北東の風になる予想だったので千葉
飯岡辺りはどこも風が合ってオフショア
うねりも遊べるくらいはあって
腹〜胸くらい
かなり潮が引いていて
テトラポットの先まで引いている状態の飯岡は初めて
カレントもそんなに強くなくて
いい波乗ってきました！
まだまだ水温は冷たくないし
日差しは暑いので気持ちいいサーフィンでした🏄♂️
北東の風になる予想だったので千葉
飯岡辺りはどこも風が合ってオフショア
うねりも遊べるくらいはあって
腹〜胸くらい
かなり潮が引いていて
テトラポットの先まで引いている状態の飯岡は初めて
カレントもそんなに強くなくて
いい波乗ってきました！
まだまだ水温は冷たくないし
日差しは暑いので気持ちいいサーフィンでした🏄♂️
日本には
預金並みに安全
運用益に期待できる
税金面でも有利になる
そんな資産運用が唯一できると言ってもいいのが
保険商品を使うこと
例えば
個人年金や
ドル建て終身や
変額保険
日本には生命保険料控除というものがあって
所得から一定の割合を控除できる
現在の日本の低金利で考えると、円建て商品の旨味はあまりないんだけど
年金控除で軽減される税金を加味して
更に、クレジットカード払いで貯金が出来て
世界株などのアクティブな運用ができて
最悪、最低の保障がついていて
指定した人にそのお金を名前付きで税金が優遇されながら残せて
運用益が出ても株などのように源泉分離課税じゃない一時所得で受け取れる
デメリットは
短期でのリターンは見込めないくらい
運用できる人は自分で考えればいいだけ
預金並みに安全
運用益に期待できる
税金面でも有利になる
そんな資産運用が唯一できると言ってもいいのが
保険商品を使うこと
例えば
個人年金や
ドル建て終身や
変額保険
日本には生命保険料控除というものがあって
所得から一定の割合を控除できる
現在の日本の低金利で考えると、円建て商品の旨味はあまりないんだけど
年金控除で軽減される税金を加味して
更に、クレジットカード払いで貯金が出来て
世界株などのアクティブな運用ができて
最悪、最低の保障がついていて
指定した人にそのお金を名前付きで税金が優遇されながら残せて
運用益が出ても株などのように源泉分離課税じゃない一時所得で受け取れる
デメリットは
短期でのリターンは見込めないくらい
運用できる人は自分で考えればいいだけ
くどいくらいだけど
備忘録
米国の長期金利が昨年まで2.5%だったのが、今年10月には3%を突破した
米国経済の背景はもちろんのこと
日本の長期金利もつられる形で上昇している
某銀行の15年固定も
今年の7月までは1.5%だったのが10月には1.57%に上昇している
変動金利の場合、一般的に半年毎に見直され
5年に一回1.25倍を上限に変動するが
勘違いしてはいけないのは
1.25倍で収まらない金利分は免除されるわけではない
ローン終了時点で一括返済を求められたり、どこかで必ず穴埋めが必要となる
つまり、当初出された住宅ローン償還表を大幅に上回る支払いが待っているということだ
ここで
最悪な事態を想定してみると
変動で0.5% 35年 5000万の借入として
月額129,729円の支払いとなる
返済総額は54,512,740円となる
これは言い換えると
最低支払い金額
銀行からすれば
最低金利で変動組んで貰えると一番有難い
利益を生み出す打ち出の小槌だから
ここで、金利が上昇を続け毎月0.02%上昇したとして、12カ月で0.24% 5年で1.2%
5年後の支払いがどうなるかというと
5年後の金利は1.7%
月々の支払いは153,916円
これ以上、金利が変わらないとしても
返済総額は63,197,361円となる
この差約870万！
内訳が更に驚愕
月々の負担金額が増えるのはもちろん
元金充当分が約2万も減り
利息分が4.3万も増える
じゃあ、ここで月額の返済金額を変わらないように繰り上げ返済する場合、いくら必要か計算してみると
