「絶望でした」滞納、そして孤独死…築古マンションの酷い末路
7/7(火) 13:15配信
幻冬舎ゴールドオンライン
国民の約10人に1人が分譲マンションで生活している現在、居住者たちは大きな危機に瀕している。老朽化と大規模修繕、管理組合との付き合い、住民の転居と高齢化……。住まいが「ゴーストマンション」に至る危険性を知っているだろうか? ※本記事は一級建築士である小林道雄氏の書籍 『分譲マンション危機』（幻冬舎MC） より一部を抜粋したものです。
外見は健全に見えても、中を覗いてみたら…
ウチは近々ダメになる
◆ゴーストマンションとはどのような状態なのか
建物は外見的には健全な佇まいでありますが、よく見れば外装は薄汚れやひび割れが目立ち、鉄部は錆びていて、ただ建っているだけ。床下あるいは天井裏や地中にある、目に見えない給排水管などの設備や電気設備、建物によっては、エレベーターや消防設備が法令で定められている保守義務もなされていない、不全管理状態のマンションをいいます。
管理組合の活動に於いても、理事長や役員のなり手はおられず、管理費・修繕積立金の滞納や空き住戸も多くなっており、ただなんとなく、なにも問題はないかのように暮らしている。このマンションの将来のことにも、興味も問題もないように暮らしている状態のマンションをいいます。
この状態でも、転売して逃げることはできると思われますが、だんだん区分所有者の「共有財産の維持」意識もなくなり、転売価格も安くなっていき、ますます住民の意識やモラルも低くなっていき、どうすることもできない状況に陥っていきます。
建物の老朽化と共有財産としての維持意識のない、寝泊まりするだけの区分所有者が住む「ゴーストマンション」へと変質していきます。解体費用も管理組合解散のコンセンサスや将来へのビジョンもなく、建物を壊すこともできないマンションです。
このような状態になると、いつまで管理費を払い続けるのかとか修繕積立金の徴収についても曖昧な状態となってきます。事実、先日報道されていた荒廃マンションの解体問題では、区分所有者は存在していますが、10年前から居住者はいないと報道されていました。
自身のマンションが荒廃していく様を想像できますか
財産価値の客観的価値が低下しますので、転売は無理となり、ますます空き住戸が増加することになります。空き住戸といっても、所有者は存在しますので、管理費の支払い義務はあり、これも滞納に繫がることになります。
たとえ、孤独死された住戸でも、相続権者がおられれば相続人が、また相続放棄されても誰かに相続されることになります。仮に相続権者がおられず、国庫納付となっても、行政が競売に付し、落札した人が所有者となり、管理費や修繕積立金の納入義務が発生すると思われます。
ただ、先程の報道されていた荒廃マンションは、管理費も修繕積立金の徴収もないマンションとのことでした。つまり、区分所有建物が存在する限り、管理組合は解散できないのです。
想像してみてください、あなたのマンションが、街中で薄汚く生気もなく佇んでいる姿を。もはやこの状態は、当該マンションだけの問題だけでは済まされないのです。空き住戸への不法侵入者、街の景観障害などで近隣や行政にも迷惑をかけている状況になるのです。解体してこれらの迷惑を解消できれば良いのですが、自ら解体する力もなく、かといって、適正な建物管理や管理組合運営もできない状況に陥っているのです。
このような状況に至っても、行政は相談には乗ってくれますが、金銭的な手助けや支援はしてくれません。あくまで戸数の数だけ区分所有者がおられ、その方々が、それぞれ専有部分の所有権を持ち、共用部分は区分所有者全員の共有所有権となっている、民間の財産物であり、行政機関は不介入の原則があり、介入できません。
テレビ報道などで、朽ち果てた家屋を行政が解体する場面がありますが、この事案では、このままの状態では、倒壊して通行人など第三者に危害が及ぶ恐れや、鉄骨造の場合は、耐火被覆材のアスベストが飛散して懸念される健康被害の防止のために、所有者が解体しないので、行政が代執行しているにすぎないのです。
解体費は、その建物の所有者に請求されます。むしろ行政による解体代執行より区分所有者による解体の方が、安価に解体できると思っています。逃げ得はできません。
日本人が45年後に直面する「避けられない運命」
国民の税金を個人財産の解体費に使うことはできません。全く該当する所有者が見つからない時は、まず所有者がいないと裁判所が認め、行政に所有権を移し、払下げなどで新たな民間人に所有権を移すか、公園や広場にして公共の為の施設として利用できるような法整備も必要になると考えています。
なにせ、現状もそうですが、空き店舗やシャッター街でもわかるように人口減少が影響しはじめ、近い将来は、転売もできない分譲マンションや戸建住宅が散見されるようになります。
今から45年後の2065年の国民の人口は約8800万人になると予想されています。簡単にいうと、全てのモノが現在の2/3になるということですので、1/3は不要となり、なくなる勘定になります。
※本記事は連載 『分譲マンション危機』 を再構成したものです。
小林 道雄
一級建築士 設備設計一級建築士
kak***** | 11時間前
マンションに限らず、空き家対策は難しい。
権利関係が絡んでいるばかりか金銭問題も。
