土地所有のあり方 ＜全国の土地の２０％が所有者不明で九州の面積上回る＞などを読んで

170628　土地所有のあり方　＜全国の土地の２０％が所有者不明で九州の面積上回る＞などを読んで

 

夕方5時に和歌山から帰ってきて残務整理をしたら、もう6時です。帰途、少しだけ高台を走る（さらに標高の高い位置に阪和高速道が走る）国道24号線から、時折見上げるのは紀ノ川南岸に連なる峰々です。この形状がなんとも魅力的なのです。むろん北アルプスなどの山岳景観と比べることはできませんが、それなりに魅力満載です。

 

まだその魅力を文章化するだけの文才と知識がないのですが、いつか試みてみたいと思うのです。他方で、北岸の上方を走る24号線の沿道も、少し体調がいいせいか、いろいろ想像を逞しくできるものばかりです。和歌山市から岩出市くらいまでは沿道は新しい郊外型の店舗がほとんどです。ある種北米の沿道商業地に近い印象を感じますが、違うのは金属鉱物などやスクラップなどの買い取りを扱う業者が結構点在している点でしょうか。紀の川市に入った頃から、昔からの店舗や事業地がぽつぽつと残っていて、材木店や家具屋といったところがなんとか頑張っている様子が窺えます。

 

ところで、アメリカの＜入国禁止令の一部容認＞最高裁決定や、＜子どもの貧困なお高水準＞、＜論点　文化財と学芸員の役割＞など、取り上げたいテーマは浜の真砂のごときですが、とりあえず7時まで30分で簡潔に整理できそうな見出しの記事にしました。

 

日刊工業新聞記事は＜全国の土地の２０％が所有者不明で九州の面積上回る＞として、＜所有者不明土地問題研究会（増田寛也座長＝元総務相）は２６日、全国の土地の２０・３％が所有者不明とする推計結果を発表した。土地面積では約４１０万ヘクタールに相当し、九州の面積を上回る。＞と報じています。

 

410万haは、農水省がずっと問題にしてきた耕作放棄地40万haの10倍ですね。しかも九州の面積に相当するというのですから、その規模は真剣に受け止める必要があるでしょう。

 

ただ、その数字の根拠は明確にしておく必要があるでしょう。記事が取り上げたのは＜所有者不明土地問題研究会中間整理＞です。これは概要ですが、30日の詳細報告を発表するようです。

 

ともかく中間整理によれば、

＜所有者不明地＞の定義について、

＜所有者台帳（不動産登記簿等）により、所有者が直ちに判明しない、 又は判明しても所有者に連絡がつかない土地＞と規定しています。

 

で、たとえばということで、次の例を挙げています。

 

＜具体例＞ 

所有者台帳が更新されていない、台帳間の情報が異なる等の理由から、 土地の所有者の特定を直ちに行うことが難しい土地

 所有者は特定できたが、所有者の所在（転出先、転居先等）が不明な土地

 登記名義人が死亡しており、その相続人が多数となっている土地

 所有者台帳に、全ての共有者が記載されていない共有地

 

そして上記数値を割り出したのは、一定の地域でのサンプル調査の結果を一定の方法で全国推計をだしたということです。詳細は上記中間整理がコンパクトにまとめていますので参照ください。

 

この数値をどうみるかですね。九州の面積と同じ面積が所有者不明となっているといことをです。所有権がだれに帰属するかと言うことは、近代所有権の基礎ですし、資本主義社会においては基本的な出発点の一つでしょう。でもそれがある種張り子の虎になっているおそれがあるのです。

 

そもそも制度というものを確立した絶対的なものと考えれば、このようなことは制度の根幹を揺るがすものとして大変だと言うことになります。ただ、制度というものは存外、人間が扱うものですので、そのとおりでないことが古代というか、律令制度以来、当然のように存在していましたね。公地公民といったことで戸籍に組み入れられた全国民に土地が付与され、耕作されていたという建前は、一度として確立したことがなかったのではと思うのです。

 

耕作できそうにない土地や、租庸調の負担に耐えら得ないときは、逃亡して放棄する人が少なくなかったと言われています。

 

地租改正と登記が制度化されたものの、縄のびなど、その地積が正確でないとか、境界も適当といったことは当たり前でしたが、所有権の帰属もさほど明確でない土地も相当あったのではないかと思うのです。

 

戦後、農地台帳や林地台帳、固定資産税台帳、名寄せ帳など、多くの所有権者とその土地の利用形態・面積を把握すべく、行政としては何度も繰り返し工夫を重ねてきたと思いますが、一度として正確なものとしてできあがったことがなかったのではないかと思っています。むろん多くの土地は所有権者の帰属の点ではかなり正確なものが戦前の家督相続の時代まではできあがりつつあったのかもしれません。でも戦後の共同相続制の採用も一つの要因と思いますし、林地については元々入会や共有形態など多様な所有形態が残っていたこともあり、また、農地のような所有権移転規制がなかったこともあって、混迷の中にあるように思うのです。