約700万ものキャッシュが必要となる
では、ここで固定に切り替えようとするとどうなるかと言えば
大体、1%の開きがあるので
金利2.7%30年固定
ここからの
支払い総額6,341万
月の支払い額が175,948円にもなる
もっと言えば、ここで手数料諸々かかるので、プラスαは必要
つまり
答えは明白ですね！
願わくば、10年くらいかけて1%程度の上昇にとどまり、その間に固定金利だったはずの差額を貯金する。。。
それを現実的と見るか見ないかが判断基準
個人的な意見ですが
確かに数年間 金利が上がらないと想定した場合、
変動だと得なんですが、市場の原理原則を考えていけば
固定金利を選ばない理由がわからない
不動産経済研究所の調査によると、2018年上半期における新築マンション（首都圏）平均価格は5962万円だった
2010年の価格は4716万円だったので8年間で何と1200万円も上昇したことになる。2010年に30年の固定金利で4716万円のマンションを買った時の返済総額（元本+利子）は約7200万円、現時点で5962万円のマンションを買った時の返済総額は7700万円である
マンション価格が1200万円も上がっているのに、返済総額があまり増えていないのは超低金利の効果である
もしマンション価格が今後も下がらず、金利だけが上昇した場合、返済総額が一気に増えるのは目に見えている
マンション価格が5962万円のままで、金利だけが2010年の水準まで上昇した時の返済総額は何と9200万円にも
そして、今後
都心で住宅価額が下がらず金利が上昇した場合
年収1000万以上無いと買えなくなる可能性も
総合的な判断としては
消費税増税を目前に購入される場合もあるかと思いますが、問答無用で固定でしょう
また、金利上昇のペースと住宅価額の推移を十分に考慮する必要はある
オリンピック以降になったら不動産は下落するかもという噂や願望はあるかもしれないが、購入が希望の人は
逆に、今
買える算段と支払い算段を立てた方が無難と思います
矛盾しているように聞こえるかもしれないが、若い人はいいけど
年齢的にはもちろんのこと
収入や職、時間的な機会損失の方が大きいかもしれないから
ポイントは
史上最低金利の時代が終わろうとしている
住宅価額も上昇傾向にあった
消費税が増税
オリンピック後の景気低下マインド
これは日本国内の話で
世界経済を見ると
2019までは米国の利上げは続く
ドル高、元安
資源国、新興国通貨安
ダウの高値更新
何を取捨選択をするのかは貴方次第
特に経営者の長期借入金も固定を選べるんだったら
間違いなく固定を選ぶべきではないでしょうか？
経営のキャッシュフローを圧迫していくはずですから
備忘録
米国の長期金利が昨年まで2.5%だったのが、今年10月には3%を突破した
米国経済の背景はもちろんのこと
日本の長期金利もつられる形で上昇している
某銀行の15年固定も
今年の7月までは1.5%だったのが10月には1.57%に上昇している
変動金利の場合、一般的に半年毎に見直され
5年に一回1.25倍を上限に変動するが
勘違いしてはいけないのは
1.25倍で収まらない金利分は免除されるわけではない
ローン終了時点で一括返済を求められたり、どこかで必ず穴埋めが必要となる
つまり、当初出された住宅ローン償還表を大幅に上回る支払いが待っているということだ
ここで
最悪な事態を想定してみると
変動で0.5% 35年 5000万の借入として
月額129,729円の支払いとなる
返済総額は54,512,740円となる
これは言い換えると
最低支払い金額
銀行からすれば
最低金利で変動組んで貰えると一番有難い
利益を生み出す打ち出の小槌だから
ここで、金利が上昇を続け毎月0.02%上昇したとして、12カ月で0.24% 5年で1.2%
5年後の支払いがどうなるかというと
5年後の金利は1.7%
