本日は、休日です！

　本日は、休日を頂いています。

休日の午前中は、一週間分のTVを録画している番組を

2時間から3時間かけてみます。情報番組は早送りで

情報だけ取るよな見方をします。

その中で、カンブリヤ宮殿やガイヤの夜明けは

必ず見るようにしています。今日、見ましたカンブリア宮殿

の内容は宅急便で有名なヤマトホールディングス株式会社の第二弾の

特集です。その中でお客様からの要望の声はつかみにくいが

クレームだと現場でよく拾える。そのクレームを徹底的に

改善をしてきたことがお客様の支持を頂いたことになった

とヤマト運輸の会長　瀬戸　薫さんが発言されていました。

私自身も自分の仕事にお客様の声を生かした仕事を

追求、改善しより良いサービスを提供できるよう

邁進して行きたいと思います。

収益還元法を取り入れて購入物件を考えてみる！

　収益還元法（しゅうえきかんげんほう）とは不動産価格の評価方法の一つ。

不動産の収益性に着目して、その不動産から将来得られるべき価値を現在価値

に割引して評価する。

　簡単に説明しますとその不動産から得られる収益（主に賃料収入）から

逆算してその不動産の適正価格を算出する一つの方法です。

　たとえば、収益５％を前提に年間の賃料収入が120万円見込めるマンションが

あるとしますと、120万円が５％にあたるのでその１００％となると2400万円

の価格が適正価格と数字が出てきます。そのマンションが2700万円で売り出されて

いると300万円割高となり、2000万円だと400万円割安という事になります。この場合

収益を何％と想定するかが難しく借り手が見つけやすい場合は５％程度で借り手が

見つかりにくい場合はパーセンテージを上げて行かないといけません。

しかし、収益還元法は万能ではないので一つの考え方としてご自分が購入しようとしている

マンションの収益はどれぐらいなのか見てみることも購入の判断材料にしてみて下さい。

瑕疵担保責任とは？

　瑕疵担保責任とは、売主側の責任で通常の注意で

分らない欠陥を瑕疵といいます。この瑕疵を発見

した場合、売主との事前の協議で一定の期間をきめ

その期間内であれば瑕疵の部分について改善を請求できます。

売主さんが業者さんの場合は、通常引渡し後2年までが一般的な期間です

売主さんが個人さんの場合は、引渡し後２～３ヶ月までが多いですが

場合によっては、売主さん側からその期間を設けないで欲しいと希望

される時もありますので、私の場合は売主さん買主さんの話合いで

決めさせて頂きます。また、事前物件調査報告書等で買主様にはその物件

について詳しく説明させて頂いていますが、個人さんの場合この２～3ヶ月

以内に瑕疵を探すのは実際問題難しいです。特に地中の埋設物の発見は

難しいので取引が終わってすぐに地盤調査するべきですが、更地の場合は

いいのですが一戸建て中古住宅の場合建物がありますのでこの場合は、

調べる選択しがあまりありません。施工会社さんがどこか？や近隣で建替え

工事をされた所の人に聞き取り、近隣の聞き込み等・・・・・

売主さんが業者さんの場合は、契約前に必ず地中埋設物がないか確認して

下さい。また『言った』『言わない』とならないように物件報告書に

明記してもらいましょう。売主さんがこの時に瑕疵を知らなくても

その責任を取らなくてはいけませんが、買主さんがこの瑕疵を知って

購入しているのであれば売主さんは責任を負いません

不動産購入時には、売主側に地中埋設物の確認と瑕疵担保の期間等

チェックして購入して下さい。

中古住宅を購入する時の注意点

　本日もたくさんお客様！　ご来店ご来場ありがとうございます。

今日の私が担当になりましたお客様は、中古住宅を探されているお客様です。

　中古住宅を購入する際には色々と注意ポイントが必要になります。

特に一戸建ての中古住宅は、将来どの時期に建て替えが必要かを

考えられて購入する必要があります。通常、木造戸建の寿命は25年

から30年と考えられています。（銀行の査定がそのようになっています）

（今の新築戸建の場合はそれ以上に寿命があるように施工されているのが

多いです。）

　ですので

　　　　　　１、建替えの時期が何年後なのか？

　　　　　　２、その建替え時期の自分の年齢は？

　　　　　　３、今現在修理が必要かどうか？（特に雨漏りと不当沈下等）

　　　　　　４、違法建築による建物ではないのか？（大阪は多いです）

　　　　　　５、隣接のお家とのトラブルは無いのか？

　　　　　　６、地中に他人の私設配管は無いのか？

等、素人の方では調べる事が難しい事柄もありますので信用のおける不動産

業者さんに調べてもらうのが良いでしょう。（但し地中の私設配管は難しく聞き取り

程度になってしまいがちです）また、個人の売主様の場合、瑕疵担保責任の問題

が発生してきます。この瑕疵担保責任の話は少し長くなりますので次のブログで

掲載させて頂きます。大切な業法ですのでマイホーム購入を考えている方は、

要チェックです。

住宅情報の情報ツール？

　本日は、雨が降っていますね。この様な天気の時にご来場

して頂けるお客様、本日も何組かございました。

足元が悪い中本当にありがとうございます。特に現場案内小屋

が無い現場もありますので大変ご迷惑をお掛けしております。

出来るだけ早く施設を整えていきますので今しばらくお待ちください！

　さてマイホーム購入の情報源の一つに（最近は見なくなって

来ていますが）一時期皆さんもご存知だと思いますが電信柱に

物件の文字だけのチラシを貼り付けているのをご覧になられた

ことがあると思います。このチラシを『デンビラ』というのですが

業者にとっては、おいしい販促活動になっています。その理由として

　　１、スピードが速く簡単に作ることができる（文字だけ）

　　２、費用が安い

　　３、反響効率が良い（費用対効果）

　　４、ウソではないが言葉巧みに誘導できる（ウソの場合もあるかも？）

　　　　●『駅から○分』の駅の名前がない
　　　　●　前道公道５ｍの前の道は確かに５ｍですが接道は２ｍ
　　　　●　中古戸建30坪付きの30坪は建物の建て延べ
　　　　●　土地50坪で相場の1/3の価格を掲載が実は、家が建てられない
　　　　

等々言葉巧みにお客様の関心を引き、とにかくお客様からの電話を鳴らす

だけのチラシです。電話をしてしまいますと色々な罠がありますのでお気を

付けてください。たまにですが新聞の折込チラシでも見かけることが

あります。何故、そのような事をするのかは、次回いつか書かせて頂きます。

では、明日私たちにとっては忙しい日曜日ですので少しでもお客様の

役にたつよう頑張ります。