 

それはともかく、研究会代表の増田氏が懸念する事態＜時代の風所有者不明の土地＝増田寛也・元総務相＞については、共感するところが多々あり、早急に対処するための制度論を検討する必要があるという点では同感です。

 

私が最近かかわっった相続では、子のいない90過ぎの方が亡くなり、諸処の事由で、兄弟もすでに他界して、甥や姪の中にも亡くなった方がいたりで、相続人にたどり着くのも大変でした。そして、子のいない高齢者が今後ますます増えていく状況では、不動産があると、現在の制度では対応に難渋することになることは明らかです。

 

30日に発表される中間整理を踏まえて早急の対応を政府は迫られていると思います。

 

もう7時を過ぎました。今日はこの辺で終わりとします。

金融と土地 ＜アパート融資 地銀奔走 残高最大13.8兆円・・＞を読みながら

170607　金融と土地　＜アパート融資 地銀奔走　残高最大13.8兆円・・＞を読みながら

 

毎日が早暁というより暗闇の中目覚めています。今日は少し元気がよかったので、森浩一氏と網野善彦氏の対談集を掲載している「この国のすがたと歴史　(朝日選書)」を読みました。

 

考古学者と歴史家というか、いずれも多方面に造詣が深く、日本中はもちろん海外を自分の足で歩きその体験の豊かさで、いつも目から鱗状態になります。

 

本書もまだ読み始めですが、旧石器時代から明治時代くらいまで古今東西を具体的な資料を基に推論されるので魅了されます。とくに興味深いのは八丈島や隠岐の島が決して絶海の孤島ではなく、交易の拠点として、前者は太平洋を、後者は沿海州を、交通路として縦横に交易を生業にしていたといった話。黒曜石やさまざまな考古学資料を基に、交易の広がりを示すだけでなく、ベーリング海を渡ってペルーまでたどり着いていた縄文期の人々の存在、紀元前には近くはアムール川中流域まで交易を行っていたということとか、まだ咀嚼できていませんが、壮大で心を揺さぶられます。早朝枕元のライトで読むにはあまり似つかわしくないかなと思いながらも少しの時間楽しめました。

 

さて、今日はこの後和歌山まで行かないといけませんので、一時間程度でブログを書き上げたいと思います。

 

毎日朝刊の一面には＜アパート融資地銀奔走　残高最大13.8兆円　相続税対策に対応＞が取り上げられ、続いて三面には全面に＜クローズアップ２０１７「貸家バブル」の様相　地銀・メーカーが建設攻勢　空室目立つ「アパート銀座」＞が掲載されていました。

 

80年代後半、同じような状態で不動産バブルが突き進んでいき、多くの破産者がでたのを覚えています。そして2000年代にも、アメリカのサブプライムローンなど信頼性の乏しい多様な金融商品が生まれ、住宅バブルから証券バブルにとなったアメリカの影響で日本にも証券バブルが起こり、結局リーマン・ブラザーズの倒産などで一挙に破裂して、多くの庶民が財産をなくしたと思います。

 

最初の記事、地銀のアパート融資残高の急増は異常ではないでしょうか。では地銀だけが問題でしょうか。融資審査がバブル以降は厳しくなったとはいえ、以前、不動産価値に依存している実態が指摘されても仕方がない現状は、金融庁が従来型の指導をしても上滑りするだけかもしれません。背景に、（政府）日銀のゼロ金利政策があり、それに有効な対策を講じることができない地銀に問題があることはたしかでしょう。

 

と同時に、記事掲載中の写真では田んぼのど真ん中に農地転用して宅地化されたと思われるアパートが写っていますが、農地所有者を含む土地所有者の投資判断の杜撰さというか、従来通りの他人任せなところに問題があるかと思うのです。

 

なぜか、こういった貸しアパート融資は、銀行主導型もあるかもしれませんが、むしろ一般に言われているように、コンサルタント・建築業者・サブリース業者といった複合した提携組織というかグループなどが主導しているのではないかと思います。

 

そもそも相続対策というのは、バブル期以来、変わらない常套文句です。相続税課税が強化されたからといって、バブル前に比べればまだ低い水準ではないでしょうか。それは名目に過ぎないでしょう。

 

それよりもサブリースや賃料保証といった方式を巧みに構築して、初期段階では絶対に借り主や賃料収入を確保ないし保証するシステムをうたい文句に、絶対損しない、他方で相続税が安くなるか課税されないといったセールストークに、その契約全体を理解しないまま、組み込まれてしまう土地所有者がいて、そういう長期の返済計画が立てられた収支計算を基に、融資する金融機関融資担当がうまくのせられるということではないでしょうか。

