日本国債暴落!!
中国の内乱!!
北朝鮮の韓国砲撃!!
タイで、テロ!!
そして、アメリカで暴動!!
財政破綻したら不動産価格はどうなるのか？
- 日本が財政破綻したら、不動産価格や地価はどうなるのか？
- 財政破綻対策として、不動産投資は有効か？
- といった内容について書いてみます。
- ちなみに「財政破綻」の定義・意味については、こちらの記事を事前にご確認ください。
- 結論から言うと、
日本が財政破綻した場合、局地的ですが不動産価格や地価は上昇
- すると思われます。
- したがって、日本の財政破綻への備え・対策として、不動産の購入、投資は有効と考えています。
- 現在は平常時、危機のステージで言うとレベル0ですが、今後、国債の格下等により国債の急落・暴落が起こります。財政危機の懸念が顕著となり、円の大幅安や金利上昇が本格的に始まるステージへと移行していきます。
- そうなると、まずは新築マンションの価格から上昇が始まります。
- なぜか？というと、円安によりマンションの建築に必要な資材価格が上昇します。また、慢性的な人材不足も重なり、新築マンションの販売価格が上昇していきます。
- もちろん、駅から近い、都心に近い、セキュリティが高い、といった新築マンションが人気となります。
- また、将来金利が上昇することを見込んで、今のうちに住宅ローンを組んでおこうとする行動が多く見られるようになります。マイホームを購入する人が増えるとともに、不動産価格も上昇します。
- 新築マンションの価格が高くなると、今度は手ごろな中古マンションにも価格上昇の波が波及し、住宅地の地価は上昇していくと思われます。
- 一方で、金利が上昇すれば、住宅ローンを払えなくなる人が増え、競売や任意売却で売り物件が増え、不動産価格の下落圧力がかかるという考え方もあります。
- しかし、金利上昇により、住宅ローンの負担が増えるのは、変動金利で住宅ローンを組んでいる方ですが、変動金利の住宅ローンの毎月支払額は、5年間は変わりません。
- 5年後の見直し時に、その時点での金利状況によって毎月の返済額が変更になりますが、それでも、見直し前の最大1.25倍にしか増えることはありません。
- 当然、金利上昇による「未払い利息」が発生しますが、これは一般的にローン返済の最終時に一括で支払うものです。ですから、金利上昇が顕著になったからといって、すぐに住宅ローン破綻者が増え、売り物件が増加するというストーリーは考えにくいです。
- ※変動金利型の住宅ローンで発生する「未払い利息」の支払い方法は、住宅ローン商品によって異なります。
- むしろ、金利上昇より、円安による輸入物価上昇、エネルギー価格上昇による、企業収益の悪化、倒産により、「失業」してしまったことが原因で住宅ローンを払えなくなる人が増えるでしょう。
- それでも、金利先高間、不動産価格上昇期待により、地価の上昇や、マンション、戸建ての価格は上がることが予想されます。
- では、いよいよ、財政破綻が目前となったステージでは、どのようになるのかを考えてみます。すでに財政危機が顕在化し、年数パーセントから数十パーセントのインフレが発生している状態です。
- このステージで考えられる事象としては、
- ・円安に歯止めがかからないため、政府が為替取引・海外送金を制限・禁止する
- ・預金封鎖や資産課税、増税が行われる
- などの措置が取られる可能性があります。
- そうなると、国民は銀行から預金を引き出し、現金・預金以外の物で、資産を保全しようとする行動を取ります。
- 一番良いのは海外資産を購入することですが、為替取引・海外送金の禁止措置が取られることにより、海外へのキャピタルフライトができなくなっていることが予測されます。
- 行き場を失った国内の資金は、不動産や金などの現物資産に資金が急激に流れ込む可能性が高いといえます。
- 一方で、「株式」はどうか？という声もありますが、円安によるエネルギー価格高騰、インフレにより、企業倒産の増加、失業率の上昇起きます。そのため、株式市場は大きく下落すると考えられます。
- そういった理由により、国内に滞留している資金は、証券などのペーパー資産ではなく、国内で現物に変えることが可能な、不動産に資金流入することが予測されます。
- ただし、不動産といっても、メインは居住用不動産です。人気の不動産は、都心に近い、駅に近い、セキュリティが高いマンションに資金が集まります。
- エネルギー価格の上昇により、車離れが加速し、人々は駅に近い住まいを求めるようになります。
- また、経済の混乱により、デモ、暴動、ストライキなどが頻発に起こり、治安が大幅に悪化します。そのため、セキュリティが高い都心部のマンションが買われる可能性が高いです。
- ということで、
- 日本の財政破綻対策、備えとして不動産の購入は有効です。
- しかし、その物件はよく見極める必要があります。
- 不動産といっても、引き続き、地方の物件は厳しく、二極化が続くことが予想されます。日本の人口は増えませんから、不動産が選別されて、局地的に地価が上がるのは当然のことだと言えます。
- 今現在言えることは、全期間固定の住宅ローンを組み、都心部か、比較的大きな都市にある、駅から10分以内にあるマンションを購入するのが現実的な対策と言えるのではないでしょうか。
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