不動産は何をやるにも金がかかる。しかも通常生活レベルより桁が一つ上の金額。
できれば関わりたくないのが多くの関係者の本音だろう。
返信7
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nds***** |7時間前
不動産は、景気や立地条件、人口の増減や人気によって大きく変わってきます。
ただ、もともと家が無くて購入された方は、購入する物件を間違えなければ完済後に管理費と修繕積立金の支払いで住めるメリットはあります。
しかし、投資用マンションは、現金で一括購入しなければあまりメリットはないかと思います。
結局、低い金利で融資を受けられて購入しても固定資産税や管理費と修繕積立金、空室のリスクを考えるとあまりお勧めする投資ではありません。
麻雀と一緒で、最終的に儲かったのは不動産屋と管理会社だけで、雀荘が儲かる仕組みとにているかと思います。
16
2
gjg***** |3時間前
海外では不動産権利の放棄が認められていると、ＴＶニュースで見ました。
厳密には国に返還する形になるので、固定資産税の支払いが無くなるため、遺産相続で使い物にならない土地・物件を引き継いでしまった時に、積極的に権利を放棄してくれるらしく、空家を行政が簡単に処理できるそうです。
5
0
nhv***** |58分前
超高齢化社会&人口減は20年以上前から本物の識者によって警鐘が鳴らされていた。
しかし、当時の政府（森喜朗から始まる政権から今日までに至る）が究極的に楽観視して後回しにしてきた結果でもある。
諸外国は、その20年以上前の同時期には、それらに対する政策を出してきた。
出していないのは、日本だけ。
普通の分譲マンションでも大変なのにタワマン（分譲としては結構、デメリットがデカい物件です。因みに不動産業者は、勧めるけど、勧めている不動産業者は誰もタワマンをマイホームとして買わないという）っていうのが出てきて呆れた。
人口減の現在においてマンションをこれでもかというくらい建てている。。。
2
0
otu***** |2時間前
先日国で法案が通った改正マンション建て替え法で区分所有者全員の同意が5分の4に緩和されたから地価の価格次第では取り戻せるほど土地価格が上昇していたら敷地を分割売却とか方法もあるけれどタワマンではわづかな土地に沢山の区分所有者だから5分の4に達するのも難しいな。
2
1
kik***** |6時間前
廃墟が進む中、新築マンション建設し、建築業界の売り上げ等維持に励み、後には空室だらけのマンション多々。事前購入後の建設マンションも多いとは思うがそれだけの需要は今後何年を見越し進めていることやら。
そんな中異常な値をつけるマンション。
アホらしく買う気にもならない。
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4
iga***** |5時間前
区分所有は、1棟、1軒所有に比べて明らかに不自由です。
自分の意志だけで改築も更地にもできないので、古い建物の価値でしか取引できません。
まさにババ抜きなのです。
購入するなら地方なら一軒家一択です。
都心なら築浅マンションもありです。高いけど。
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aap***** |8時間前
確かにそう一筋縄にはいかないですよね
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tan***** | 10時間前
テレビでも廃墟と化している、雨水も部屋に入り込んで誰も住んでいないマンションが危険だから解体したくても、元入居者の了解を得ていないか、お金がないかで解体できないってのが流れてた。
知り合いがマンションに住んでいるのでこのあたり聞いてみたら、よくその辺りわからないって言ってた。
大規模マンション、50年後にはどうなるんだろう。解体費用とんでもないんだろうな。
返信1
813
120
nig***** | 10時間前
以前に分譲マンションに住んでたけど、多数決ってヤツが合わず嫌になった。
結局のところ、いくらマンション管理のサポートがついていたって、素人の管理組合が順番かなんかで、たまたま修繕の時に当たった人達が中心で決定していくでしょう
建築の事も、何にも知らない人達が
修繕積立金も、払わない人や、オーナーが貸している部屋もいるし、只今競売中の部屋だってあるから
古くなると、そんな確率が、上がるから
大変
新築で購入する時は、そんな事も考えていないですし
返信16
832
151
sec***** | 9時間前
新築のマンションを購入する時に、解体することまで想像している人はいないだろう。
しかし、住宅ローンは長期では35年。35歳で購入すれば、完済時には70歳になる計算だ。
解体までいかなくても、長期修繕計画には必ずひっかかる。
長期修繕計画は、しっかりした管理組合であれば新築当初から計画的に進められ、必要な金額は徴収されている。
しかし、耐震構造や配管に問題があったり、台風や大きな地震で損傷したりすれば、計画にない修繕工事が発生したりする。
そうすると、損害保険がきかなければ各戸100万単位で急に徴収、なんて事態も発生する場合がある。