 

このようなうまい収支計画書は、土地所有者ばかりか、土地を所有していなくても、買い入れてまで投資する個人客まで誘導する甘い内容となっています。

 

そこにはアパート経営なら、借り手の需要予測が市場競争の変化も組み込まないまま、勝手な長期予測で算定され、仮に借り手が不足したり、値下げ競争となって家賃が下がって収入が減ったとしても、一定期間家賃保証する方式となっていますが、その保証会社が倒産した場合には取らぬ狸の皮算用となるのが客観的には推測できる場合でも、個人投資家にはそのようなマイナス判断ができないようにうまいセールストークが用意されているのでしょうね。

 

ここまでは、前置きです。このようなうまい投資話、アパート融資は、多くの場合いつかはそれぞれの関係者のだれかがババを引くのでしょうね。それは個人というか、事業者というか、それぞれの経営責任でしょうね。だいたいそんなことだけで相続税対策というのはあまりに品がないですね。

 

相続税対策なら、少しは社会的な意義・価値を考慮してもらいたいものです。ビルゲイツを含め、アメリカの起業家は、それなりに相続税対策を考えているのでしょうけど、他方で、環境保全や社会経済的・福祉的価値に投資を行っていますね。

 

ではこのアパート融資はどうかというと、空き家対策と矛盾するというか、整合性がとれているとは思えません。むろん空き家対策は、行政が行うもので、事業家や故人は関係ないというかもしれません。

 

また、人口減少社会に突入し、借りても当然減っていく中、人口減少問題を等閑視して、自分の相続税対策や、融資残高増を増やすために、アパート融資を将来市場や社会を見据えないで増大していていいのでしょうか。まるで赤信号みんなが渡るからではないでしょうか。

 

いずれの問題も、アパートの増加と関係しているはずです。他方で、空き家対策にはなぜ経営資源を投じないのでしょうか。あるいは行政と協力して新たな事業への融資を考えないのでしょうか。また、人口減少への対策は数限りないですが、その一つ、保育所などの施設建設への融資にはどうしてもっと傾注しないのでしょうか。

 

また、現在どのような既存土地がアパート建築に活用されているか、資料がないのでなんともいえませんが、もしバブル期みたいに、郊外の農業振興地域内農地を転用してアパートになっているのでしたら、それこそ都市計画で目的としているコンパクトシティ構想と相容れないですし、ますます上下水道・ゴミ処理などが拡散して多大なコストを行政がふたんしないといけないことになりかねません。現在の法システムでは、そういった外部費用ともいうべき社会的費用の増大について、都市計画がコントロールできてなく、それをいいことに、相続税対策とか、ゼロ金利対策ということで、アパート融資の増大を放置していると、将来に禍根を残すことになるでしょう。

 

ちょっと脱線しますが、最近和歌山県は、林業分野で経済的利用エリアをかなり絞り込み、重点エリアとして、その中でしか搬出間伐を認めない方針に変更しましたが、アパート建築などについても、ゾーニングを新たな方針の基に検討する時代ではないでしょうか。本来のゾーニングは、欧米の例をみればわかりますが、それが当たり前で、決して財産権の侵害といった問題にはなりえないのです。それだけの合理的な理由と裏付けが必要ですが。

 

なお、毎日記事の具体的な紹介はしませんが、その問題の一端であるサブリース問題は以前から消費者問題などとして被害が発生しており、＜サブリース契約に関わるリスク・注意点の一覧＞やこの問題に対処している弁護士グループ＜サブリース被害対策弁護団＞の内容も参考になるかと思います。

 

私の問題意識がうまく伝わったかわかりませんが、そろそろ一時間になるので、これで終わりとします。

岩盤規制の見方 ＜「相続人一覧」証明 手続き簡略化＞を読みながら

170605　岩盤規制の見方　＜「相続人一覧」証明 手続き簡略化＞を読みながら

 

小さな庭ですが、花がその狭い一区画に200以上の花が咲いているので、多少は花壇風になってきたかと思っています。といってもそれぞれの花は4月半ばくらいから植えた程度で、まだまだ大きくなっていません。中には枯れてしまったのもあります。でも株分けしたり、上空にどんどん伸びていこうという元気なのもあって、これから夏にかけて変化を楽しみたいと思っています。また夏になれば夏花が一段と輝くのを楽しみにしています。

 

今朝はある不動産占拠ケースで、堆積した多種多様の物件を撤去し引き渡す約束をした相手方がやってきて、撤去工事の進行表の通り進捗しているか報告を受けたのですが、ついでにその場所の過去の使用履歴とかの話になりました。私は米軍が撮影した戦後直後の航空写真を入手していましたので、ほとんどが紀ノ川の氾濫原で、いまは堤防ができて湿原のようになっている河原も当時は田んぼとして利用されていたことを話しました。

