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　６、仲介手数料
　
　　　仲介で不動産を購入すると、成約時に依頼した業者に規定の手数料を支払う

　　ことになります。この手数料の金額は、宅地建物取引業法で上限が定められて

　　います。

　　　上限金額は物件価格の3％＋6万円＋消費税です。

　　　
　　　例えば、2000万円の物件の場合　→　712,800円（税込）

　　　　　　　3000万円の物件の場合　→　1,036,800円（税込）

　　　　　　　4000万円の物件の場合　→　1,360,800円（税込）

　　　　　　　5000万円の物件の場合　→　1,684,800円（税込）　

　　　この金額をみて「安いな！」と思う人はいないでしょう！

　　では、仲介会社の仕事内容は？

　　　★物件紹介と案内

　　　★資金計算（ファイナンス）

　　　★重要事項説明書・契約書の作成

　　　★住宅ローンの紹介

　　　★購入から引き渡しまでの段取り

　　だいたいの仕事はこんなところです。

　　　ただ、心ある仲介会社や営業マンは、買主サイドに立った価格や条件の交渉（結果はどうなるか解かりませんが）

　　知りたい物件の情報や周辺環境の調査、住宅ローンの優遇金利交渉、入居後のアフターフォローなど

　　色々としてくれるはずです。

　　　では、本日はここまでとしますね！

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　５、固定資産税・都市計画税

　　　毎年4月1日（西日本の場合）時点で土地や家屋を所有している者にかかる

　　地方税の一種で、各市町村に支払います。税額はその固定資産（土地・家屋）の

　　課税標準額にたいして課税されます。（課税標準額は市長村の課税台帳に登録

　　された金額）

　　　では、それぞれの税率について

　　　★固定資産税→課税標準額×1.4％

　　　★都市計画税→課税標準額×0.3％

　　となります。

　　　土地・建物の固定資産税と土地の都市計画税は、住居用に使用する場合は

　　一定の軽減措置があります。

　　　その軽減措置とは、

　　　　土地に対しての軽減措置は、その敷地上に建物があるかないかで変わります。

　　　　
　　　●建物がある場合の固定資産税軽減措置

　　　　　★敷地面積の200㎡以下の部分は、評価額を６分の１に減額する。

　　　　　★200㎡を超える部分は３分の１に減額する。

　　　●建物がある場合の都市計画税軽減

　　　　　★敷地面積200㎡以下の部分は評価額を３分の１に減額する。

　　　　　★200㎡を超える部分は３分の２に減額する。


　　　　では、更地の場合と建物がある場合の土地とはどれぐらい税金に違いがあるのか、

　　　具体的に比較してみましょう。

　　　
　　　　固定資産税評価額：2,000万円　　土地面積：100㎡

　　　●更地の場合

　　　　　★固定資産税は、2,000万円×1.4％＝28万円

　　　　　★都市計画税は、2,000万円×0.3％＝6万円

　　　　　　合計34万円

　　　●建物付き土地の場合
　　　　　★固定資産税は、（2,000万円×6分の１）1.4％＝4.6万円

　　　　　★都市計画税は、（2,000万円×3分の１）0.3％＝1.9万円

　　　　　　合計6.5万円
　　
　　　　これだけの差が発生します。ですので更地で保有しておくとかなりの維持費が必要

　　　となってきます。その為、空き家になっていても建物を解体せずに残しておくのですが

　　　その事が今、社会問題となっています。

　　　　建物についても軽減措置があります。新築住宅の床面積が50㎡以上280㎡以下の場合、

　　　2階建は3年間、3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年間に限り、居住部分の120㎡までは

　　　税額の２分の１が軽減されます。

　　では、本日はここまでとさせて頂きます。
　　　

ともだちMへ 34

　昨日の続きです。

　　４、登記費用

　　　　不動産購入をする際に売主から買主に所有権を移転する費用となります。
　
　　　　その内訳は、
　
　　　　①登記にかかる登録免許税（国税）

　　　　②司法書士の報酬への手数料

　　　　③土地家屋調査士への手数料（新築の場合必要）

　　　　この３つが登記費用となります。

　　　　　登録免許税（国税）の費用は、新築を購入した場合の「所有権保存登記」が中古住宅・土地を

　　　　購入した場合「不動産移転登記」かで費用が異なってきます。

　　　　
　　　　売買に関する所有権移転・保存登記の登録免許税について

　　　　　　新築住宅の建物の場合：固定資産税評価格×0.4％（所有権保存）