また、計画的な修繕でも、当初予定より工事費が高騰している場合もあり、その場合は、追加徴収せざるを得ない。
そんな時、定年後の高齢世帯が多かったら、全戸の同意を得られるだろうか？
想像すると恐ろしい。
返信18
204
6
Baseball-kids | 11時間前
解体費用を無視して、デベロッパーが売り逃げできるのが、問題だと思う。
返信6
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roc***** | 10時間前
野洲の3階建てマンションでも解体費用は2億近く。
近年、各地に建てられている数百戸～千戸以上の
大規模高層マンションの解体費はいったい幾らに？
そして、その時に住民達が負担できるのだろうか？？
返信5
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8
ヨッツ・チンバット | 11時間前
売る前買う前から分かりきったことです。
戸建て住宅は責任がはっきりしやすいですが、大勢で一つという形は時が経てば無責任状態になります。
建設時に、解体時期を定めて、解体費用相当額を納税させると良いかと思います。
返信0
279
38
e***** | 9時間前
今からでも遅くない。新築時に取り壊し費用を供託させておくなり、空き家、廃屋となった場合所有者の負担で取り壊しができるような制度を創設すべき。
なぜ自分等の税金がいい加減な管理した連中の尻拭いに使われるのか。ましてや代執行しても回収できるとは言いがたい。
つくってはいおしまい、じゃなくて壊すところまでしっかり行政は管理してほしい。
返信2
181
7
太郎吉 | 10時間前
分譲価格が高価な物件は客層も良く
管理費等の滞納も少ない
安物マンションは新築時から滞納者が出始める
築数十年もすればスラム化して当然です
返信7
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19
yas***** | 9時間前
高層タワーマンション、外壁工事にいくら掛かるとお思いでしょうか？
怖くて12年以上住めずに 購入金額より高く売り抜けしました。
マンションなら賃貸が良いのでは。と私は思います。
7/7(火) 13:15配信
幻冬舎ゴールドオンライン
国民の約10人に1人が分譲マンションで生活している現在、居住者たちは大きな危機に瀕している。老朽化と大規模修繕、管理組合との付き合い、住民の転居と高齢化……。住まいが「ゴーストマンション」に至る危険性を知っているだろうか? ※本記事は一級建築士である小林道雄氏の書籍 『分譲マンション危機』（幻冬舎MC） より一部を抜粋したものです。
外見は健全に見えても、中を覗いてみたら…
ウチは近々ダメになる
◆ゴーストマンションとはどのような状態なのか
建物は外見的には健全な佇まいでありますが、よく見れば外装は薄汚れやひび割れが目立ち、鉄部は錆びていて、ただ建っているだけ。床下あるいは天井裏や地中にある、目に見えない給排水管などの設備や電気設備、建物によっては、エレベーターや消防設備が法令で定められている保守義務もなされていない、不全管理状態のマンションをいいます。
管理組合の活動に於いても、理事長や役員のなり手はおられず、管理費・修繕積立金の滞納や空き住戸も多くなっており、ただなんとなく、なにも問題はないかのように暮らしている。このマンションの将来のことにも、興味も問題もないように暮らしている状態のマンションをいいます。
この状態でも、転売して逃げることはできると思われますが、だんだん区分所有者の「共有財産の維持」意識もなくなり、転売価格も安くなっていき、ますます住民の意識やモラルも低くなっていき、どうすることもできない状況に陥っていきます。
建物の老朽化と共有財産としての維持意識のない、寝泊まりするだけの区分所有者が住む「ゴーストマンション」へと変質していきます。解体費用も管理組合解散のコンセンサスや将来へのビジョンもなく、建物を壊すこともできないマンションです。
このような状態になると、いつまで管理費を払い続けるのかとか修繕積立金の徴収についても曖昧な状態となってきます。事実、先日報道されていた荒廃マンションの解体問題では、区分所有者は存在していますが、10年前から居住者はいないと報道されていました。
自身のマンションが荒廃していく様を想像できますか
財産価値の客観的価値が低下しますので、転売は無理となり、ますます空き住戸が増加することになります。空き住戸といっても、所有者は存在しますので、管理費の支払い義務はあり、これも滞納に繫がることになります。
たとえ、孤独死された住戸でも、相続権者がおられれば相続人が、また相続放棄されても誰かに相続されることになります。仮に相続権者がおられず、国庫納付となっても、行政が競売に付し、落札した人が所有者となり、管理費や修繕積立金の納入義務が発生すると思われます。
ただ、先程の報道されていた荒廃マンションは、管理費も修繕積立金の徴収もないマンションとのことでした。つまり、区分所有建物が存在する限り、管理組合は解散できないのです。