 

当時の土地利用を見ますと、ほんとに隅々まで利用尽くしていた印象です。川があれば河川敷まで、山であれば木々は燃料、肥料、用材など次々に切り倒され裸山に近い状態で、その後はいろいろな作物栽培に利用されていて、それは明治維新当時の風土の豊かさとはまったく異なる状況でした。

 

物事の移り変わりは激しいですので、戦後直後の風景・土地利用を知っている人も、今ではわずかでしょうし、認知症状になっている人もいるため、なかなか土地利用の変遷も理解することが容易でありませんね。

 

現代の土地利用といえば、空き家とか、空き地、耕作放棄地、荒廃森林が話題になりますね。よく問題になる所有者は誰かといった、不動産の所有者捜しは結構やっかいです。相続登記というと、普通の人は簡単に思うかもしれません。そう簡単なのです。だれでもできるのです。普通の家庭であれば。なにをもって普通の家庭というか問題ですが、ま、夫婦子どもがいるそういう家庭でしょうか。仮に父が亡くなっても、その後母が亡くなっても、相続手続きは、もめなければ簡単です。登記手続きも。銀行手続きも。

 

ところが、子どもがいない、親が亡くなっている、しかも大正生まれとかになると、大変です。こういう場合兄弟姉妹が代襲相続しますが、たいていその何人かは亡くなられ、その子が代襲相続することが少なくないのです。そうなると大変です。除籍謄本、原戸籍、戸籍謄本を関係者の分取り寄せしないといけませんが、全国各地、いや外国に居住している場合もありますから、簡単ではありません。そして最近の傾向ですから、甥や姪も結婚・離婚・再婚といったことも当然です。そのすべてを入手するのは一苦労となります。

 

それがたとえば金融資産のある金融機関や、不動産のある法務局が一カ所ならまだいいのですが、何カ所にも分かれていると、それぞれの手続きで原本の返還を受けることができますが、大量の戸籍謄本等をあちこちに提出しないといけないというのも不便きわまりないですね。同じ内容ですからね。

 

これこそ岩盤規制というか、硬直な審査手続きではないかと思っていました。それと比較して、最近話題の戦略特区で獣医学部新設というのが岩盤規制を打ち破るという政府の考え方は、前川氏が合理的に説明している内容と比較して、妥当性を疑いたくなります。

 

で、この相続手続きの「」付き岩盤規制がなんと緩和するのですね。今朝の毎日記事＜「相続人一覧」証明手続き簡略化＞は驚きました。一番関係する司法書士会あたりから要望したのでしょうか。ともかくこれは便利ではないかと思います。

 

記事は、＜新制度は、書類一式と相続関係の一覧図を提出すれば、法務局がその内容を確認したうえで証明書として保管。無料で必要な分の写しを発行する。以後はこの写しを各種の手続きに使うことができる。＞とのこと。この証明書は、法務局だけでなく、相続に関係する金融機関、生命保険会社などにも使えるとのこと。

 

で、法務局で確認しました。＜「法定相続情報証明制度」について＞というタイトルでウェブ上に掲載しています。

 

わかりやすいのが、その中の＜法定相続情報証明制度の手続の流れ＞です。何を用意して、証明書をどう入手し、どこに使えるかを図式で書かれています。

 

これが裁判手続きではどの程度の証明力をもつかですが、相続登記していれば、相続人の住所・氏名や相続放棄の有無も含め、相続したすべての相続人が特定されているのですから、相当の信憑性をもつでしょうね。というか戸籍代替機能をもつといってもよいのではと思ったりしています。

 

とはいえ、毎日記事や法務局もいっていますが、一度はすべての相続人の戸籍謄本等を入手しないといけないのですから、その苦労は免れませんね。その意味では、死の作法の些末な話かもしれませんが、とりわけ子どもがいない人、両親も亡くなっている人（ご健在でも認知症になっている人も含め）、公正証書遺言くらいは残しておきたいものです。これで死後に残された親族、関係者の苦労を財産の面ではかなり軽減してあげることができると思います。

 

公正証書遺言、あるいは私文書遺言の必要性は、かなり以前から指摘されていますが、おそらく西欧の人と比べて、日本人はこの準備をする割合がいまも相当低いのではないでしょうか。

 

私は財産がないから必要がないといっても、まったく無一文でしたら暮らしていくも大変ですね。小さい自宅一軒あっても、この相続手続きは子がいないと、そして兄弟姉妹が大勢いたりすると、大変です。金融資産もわずかといってもやはり大事ですから、同じ問題が生じます。もめ事を少なくするためにも、公正証書遺言は死に当たってのたしなみの一つではないでしょうか。ま、最低限、私文書遺言でもいいですね。

 