月々の支払いは153,916円
これ以上、金利が変わらないとしても
返済総額は63,197,361円となる
この差約870万！
内訳が更に驚愕
月々の負担金額が増えるのはもちろん
元金充当分が約2万も減り
利息分が4.3万も増える
じゃあ、ここで月額の返済金額を変わらないように繰り上げ返済する場合、いくら必要か計算してみると
約700万ものキャッシュが必要となる
では、ここで固定に切り替えようとするとどうなるかと言えば
大体、1%の開きがあるので
金利2.7%30年固定
ここからの
支払い総額6,341万
月の支払い額が175,948円にもなる
もっと言えば、ここで手数料諸々かかるので、プラスαは必要
つまり
答えは明白ですね！
願わくば、10年くらいかけて1%程度の上昇にとどまり、その間に固定金利だったはずの差額を貯金する。。。
それを現実的と見るか見ないかが判断基準
個人的な意見ですが
確かに数年間 金利が上がらないと想定した場合、
変動だと得なんですが、市場の原理原則を考えていけば
固定金利を選ばない理由がわからない
不動産経済研究所の調査によると、2018年上半期における新築マンション（首都圏）平均価格は5962万円だった
2010年の価格は4716万円だったので8年間で何と1200万円も上昇したことになる。2010年に30年の固定金利で4716万円のマンションを買った時の返済総額（元本+利子）は約7200万円、現時点で5962万円のマンションを買った時の返済総額は7700万円である
マンション価格が1200万円も上がっているのに、返済総額があまり増えていないのは超低金利の効果である
もしマンション価格が今後も下がらず、金利だけが上昇した場合、返済総額が一気に増えるのは目に見えている
マンション価格が5962万円のままで、金利だけが2010年の水準まで上昇した時の返済総額は何と9200万円にも
そして、今後
都心で住宅価額が下がらず金利が上昇した場合
年収1000万以上無いと買えなくなる可能性も
総合的な判断としては
消費税増税を目前に購入される場合もあるかと思いますが、問答無用で固定でしょう
また、金利上昇のペースと住宅価額の推移を十分に考慮する必要はある
オリンピック以降になったら不動産は下落するかもという噂や願望はあるかもしれないが、購入が希望の人は
逆に、今
買える算段と支払い算段を立てた方が無難と思います
矛盾しているように聞こえるかもしれないが、若い人はいいけど
年齢的にはもちろんのこと
収入や職、時間的な機会損失の方が大きいかもしれないから
ポイントは
史上最低金利の時代が終わろうとしている
住宅価額も上昇傾向にあった
消費税が増税
オリンピック後の景気低下マインド
これは日本国内の話で
世界経済を見ると
2019までは米国の利上げは続く
ドル高、元安
資源国、新興国通貨安
ダウの高値更新
何を取捨選択をするのかは貴方次第
特に経営者の長期借入金も固定を選べるんだったら
間違いなく固定を選ぶべきではないでしょうか？
経営のキャッシュフローを圧迫していくはずですから
世界では
世界標準として
債権なら5%
株式なら9%以上というスタンダードがある
債権というのは、日本国債や米国債、会社で発行するものもあって
イメージで言えば
10年満期100万円のものを95万で買うみたいなものが債権
リスクで言えばあんまりない
代わりにリターンも少な目
銀行で売ってる債権だけは騙されちゃいけない
というより、一般の銀行員は知らないから
トルコ債やらレアル債（ブラジル）
アルゼンチンはあまり聞いたことがないけど、危ない債権を銀行はたくさん売った
日本国内があまりに低金利が続いて、世界のスタンダードが日本人の非常識になっている
金融リテラシーを高めて欲しいと一時は啓蒙的な活動もしていましたが
子供や若い世代の人たちにはパワハラ並みに擦り込んでいきたいと思いますが