想像してみてください、あなたのマンションが、街中で薄汚く生気もなく佇んでいる姿を。もはやこの状態は、当該マンションだけの問題だけでは済まされないのです。空き住戸への不法侵入者、街の景観障害などで近隣や行政にも迷惑をかけている状況になるのです。解体してこれらの迷惑を解消できれば良いのですが、自ら解体する力もなく、かといって、適正な建物管理や管理組合運営もできない状況に陥っているのです。
このような状況に至っても、行政は相談には乗ってくれますが、金銭的な手助けや支援はしてくれません。あくまで戸数の数だけ区分所有者がおられ、その方々が、それぞれ専有部分の所有権を持ち、共用部分は区分所有者全員の共有所有権となっている、民間の財産物であり、行政機関は不介入の原則があり、介入できません。
テレビ報道などで、朽ち果てた家屋を行政が解体する場面がありますが、この事案では、このままの状態では、倒壊して通行人など第三者に危害が及ぶ恐れや、鉄骨造の場合は、耐火被覆材のアスベストが飛散して懸念される健康被害の防止のために、所有者が解体しないので、行政が代執行しているにすぎないのです。
解体費は、その建物の所有者に請求されます。むしろ行政による解体代執行より区分所有者による解体の方が、安価に解体できると思っています。逃げ得はできません。
日本人が45年後に直面する「避けられない運命」
国民の税金を個人財産の解体費に使うことはできません。全く該当する所有者が見つからない時は、まず所有者がいないと裁判所が認め、行政に所有権を移し、払下げなどで新たな民間人に所有権を移すか、公園や広場にして公共の為の施設として利用できるような法整備も必要になると考えています。
なにせ、現状もそうですが、空き店舗やシャッター街でもわかるように人口減少が影響しはじめ、近い将来は、転売もできない分譲マンションや戸建住宅が散見されるようになります。
今から45年後の2065年の国民の人口は約8800万人になると予想されています。簡単にいうと、全てのモノが現在の2/3になるということですので、1/3は不要となり、なくなる勘定になります。
※本記事は連載 『分譲マンション危機』 を再構成したものです。
小林 道雄
一級建築士 設備設計一級建築士
kak***** | 11時間前
マンションに限らず、空き家対策は難しい。
権利関係が絡んでいるばかりか金銭問題も。
不動産は何をやるにも金がかかる。しかも通常生活レベルより桁が一つ上の金額。
できれば関わりたくないのが多くの関係者の本音だろう。
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nds***** |7時間前
不動産は、景気や立地条件、人口の増減や人気によって大きく変わってきます。
ただ、もともと家が無くて購入された方は、購入する物件を間違えなければ完済後に管理費と修繕積立金の支払いで住めるメリットはあります。
しかし、投資用マンションは、現金で一括購入しなければあまりメリットはないかと思います。
結局、低い金利で融資を受けられて購入しても固定資産税や管理費と修繕積立金、空室のリスクを考えるとあまりお勧めする投資ではありません。
麻雀と一緒で、最終的に儲かったのは不動産屋と管理会社だけで、雀荘が儲かる仕組みとにているかと思います。
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gjg***** |3時間前
海外では不動産権利の放棄が認められていると、ＴＶニュースで見ました。
厳密には国に返還する形になるので、固定資産税の支払いが無くなるため、遺産相続で使い物にならない土地・物件を引き継いでしまった時に、積極的に権利を放棄してくれるらしく、空家を行政が簡単に処理できるそうです。
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nhv***** |58分前
超高齢化社会&人口減は20年以上前から本物の識者によって警鐘が鳴らされていた。
しかし、当時の政府（森喜朗から始まる政権から今日までに至る）が究極的に楽観視して後回しにしてきた結果でもある。
諸外国は、その20年以上前の同時期には、それらに対する政策を出してきた。
出していないのは、日本だけ。
普通の分譲マンションでも大変なのにタワマン（分譲としては結構、デメリットがデカい物件です。因みに不動産業者は、勧めるけど、勧めている不動産業者は誰もタワマンをマイホームとして買わないという）っていうのが出てきて呆れた。
人口減の現在においてマンションをこれでもかというくらい建てている。。。
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otu***** |2時間前
先日国で法案が通った改正マンション建て替え法で区分所有者全員の同意が5分の4に緩和されたから地価の価格次第では取り戻せるほど土地価格が上昇していたら敷地を分割売却とか方法もあるけれどタワマンではわづかな土地に沢山の区分所有者だから5分の4に達するのも難しいな。
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kik***** |6時間前
廃墟が進む中、新築マンション建設し、建築業界の売り上げ等維持に励み、後には空室だらけのマンション多々。事前購入後の建設マンションも多いとは思うがそれだけの需要は今後何年を見越し進めていることやら。