こういう遺言をすると、死を意識するんではと不安がある人とかがいるのでしょうか。私はなんども私文書遺言を書き換えていますが、死の覚悟的な意味合いは多少あっても、書いたからといって死の恐怖なんて襲ってくるはずもないですね。そのときの心の整理にはなるかと思います。心の安らぎなり、整理として活用するのも精神衛生上いいかもしれません。

 

公正証書遺言は、子を含め大勢の相続人がいる場合でも、やはり有効ですね。といっても中には、黙っておられないというか、子どもが尋ねるのでつい漏らすと、今度は不平が出て、何度も書き換えた例もあるので、心優しいというか、多くの財産があって、子どもが多いと悩むかもしれません。

 

こういった遺言書は、最後の後始末の一つですが、より重大な事柄がそれぞれにあると思います。そこが個々人にとって最も大事な最後の決断であり生き方かもしれません。

 

これでだいたい一時間くらいかかりました。今日も頭がぼっとしていて、書いていると少しクリアになるのですが、疲れてきましたのと、夕方の会議までに少しやることがあり、この辺で終わりとします。

 

人と物の後始末 ＜そこが聞きたい 空き家問題 東洋大教授・野澤千絵氏＞を読みながら

170529　人と物の後始末　＜そこが聞きたい 空き家問題　東洋大教授・野澤千絵氏＞を読みながら

 

昨夜は深夜に首の痛みで目覚め、しばらく寝られませんでした。起きてもなかなか痛みがとれず、頸椎症が再発したかと思っていたら、少しずつ痛みが軽くなり、痛み止めでだいたい収まりました。高齢者の一人になり、あちこち不調が生じるのはやむを得ないので、うまくつきあうよう心したいと思う次第です。

 

今日はその痛みばかりが気になって、仕事はさほど忙しくなかったのですが、来客対応が終わったらもう7時30分になっていて、帰宅時間です。ブログのために1時間延長して頑張るしかありません。

 

で、とっさに目についたのが＜風知草国連特別報告者って？＝山田孝男＞の記事です。山田氏にしてはめずらしく論調がわかりにくく思い、それはなぜかを整理しようと思ったのです。ケナタッチの報告と海渡弁護士の意見陳述との関連性を整理したいと思ったのですが、それぞれの原文を見つけるのに時間がかかりそうなので、やめにしました。海渡さんは昔からの知り合いですが、論理的で雄弁であり攻撃的に見える部分もありますが、どちらかというと人好きのする面白くて柔軟な考え方もできる有能な弁護士の一人でしょう。いつか共謀罪や原発について彼の議論を整理したいとは思いますが、いつになるか。

 

さて、今日のお題として選んだ＜そこが聞きたい空き家問題　東洋大教授・野澤千絵氏＞は、どちらかというと、前口上的な部分になるかもしれません。とはいえ野澤氏が指摘している空き家の数字は驚異的なものであり、本論とも関わってきます。

 

記事によると＜全国に約８２０万戸の空き家があり、街中に広がるスポンジの穴のように空き家が増える「都市のスポンジ化」が進んでいる。野村総合研究所の予測＝１＝によると、２０３３年には３戸に１戸が空き家になる計算だ。＞

 

野澤氏は＜住宅に６５歳以上の高齢者だけが住んでいる場合を「空き家予備軍」と定義して、持ち家の割合が高い戸建て住宅を対象に全国の状況を調べてみると、空き家予備軍は約７２０万戸もあります。将来、予備軍の住宅が相続された際、適切な管理や賃貸への変更、中古住宅としての売却などがきちんと実施されないと、大半が空き家になるのではないかと懸念しています。＞と指摘します。

 

高齢者だけの住宅は「空き家予備軍」ということのようです。たしかに相続で継承するケースはどんどん少なくなっているかもしれません。以前は、自宅敷地が広くて宅地分割して相続することで、一応の相続継承がなされたこともあったでしょうが、それだけの不動産を所有している人も少なくなったでしょう。宅地分割自体は、わが国特有の制度ですが、近隣との間で景観・環境問題となり、それが少なくなることは住環境保全の面では悪いことではないのですが。

 

ただ、相続を契機に空き家問題が現実化するのは、子供が自分の住処を所有あるいは賃借でも、別の場所に置いていることも要因ではないかと思うのです。新たな働き場所、学校などがあると、それが両親の住む実家と離れていれば、簡単に実家に住むということにはならないでしょう。

 

野澤氏は＜予備軍の住宅が相続された際、適切な管理や賃貸への変更、中古住宅としての売却などがきちんと実施されないと、大半が空き家になるのではないかと懸念しています。＞と述べ、結局、＜中古住宅の市場流通＞の改善を求めているようです。

 