わからない人にわかって貰う必要はないと言ったら言い過ぎかもわかりませんが
母親に
いくらグローバルスタンダードでは株式の利回りは9%以上だからと言ったところで
株は危ない！
と言いながら一部上場企業は神だと思ってる
世界の基軸通貨がドルだって言ってるのに
ドルの暴落が怖い！
と言いながら資源国通貨の豪ドルが利率良いからと銀行で勧められて気になってる
配当商品じゃなくて複利を選ばなきゃいけないと言ったところで
毎月貰える給料みたいなものという言葉に弱い
プロスペクト理論と行動ファイナンスと
日本人のスタンダードが染みついた思考をわざわざ変えるのは時間の無駄
グローバルスタンダード
当たり前が当たり前じゃなくて
当たり前じゃないが当たり前になったり
あなたの小さな器では計り知れない現実があるということと
あなたが受け入れる情報の提供者は何者かと言うこと
勉強しましょう
世界標準として
債権なら5%
株式なら9%以上というスタンダードがある
債権というのは、日本国債や米国債、会社で発行するものもあって
イメージで言えば
10年満期100万円のものを95万で買うみたいなものが債権
リスクで言えばあんまりない
代わりにリターンも少な目
銀行で売ってる債権だけは騙されちゃいけない
というより、一般の銀行員は知らないから
トルコ債やらレアル債（ブラジル）
アルゼンチンはあまり聞いたことがないけど、危ない債権を銀行はたくさん売った
日本国内があまりに低金利が続いて、世界のスタンダードが日本人の非常識になっている
金融リテラシーを高めて欲しいと一時は啓蒙的な活動もしていましたが
子供や若い世代の人たちにはパワハラ並みに擦り込んでいきたいと思いますが
わからない人にわかって貰う必要はないと言ったら言い過ぎかもわかりませんが
母親に
いくらグローバルスタンダードでは株式の利回りは9%以上だからと言ったところで
株は危ない！
と言いながら一部上場企業は神だと思ってる
世界の基軸通貨がドルだって言ってるのに
ドルの暴落が怖い！
と言いながら資源国通貨の豪ドルが利率良いからと銀行で勧められて気になってる
配当商品じゃなくて複利を選ばなきゃいけないと言ったところで
毎月貰える給料みたいなものという言葉に弱い
プロスペクト理論と行動ファイナンスと
日本人のスタンダードが染みついた思考をわざわざ変えるのは時間の無駄
グローバルスタンダード
当たり前が当たり前じゃなくて
当たり前じゃないが当たり前になったり
あなたの小さな器では計り知れない現実があるということと
あなたが受け入れる情報の提供者は何者かと言うこと
勉強しましょう
時間分の利益
これを追求していくと、僕らが営業や商談以外に費やす事務的な仕事をお金を払ってやってもらった方が生産性が上がる
しかし、僕らも大企業や役所じゃないので、代行事務みたいのはいらない
今後、AIの開発や導入で代行業務は淘汰されて行くでしょう
誰でもできる仕事だけど誰にでも務まるわけではなく
誰でもできそうだけど、事務は意外に難しく大変
営業と表裏一体
稲盛さんのように、事務の生産性を評価していかないと、やっぱり事務の人材も確保は難しい
多くの人や経営者の多くも事務を甘くみちゃいけない
営業よりも実は生産性があったりする人材もいるんだから
単純作業というのは
7〜10分の異質な作業の集まりで、物理的なタスクが伴う
故に、それらの自動化には7〜10のメカトロニクスが必要でコストがかさむ
AIに代替されやすい仕事とは
コンピュータの中で完結し
メカトロニクスもホスピタリティも不要な仕事と言われる
僕的には飲食業に携わらせてもらって
色々な経験を積んだ中で、一番の収穫はホスピタリティとは何ぞやというところが腑に落ちたこと
それまでは、企業的、社会的な標語のようなもので、ほとんどの人が知っているけれど実践できていないもの だと思う
綺麗事抜きに何故これが一番大切なことかと言うと
結果利益の真髄だと痛感したから
