品のリストラもでき
大きな経済メリットにつながるのだ


中略～


地方銀行の中には　がん団信を無料で付帯するところもある
共働き夫婦が連帯債務でローンを組む場合に　
どちらか一人でもがんと診断されれば　
残高が　０になる　
『連生がん団信』もある　
→　こちらは　ろうきん取扱商品にあります　

保障対象は　がんだけで　上乗せ金利も大きいが　共働き夫婦のがんへの備えとしては
最強である。　


※通常は　団信の付保割合を決めることが一般で
　収入の割合とに応じて　5：5　や　6：4　など　付保割合を相談することができる。　




保険単体で入るより圧倒的に低コストで大きな保障
借入額3500万　35年　金利0.5％（変動）　

↓　　仮に　10年後がんと診断されると　

診断一時金が　約2550万円に相当する　




団信選びのポイント　
①対象疾病がなるべく幅広い団信がよい

②住宅ローンの金利を含め金利負担はなるだけ低く

③同じ疾病が保障対象でも条件が緩いものを選ぶ　




こんなことが書かれておりました。　

このところの動きとして基準金利は変わらないのですが　優遇幅が厳しくなり　適応金利（もらえる金利）が

あがってきているのが　実情です。　



そのなかで　保険面も視野に入れて　住宅ローンを組むのもポイントかと

改めて思いました。