たしかにわが国の中古住宅については売却・賃貸いずれも整備されていないと思います。ただ、それにはいくつかの理由が複合的になっているのではないでしょうか。そもそも住宅所有者が所有者として適切なメンテナンスを行っていないケースが多いと思います。私はカナダなど海外で暮らしましたが、多くの人が中古住宅を大事に利用し、さらに売却して、よりいい中古住宅に移ることを意識しているように思えるのです。その一例が住宅には名前の書いた表札がなく、ナンバープレートだけですね。終の棲家とは考えないのです。その代わり、毎日家の外、中の手入れを欠かさない人が多いと思うのです。

 

中古市場にとって重要な役割を果たすリフォーム事業については、最近はかなり品質の安定やバラエティーさなども含め強化されてきたと思いますが、それでも全国的な普及という面ではもっと頑張ってほしいですし、それが価格に反映するような工夫も必要かと思います。住宅は個性的です。とはいえ自分勝手な個性がまかり通るばかりでは、中古市場の格付けも合理的な評価が生まれにくくなるでしょう。

 

都市経営の観点からの対策について、都市計画法の改正に触れて、線引きの緩和運用を問題にしていますが、それはある意味では鶏か卵の問題かもしれません。北米では各自治体が独自のゾーニング制をしいて、一定の区画された地域以外での開発を禁止し、またゾーニングの種類は日本のように12種類といた大ざっぱ仕分けではなく（ないに等しい）、100とか場合によって数百、それを優に超える詳細ゾーニングを市民が支持しています。自由勝手に低層住宅街に高層マンション（地下室型）が立地するようなことは絶対に不可能なのです。

 

わが国では、まともに都市計画が住民みずからの意思決定で成立していると思っている人は何人くらいいるのでしょうか。官僚を別にすれば、都市計画法の手続きを踏んだ程度で、住民参加がなされ、住民の意思が反映してできあがっているとは思わないでしょう。自分たちが住んでいる住宅に、どのような建物がどのような配置で立つかわかっている人が何人いるでしょうか。まして都市計画図を見ている人が何人いるか、ましてその内容を正確にわかっている人がどのくらいいるでしょうか。そのうえで、線引きを緩和して調整区域に住宅開発をといった問題に切り込むことは結構なことだとは思います。

 

分譲マンショの建て替えについては、規制緩和策を講じていますが、これまでの建築方式からすると、都市計画の規制強化もあり、現実的な建て替えは超えがたいほどの壁になるでしょうね。それでも業者の広告宣伝、さまざまなリスクをかかえているにもかかわらず、高層マンションなどマンションの増加は税の優遇策もあり、止まらないでしょう。

 

＜国は郊外に無秩序に市街地が広がることを抑制し、公共施設や病院などの都市機能や居住機能を拠点に集約させる「コンパクトシティー」＝２＝の構想＞や＜「規制緩和によって市街化調整区域で宅地開発が可能となる新築分」について、各自治体が住宅の総量抑制を行う｝ことが有効な策のように指摘されていますが、ほんとにそうでしょうか。

 

コンパクトシティ構想は遅くとも2000年代には政府が主張していましたが、ほとんどまともな成果を得られていないのではないでしょうか。総量規制策が、実際に制度化して実現できるのでしょうか。貸し金規制のようにうまくいかない理由はなにかそこにメスを入れる必要があると思います。

 

空き家が、そして空き家予備軍が、膨大な数になっていくという潜在的な脅威は、かれらマンションを求める住民・業者には自分の問題として映りにくいのかもしれません。

 

空き家問題については、次の解説がわかりやすいと思います。

空き家対策特別措置法（空き家法）を分かりやすく解説

http://www.tochikatsuyou.net/column/akiya-hou/　

家の解体費用の相場と見積もりの事例（木造・軽量鉄骨他）

http://www.tochikatsuyou.net/vacant/kaitai-hiyou/　　

空き家を手にしたらどうするか？そのリスク・費用・方法について

http://www.tochikatsuyou.net/vacant/dousuru/　

 

で、これまでが前口上で、本論は＜自分らしく、老後の整理　作家・群ようこさんに聞く＞の記事を思い出し、老後の整理で、一番大事なものは、残された人への配慮だと思いますが、次にものとして考えておくべき重要なのはまさに不動産ではないでしょうか。

 

群ようこ氏のものの断捨離についての指摘は老後とはいわず、日々心すべき事柄ではないかと思います。人は生まれた瞬間、確実に避けられないのは死です。常に死を意識して生きる必要がありませんが、ものの整理は美しく生きるためには欠かせないことではないかと思うのです。なにが美しいか、それが問題ですね。それはまた別の機会に。

 

で、ものの後始末で一番重要なのは自宅や不動産の処理です。どうするか、それは誰かに相続させるといった不動産所有権の帰属といった形ではありません。むろんこれは基本的に重要ですから、このことに悩み続ける人を何人も見てきました。中には公正証書遺言を3回わずかの間に書き換えした人もいました。しかし、私がいま問題にするのは、その自宅なり、不動産をどのように活用するのがよいのか、適切なのか、その担い手は誰か、そういったことを真剣に考えていくことこそ、所有者としての最後のつとめではないかと思うのです。