　　　
　　　　　　土地の場合：固定資産税評価格×1％（所有権保存）


　　　　　　中古物件：固定資産税評価格×２％（所有権移転）

　　　　　住宅ローンを利用する場合は上記以外に抵当権設定登記費用が別途発生します。税率は借入金額×0.4％

　　　　　が原則ですが、一定の住居を購入する場合は税率が軽減されます。

　　　　　もし銀行から住宅ローンとして３０００万円を借りたとしたら、

　　　　　　　　　　３０００万円×０．４％＝１２万円

　　　　　を税金として国へ支払わなければなりませが、以下の要件を満たしている「建物」を目的とする抵当権設定登記

　　　　　については、特例としてが「０．１％」に軽減されます。

　　　　　この場合、銀行から住宅ローンとして３０００万円を借りたとしたら、

　　　　　　　　　　３０００万円×０．１％＝３万円

　　　　　を税金として国へ支払うことになります。特例として「０．１％」が適用される場合は、以下の通りです。

　　　　 新築住宅の場合

　　　　　　　①自己の住宅として使用するために抵当権の目的となる建物を新築したこと。

　　　　　　　②抵当権の目的となる建物を新築するための、貸金の貸付等に関わる設定登記であること。

　　　　　　　③登記簿上の床面積が５０㎡以上（上限なし）である。

　　　　　　　④新築後1年以内に登記すること。

　　　　 中古住宅の場合

　　　　　　　 ①自己の住宅として使用するために抵当権の目的となる建物を購入したこと。

　　　　　　　　②抵当権の目的となる建物を購入するための、貸金の貸付等に関わる設定登記であること。
　　　
　　　　　　　　③登記簿上の床面積が５０㎡以上（上限なし）である。

　　　　　　　　④購入後1年以内に登記すること。

　　　　　　　 ⑤建後２０年以内（耐火建築物の場合は２５年以内）に建築された建物であること。


では、本日はここまでとします。

　　　　　　　
　　　　　




　　

ともだちMへ 3３

　　住宅購入時に諸費用が必要になってきます。

　住宅はチラシやネットに提示されている価格だけでは、購入出来ません。本体

価格以外に諸費用がかかってきます。この諸費用が一般の消費者にとっては大きな

負担になります。

　主な諸費用

　　１、火災保険

　　２、銀行保証料

　　３、印紙代

　　４、登記費用

　　５、固定新税・都市計画税

　　６、仲介手数料

　　７、不動産取得税

　　８、その他費用

　上記の中でも5番、７番は購入後に必要となります。

　では購入後の費用はトータルでいくらになるか

　マンションの場合は、目安として物件価格の５％ぐらい必要となり

　戸建の場合は、目安として物件価格の８％ぐらいとなります。

　では、諸費用の説明を簡単に書きます。

　　１、火災保険

　　　　建築本体の保険と家財保険があります。また地震保険は任意となりますが

　　　殆どのお客様はこの時期ですので入っています。ただし、この地震保険は、火災保険

　　　金額の半分の額しか保険金をかけれません。本体が2000万円の火災保険だとすると

　　　地震保険は1000万円までしか入れません。

　　　　保険料は構造や家の仕様によって違ってきます。各保険会社で組み合わせによって

　　　違ってくるのですが、一般的には、木造住宅の場合はC構造になるのですが、建物を

　　　省令準耐火仕様にすれば、B構造となり保険料はかなり安くなります。（差額約20万円ぐらい）

　　
　　２、銀行保証料

　　　　金融機関指定の保証会社に支払う費用です。融資に保証人が必要なくあったのはこの

　　　保証会社が保証してくれるからです。融資金額に対して各保証会社の一定の割合で料金が

　　　決まっています。ほとんどどの保証会社も変わらない金額です。

　　　　3000万円の融資金額だと約60万円ぐらいと融資の事務手数料が54,000円前後プラスされます。

　　　　また、この保証料を金利に上乗せすることも出来ます。通常金利プラス0.2％～0.3％と

　　　　なります。フラット35など保証料不要の機関もあります。


３、印紙代

　　　　不動産売買における印紙代は、通常は2万円のところ今は1万円で済ます。

　　　　住宅ローン融資契約に関する印紙は2万円プラス200円（一契約分）となります。
　　　　
　　　　　不動産売買の場合は、買主と売主の双方が負担します。契約を２通作成し

　　　　それぞれが保管する場合が多く、契約書が一通の場合は契約の取決めの中で

　　　　どちらが負担するか記載されている場合はそれに従います。

　　
　　　本日は、ここまでです。続きは次回にさせてもらいます。

追伸：太陽光発電働いてくれています。３月３日～4月1日まで

　　　　　　

　　　　　　11,285円です。（南南東向き　約４㌔搭載です。）