そんな中異常な値をつけるマンション。
アホらしく買う気にもならない。
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iga***** |5時間前
区分所有は、1棟、1軒所有に比べて明らかに不自由です。
自分の意志だけで改築も更地にもできないので、古い建物の価値でしか取引できません。
まさにババ抜きなのです。
購入するなら地方なら一軒家一択です。
都心なら築浅マンションもありです。高いけど。
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aap***** |8時間前
確かにそう一筋縄にはいかないですよね
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tan***** | 10時間前
テレビでも廃墟と化している、雨水も部屋に入り込んで誰も住んでいないマンションが危険だから解体したくても、元入居者の了解を得ていないか、お金がないかで解体できないってのが流れてた。
知り合いがマンションに住んでいるのでこのあたり聞いてみたら、よくその辺りわからないって言ってた。
大規模マンション、50年後にはどうなるんだろう。解体費用とんでもないんだろうな。
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nig***** | 10時間前
以前に分譲マンションに住んでたけど、多数決ってヤツが合わず嫌になった。
結局のところ、いくらマンション管理のサポートがついていたって、素人の管理組合が順番かなんかで、たまたま修繕の時に当たった人達が中心で決定していくでしょう
建築の事も、何にも知らない人達が
修繕積立金も、払わない人や、オーナーが貸している部屋もいるし、只今競売中の部屋だってあるから
古くなると、そんな確率が、上がるから
大変
新築で購入する時は、そんな事も考えていないですし
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sec***** | 9時間前
新築のマンションを購入する時に、解体することまで想像している人はいないだろう。
しかし、住宅ローンは長期では35年。35歳で購入すれば、完済時には70歳になる計算だ。
解体までいかなくても、長期修繕計画には必ずひっかかる。
長期修繕計画は、しっかりした管理組合であれば新築当初から計画的に進められ、必要な金額は徴収されている。
しかし、耐震構造や配管に問題があったり、台風や大きな地震で損傷したりすれば、計画にない修繕工事が発生したりする。
そうすると、損害保険がきかなければ各戸100万単位で急に徴収、なんて事態も発生する場合がある。
また、計画的な修繕でも、当初予定より工事費が高騰している場合もあり、その場合は、追加徴収せざるを得ない。
そんな時、定年後の高齢世帯が多かったら、全戸の同意を得られるだろうか？
想像すると恐ろしい。
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Baseball-kids | 11時間前
解体費用を無視して、デベロッパーが売り逃げできるのが、問題だと思う。
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roc***** | 10時間前
野洲の3階建てマンションでも解体費用は2億近く。
近年、各地に建てられている数百戸～千戸以上の
大規模高層マンションの解体費はいったい幾らに？
そして、その時に住民達が負担できるのだろうか？？
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ヨッツ・チンバット | 11時間前
売る前買う前から分かりきったことです。
戸建て住宅は責任がはっきりしやすいですが、大勢で一つという形は時が経てば無責任状態になります。
建設時に、解体時期を定めて、解体費用相当額を納税させると良いかと思います。
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e***** | 9時間前
今からでも遅くない。新築時に取り壊し費用を供託させておくなり、空き家、廃屋となった場合所有者の負担で取り壊しができるような制度を創設すべき。
なぜ自分等の税金がいい加減な管理した連中の尻拭いに使われるのか。ましてや代執行しても回収できるとは言いがたい。
つくってはいおしまい、じゃなくて壊すところまでしっかり行政は管理してほしい。
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太郎吉 | 10時間前
分譲価格が高価な物件は客層も良く
管理費等の滞納も少ない
安物マンションは新築時から滞納者が出始める
築数十年もすればスラム化して当然です
返信7
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yas***** | 9時間前
高層タワーマンション、外壁工事にいくら掛かるとお思いでしょうか？
怖くて12年以上住めずに 購入金額より高く売り抜けしました。
マンションなら賃貸が良いのでは。と私は思います。