 

相続人の誰かに相続させればよいとかではありません。不動産は個人の私有財産の場合、自分が自由に処分できますが、その存在は社会的な関係において成立しています。まずは社会的な意味ある存在として適切な管理を行うことが求められているのではないでしょうか。

 

私が居住する分譲地では、ほとんどの住宅では塀などに花を植えたり、飾っています。ガーデン住宅とまでいうといいすぎですが、通りを歩いていて気分よく過ごせることを皆さんが努力して行っているように思うのです。それは住宅ではもちろんのこと、田畑や山林でも同じです。そういうことに老後の後始末として心をさいて欲しいと思うのです。

 

私はどうしたらいいか悩んでいる人がいたら、それこそ私も一緒に考えてあげたいと思っています。絶対の正解はないと思います。

 

一時間を過ぎました。そろそろ終わりにしたいと思います。

自律と専門的知見 ＜続・マンション漂流／１ 修繕費＋リベート＝積立金 つけこむコンサル＞を読んで

170420　自律と専門的知見　＜続・マンション漂流／１　修繕費＋リベート＝積立金　つけこむコンサル＞を読んで

 

今朝は目覚めると青空から光りが降り注いできました。外を見ると、ツバメが何羽か麗しいワルツでも踊っているかのように青空を舞台に流れるように飛んでいったかと思うとクルッと回転して別方向に飛翔しています。

 

そういえば病床生活の長かった子規ですが、結構ツバメの句があるんですね。あの華麗な飛翔にあこがれたのでしょうか。自分もそうありたいと思ったのでしょうか。明治22年から34年まで膨大なツバメの句を残しています。以下の句で、明治22年喀血して初めて子規と名乗った以降の6段までと、28年に喀血して重態になった年の「我床・・・」以降とでなにか違うような気がするのは思い過ごしでしょうか。終焉の地、根岸でもやはりツバメを活写しています。

 

つきあたるまで一いきに燕哉

春雨やよその燕のぬれてくる

大仏を取て返すや燕

あら海や燕ゆらるゝ椀の上

馬の尾やひらりとかはす乙鳥（ツバメの別称）

燕の家尋ぬるや桃の花

我床を出る時燕室に入る

逢阪の山を越え行く燕哉

燕や根岸の町の幾曲り

 

さてもう5時を過ぎていますので、本題に入りたいと思います。マンションと言えば、その価値はどこでみるかというと、最初はどうしても自宅という専有部分の広さ、設備、眺望といった区分所有権の対象に着目しがちでしょう。しかし、マンション住まいに慣れた人なら、その管理がどうか修繕積立金がどうかといった共用部分の管理がしっかりしているかについてもより着目するようになるかもしれません。

 

私自身、35年以上前にマンション管理をめぐる事件を取り扱い、地裁、高裁、最高裁くらいまで争いましたか、しばらく管理のあり方が頭の中から離れない時期がありました。相手方の代理人は優秀な先輩で、厳しい議論をやり合い、いろんな面でいい勉強になりました。しかし、それから20数年ほとんどマンション管理の問題から離れていて、昨年久しぶりに取り扱うようになり、少し注目するようになりました。

 

見出しの記事、マンション管理のコンサルが問題にされています。そもそもマンションは見知らぬ人が集合して居住する共同住宅ですが、マンションが出始めた頃、昭和40年代は50戸くらいの小規模が多かったように思います。それがどんどん高層化し、しかも一棟ではく、それが複数、場合によって10棟以上といった集合体となると、管理する組織、管理組合はよほどがんばらないと機能不全に陥りかねません。

 

そもそもマンションに入居希望するような人は生活の場で管理組合のような組織に入って全体の管理に携わることをあまり好まない人が多かったと思います。しかし、マンションは日常的な管理がどのくらい適切になされているかで利便性・快適性が変わってきますし、当然マンションの価値にも影響します。とりわけ大規模修繕といった長期的な計画を要する問題は、管理組合にとっては大変重い負担になるでしょう。

 

そんなとき、専門的な知見をもった人がマンション管理組合の立場でアドバイスしてくれたり、さらに具体的な計画の立案、業者選択、施工管理にまで目を配ってくれれば、助かるでしょう。そこにマンション・コンサルタントの必要性・有益性があるのでしょう。

 