ビジネスだから利益追求は当たり前として
人間社会においては
だがしかし、姿勢が求められる というか
人は必ず見ている
だから、僕は教育というところでは、ホスピタリティを徹底的に叩き込む
手前味噌で言えば、赤坂で請負った飲食店の運営に関しては、その精鋭だけを集めた自負がある
利益追求は
正に樽の法則
多分、この真意がわからないと飲食店だけでなく、あらゆる商売において成功し続けることは不可能だと断言できる
バーターを求めることでもない
若いうちはこれがわからないから、どうしても自分に集めたがる
何もかもを
だから離れていくのに
自分を振り返ることなく何か別のせいにする
ここで挫折できたら逆にラッキーなんだけどね
そこで初めて感謝を知るんじゃないかと
僕は自分を振り返ってそう思う
当たり前じゃない有り難み
話を戻すと
AIの学習能力はハンパなくて
運用実務で発生する例外規定や特殊判断も自ら学習していく
この機能が高まると
士業の作業はほぼAI化すると言われ
税理士、会計士、弁理士、弁護士、司法書士、社労士、薬剤師などの仕事は
複雑なルールと特殊判断の連続ではあるが、物理的な行為はほぼ無い
つまり、 作業 の部分はどんどん機械代替されていく
勘違いしたホスピタリティのかけらもない士業は
食う術もない
これを追求していくと、僕らが営業や商談以外に費やす事務的な仕事をお金を払ってやってもらった方が生産性が上がる
しかし、僕らも大企業や役所じゃないので、代行事務みたいのはいらない
今後、AIの開発や導入で代行業務は淘汰されて行くでしょう
誰でもできる仕事だけど誰にでも務まるわけではなく
誰でもできそうだけど、事務は意外に難しく大変
営業と表裏一体
稲盛さんのように、事務の生産性を評価していかないと、やっぱり事務の人材も確保は難しい
多くの人や経営者の多くも事務を甘くみちゃいけない
営業よりも実は生産性があったりする人材もいるんだから
単純作業というのは
7〜10分の異質な作業の集まりで、物理的なタスクが伴う
故に、それらの自動化には7〜10のメカトロニクスが必要でコストがかさむ
AIに代替されやすい仕事とは
コンピュータの中で完結し
メカトロニクスもホスピタリティも不要な仕事と言われる
僕的には飲食業に携わらせてもらって
色々な経験を積んだ中で、一番の収穫はホスピタリティとは何ぞやというところが腑に落ちたこと
それまでは、企業的、社会的な標語のようなもので、ほとんどの人が知っているけれど実践できていないもの だと思う
綺麗事抜きに何故これが一番大切なことかと言うと
結果利益の真髄だと痛感したから
ビジネスだから利益追求は当たり前として
人間社会においては
だがしかし、姿勢が求められる というか
人は必ず見ている
だから、僕は教育というところでは、ホスピタリティを徹底的に叩き込む
手前味噌で言えば、赤坂で請負った飲食店の運営に関しては、その精鋭だけを集めた自負がある
利益追求は
正に樽の法則
多分、この真意がわからないと飲食店だけでなく、あらゆる商売において成功し続けることは不可能だと断言できる
バーターを求めることでもない
若いうちはこれがわからないから、どうしても自分に集めたがる
何もかもを
だから離れていくのに
自分を振り返ることなく何か別のせいにする
ここで挫折できたら逆にラッキーなんだけどね
そこで初めて感謝を知るんじゃないかと
僕は自分を振り返ってそう思う
当たり前じゃない有り難み
話を戻すと
AIの学習能力はハンパなくて
運用実務で発生する例外規定や特殊判断も自ら学習していく
この機能が高まると
士業の作業はほぼAI化すると言われ
税理士、会計士、弁理士、弁護士、司法書士、社労士、薬剤師などの仕事は
複雑なルールと特殊判断の連続ではあるが、物理的な行為はほぼ無い
つまり、 作業 の部分はどんどん機械代替されていく
勘違いしたホスピタリティのかけらもない士業は
食う術もない
