くどいくらいだけど
備忘録
米国の長期金利が昨年まで2.5%だったのが、今年10月には3%を突破した
米国経済の背景はもちろんのこと
日本の長期金利もつられる形で上昇している
某銀行の15年固定も
今年の7月までは1.5%だったのが10月には1.57%に上昇している
変動金利の場合、一般的に半年毎に見直され
5年に一回1.25倍を上限に変動するが
勘違いしてはいけないのは
1.25倍で収まらない金利分は免除されるわけではない
ローン終了時点で一括返済を求められたり、どこかで必ず穴埋めが必要となる
つまり、当初出された住宅ローン償還表を大幅に上回る支払いが待っているということだ
ここで
最悪な事態を想定してみると
変動で0.5% 35年 5000万の借入として
月額129,729円の支払いとなる
返済総額は54,512,740円となる
これは言い換えると
最低支払い金額
銀行からすれば
最低金利で変動組んで貰えると一番有難い
利益を生み出す打ち出の小槌だから
ここで、金利が上昇を続け毎月0.02%上昇したとして、12カ月で0.24% 5年で1.2%
5年後の支払いがどうなるかというと
5年後の金利は1.7%
月々の支払いは153,916円
これ以上、金利が変わらないとしても
返済総額は63,197,361円となる
この差約870万！
内訳が更に驚愕
月々の負担金額が増えるのはもちろん
元金充当分が約2万も減り
利息分が4.3万も増える
じゃあ、ここで月額の返済金額を変わらないように繰り上げ返済する場合、いくら必要か計算してみると
約700万ものキャッシュが必要となる
では、ここで固定に切り替えようとするとどうなるかと言えば
大体、1%の開きがあるので
金利2.7%30年固定
ここからの
支払い総額6,341万
月の支払い額が175,948円にもなる
もっと言えば、ここで手数料諸々かかるので、プラスαは必要
つまり
答えは明白ですね！
願わくば、10年くらいかけて1%程度の上昇にとどまり、その間に固定金利だったはずの差額を貯金する。。。
それを現実的と見るか見ないかが判断基準
個人的な意見ですが
確かに数年間 金利が上がらないと想定した場合、
変動だと得なんですが、市場の原理原則を考えていけば
固定金利を選ばない理由がわからない
不動産経済研究所の調査によると、2018年上半期における新築マンション（首都圏）平均価格は5962万円だった
2010年の価格は4716万円だったので8年間で何と1200万円も上昇したことになる。2010年に30年の固定金利で4716万円のマンションを買った時の返済総額（元本+利子）は約7200万円、現時点で5962万円のマンションを買った時の返済総額は7700万円である
マンション価格が1200万円も上がっているのに、返済総額があまり増えていないのは超低金利の効果である
もしマンション価格が今後も下がらず、金利だけが上昇した場合、返済総額が一気に増えるのは目に見えている
マンション価格が5962万円のままで、金利だけが2010年の水準まで上昇した時の返済総額は何と9200万円にも
そして、今後
都心で住宅価額が下がらず金利が上昇した場合
年収1000万以上無いと買えなくなる可能性も
総合的な判断としては
消費税増税を目前に購入される場合もあるかと思いますが、問答無用で固定でしょう
また、金利上昇のペースと住宅価額の推移を十分に考慮する必要はある
オリンピック以降になったら不動産は下落するかもという噂や願望はあるかもしれないが、購入が希望の人は
逆に、今
買える算段と支払い算段を立てた方が無難と思います
矛盾しているように聞こえるかもしれないが、若い人はいいけど
年齢的にはもちろんのこと
収入や職、時間的な機会損失の方が大きいかもしれないから
ポイントは
史上最低金利の時代が終わろうとしている
住宅価額も上昇傾向にあった
消費税が増税
オリンピック後の景気低下マインド
これは日本国内の話で
世界経済を見ると
2019までは米国の利上げは続く
ドル高、元安
資源国、新興国通貨安
ダウの高値更新
何を取捨選択をするのかは貴方次第
特に経営者の長期借入金も固定を選べるんだったら
間違いなく固定を選ぶべきではないでしょうか？
経営のキャッシュフローを圧迫していくはずですから