しかし、コンサルを全面的に信頼したり、依存すること、かえって問題が生じることになりかねないのは、別にマンション・コンサルに限らないと思います。弁護士・税理士・公認会計士など国家資格があるからといって、その専門的知見に全面的に委ねるようなことはおかしな結果になるリスクもありえます。むろんマンション・コンサルの場合、管理組合は委任者であるとともに、多数の区分所有者の利益を代表しているのですから、その利益がきちんと図られているか、自らの判断でチェックする必要が高いというべきです。株式会社で言えば、取締役の忠実義務といったものに類似する注意義務が求められるでしょう（むろん無報酬でしょうから取締役のように有償であるのと同じには扱えませんが）。

 

とはいえ、毎日記事の例はひどいですね。＜約２年前、初の大規模修繕を控えた埼玉県の高層マンション。コンサルタントが管理組合に示した工事の概算額は、住民がためた修繕積立金とほぼ同じ４億円だった。「積立金を使い切ろうとしているのでは」。修繕委員長の４０代の男性は不信感を覚えた。

　東京の設計事務所をコンサルに選んだ決め手は、他社の３分の２というコンサル料の安さだった。仕事も丁寧だった。担当者は会社の規模や実績など自ら決めた「条件」で応募業者を約１０社に絞り、こう言った。「見積額は各社とも概算とほぼ同じになるでしょう」

　談合ではないのか。管理組合で話し合い、「別の業者からも見積もりを取る」とコンサルに告げた。応募条件ではじかれた旧知の地元業者と比べるためだ。すると、コンサルから内容証明郵便が届いた。「当社の関与なく施工業者を選定するなら、今後の業務は辞退させていただく」

　別のコンサルが教えてくれた。「逃げたのはリベートを取れなくなるから。倍近い規模のマンションでも３億円余りでできた」。修繕委員たちは顔を見合わせた。「いくらリベートを取るつもりだったんだ」。コンサルを代え、来年に実施予定の大規模修繕は約２億円で済みそうだという。＞

 

上記の記事のように、最近の管理組合の役員の人たちは、過去の経験を踏まえて、ずいぶん慎重になっているのと、ウェブ情報でさまざまな問題情報を入手して、検討するようになり、悪質なコンサルによる被害を回避する場合が増えているかもしれません。

 

とはいえ、コンサルに任せてしまったり、管理業務を委託している管理業者（通常、管理業務主任者がいて、相当程度のマンション管理の知見をもっていますし、さらにマンション管理士という国家資格をもつマンション・コンサルタントになっている人もいるでしょう）に一任するのでは、管理組合の理事会としては適切な管理を行ったとはいえないでしょう。

 

以前も紹介したと思いますが、昨年3月、国交省は「マンションの管理の適正化に関する指針」を見直し、より適正な管理を求める趣旨を明らかにしています。

 

残念ながら、この方針だけでは、まだ具体的実効的な適正な管理のあり方を示したとまではいえないように思うのです。その意味で、管理組合としては、この方針に則り、より実践的な管理手法を具体化しないと、悪質なコンサルの横行を阻止できないおそれがあります。

 

マンション管理、とりわけ大修繕といったことについては、専門的な知見が不可欠ですが、だからといって、たとえばコンサルが具体的な工事費用や入札方式を提案したとき、そこに合理的な説明がなければ、それは信頼するに値しないとみるべきでしょう。むろん個々のマンション毎に、修繕の要否、その程度は異なるでしょうし、それぞれ専門的知見が必要ですが、適切な競争入札などにより、相対比較できるデータを提示してもらうことなどにより、素人でも理解できるようにするのが、コンサルト役割ではないかと思うのです。

 

専門家の言うことだから、任しておけでは、信頼に値しないのです。業者からリベートをとるなどといったことは言語道断です。そこまでひどくなくても、業者選定において、適切な修繕費用の明細が提示されていなかったり、修繕の必要性について合理的な説明がなされていないような場合など、コンサルの意味をなさないでしょう。コンサルはある種のインタープリターでもあるわけだと思うのです。

 

これは弁護士なども同じです。依頼を受けた仕事をするのに、どのような問題があり、どのような方針で行うかについて、依頼者に説明し理解してもらいながら業務を進めることが信頼の基礎ですし、専門家として求められる業務の中核だと思うのです。マンション管理士とか、マンション・コンサルタントといわれる専門家は、信頼を得るための情報提供を納得してもらえるまで行うのでなければ、その国家資格なりが絵に描いた餅になりかねないと思うのです。これは弁護士も同じですが。

 

天に唾するような話しにもなってきたかもしれませんが、私としてはできるだけそうありたいと思いますし、専門家と言われるそれぞれの分野の人は心すべきではないかと思うのです。記事で問題にされているリベートは論外です。

 

そしてコンサルに依頼する管理組合も、最終責任は自分たちですから、自らの判断で理解できるまで、また区分所有者の理解を得ることが出来るかの合理的な基準で、判断する必要があると思うのです。毎日記事の管理組合の方はしっかりした対応をされたと思いますが、そうあるべきであり、国交省の指針もそのような方向性を示していると思うのです。