備忘録
米国の長期金利が昨年まで2.5%だったのが、今年10月には3%を突破した
米国経済の背景はもちろんのこと
日本の長期金利もつられる形で上昇している
某銀行の15年固定も
今年の7月までは1.5%だったのが10月には1.57%に上昇している
変動金利の場合、一般的に半年毎に見直され
5年に一回1.25倍を上限に変動するが
勘違いしてはいけないのは
1.25倍で収まらない金利分は免除されるわけではない
ローン終了時点で一括返済を求められたり、どこかで必ず穴埋めが必要となる
つまり、当初出された住宅ローン償還表を大幅に上回る支払いが待っているということだ
ここで
最悪な事態を想定してみると
変動で0.5% 35年 5000万の借入として
月額129,729円の支払いとなる
返済総額は54,512,740円となる
これは言い換えると
最低支払い金額
銀行からすれば
最低金利で変動組んで貰えると一番有難い
利益を生み出す打ち出の小槌だから
ここで、金利が上昇を続け毎月0.02%上昇したとして、12カ月で0.24% 5年で1.2%
5年後の支払いがどうなるかというと
5年後の金利は1.7%
月々の支払いは153,916円
これ以上、金利が変わらないとしても
返済総額は63,197,361円となる
この差約870万！
内訳が更に驚愕
月々の負担金額が増えるのはもちろん
元金充当分が約2万も減り
利息分が4.3万も増える
じゃあ、ここで月額の返済金額を変わらないように繰り上げ返済する場合、いくら必要か計算してみると
約700万ものキャッシュが必要となる
では、ここで固定に切り替えようとするとどうなるかと言えば
大体、1%の開きがあるので
金利2.7%30年固定
ここからの
支払い総額6,341万
月の支払い額が175,948円にもなる
もっと言えば、ここで手数料諸々かかるので、プラスαは必要
つまり
答えは明白ですね！
願わくば、10年くらいかけて1%程度の上昇にとどまり、その間に固定金利だったはずの差額を貯金する。。。
それを現実的と見るか見ないかが判断基準
個人的な意見ですが
確かに数年間 金利が上がらないと想定した場合、
変動だと得なんですが、市場の原理原則を考えていけば
固定金利を選ばない理由がわからない
不動産経済研究所の調査によると、2018年上半期における新築マンション（首都圏）平均価格は5962万円だった
2010年の価格は4716万円だったので8年間で何と1200万円も上昇したことになる。2010年に30年の固定金利で4716万円のマンションを買った時の返済総額（元本+利子）は約7200万円、現時点で5962万円のマンションを買った時の返済総額は7700万円である
マンション価格が1200万円も上がっているのに、返済総額があまり増えていないのは超低金利の効果である
もしマンション価格が今後も下がらず、金利だけが上昇した場合、返済総額が一気に増えるのは目に見えている
マンション価格が5962万円のままで、金利だけが2010年の水準まで上昇した時の返済総額は何と9200万円にも
そして、今後
都心で住宅価額が下がらず金利が上昇した場合
年収1000万以上無いと買えなくなる可能性も
総合的な判断としては
消費税増税を目前に購入される場合もあるかと思いますが、問答無用で固定でしょう
また、金利上昇のペースと住宅価額の推移を十分に考慮する必要はある
オリンピック以降になったら不動産は下落するかもという噂や願望はあるかもしれないが、購入が希望の人は
逆に、今
買える算段と支払い算段を立てた方が無難と思います
矛盾しているように聞こえるかもしれないが、若い人はいいけど
年齢的にはもちろんのこと
収入や職、時間的な機会損失の方が大きいかもしれないから
ポイントは
史上最低金利の時代が終わろうとしている
住宅価額も上昇傾向にあった
消費税が増税
オリンピック後の景気低下マインド
これは日本国内の話で
世界経済を見ると
2019までは米国の利上げは続く
ドル高、元安
資源国、新興国通貨安
ダウの高値更新
何を取捨選択をするのかは貴方次第
特に経営者の長期借入金も固定を選べるんだったら
間違いなく固定を選ぶべきではないでしょうか？
経営のキャッシュフローを圧迫していくはずですから
