Public Private Partnershipの取り組み事例

ＰＰＰ（パブリック・プライベート・パートナーシップ）、公民連携の動きが広がる中で
「地域再生における米国型ＰＰＰの可能性」と題して、フロリダ州経済開発局日本代表で東洋大学大学院でも客員教授として
ＰＰＰの普及に携わっている、サム・田渕氏を招き不動産ジャーナリスト会議で勉強会を行った。

塩川正十郎が総長の東洋大学は、日本初［公民連携］を大学院の専攻教科として設置し　
PFI(Private Finance Initiative)、指定管理者、市場化テスト、民営化、都市再生、地域再生、商店街再生、企業誘致、ベンチャー育成など官と民に関わる全ての領域を社会人を中心に研究しているようだ。

そして平成１９年度の文部科学省大学院教育改革支援プログラムに選定され、何と8000万円も補助金が付いたそうだ。
　
田渕氏からまず、アメリカで80年代財政赤字が拡大した中で、自治体主導で進められた都市再生に
ＰＰＰの手法が用いられ、90年代から拡大した経緯が紹介された。

具体的な成功事例として、ワシントンＤＣのオイスタースクールは公立小学校の建替え費用の創出をＰＰＰスキームで実施した例。
ビスケインランディング市はゴミ捨て場だった埋立地に住宅を含む開発で、ディベロッパーと市が共に利益を得る大規模開発事例。
　　
ジョージア州サンデイ・スプリングス市はＰＰＰの象徴的成功事例、2005年に住民投票で市を設立。人口約9万人の市は、警察・消防を除く全事業を民間のＣＨ２Ｍ社に委託し、経営予算の半分で契約。
大幅な効率化と市民満足度の向上を同時に実現した、注目を集め隣接市にも広がっているという。
　
日本では岩手県紫波町が関心を示し、財政負担を最小限にすべく東洋大学の研究案件としてＰＰＰ手法での民間開発を検討したが
まだまだ議会承認などハードルが沢山あるようだ。
日本の市町村には、財政破綻した夕張市より悪い財務状況のところが150近くあるという（東洋大：根本祐二教授）。

私個人は、まちづくりに関わっている地元の逗子市において、財政問題がそこまで危機的でないものの
高齢化が進む、何も産業の無い市であり、環境を維持しながら何か利益を生み住民負担が軽減されるような開発も必要と考える。　
　田渕氏のアシスタントで同席したのは、古井一匡さんじゃないですか!?　実はリクルートの編集ライターとして私は大阪時代から旧知の人。

ということで勉強会の後、田渕・古井両氏と親交を温めに一杯・・・ご馳走になった。
田渕氏からは、「逗子の市民が何を希望するか、逗子市は今、何が一番問題か、これから１０年後、３０年後を見据えたら今何をすべきかを考えると答えが出てきます。」とアドバイスを頂いた。

２×４協会、20年度総会＆懇親会

（社）日本ツーバイフォー建築協会のH20年度総会の記者会見、および懇親パーティが開催された。
協会の事業計画などの発表が小川会長や池田専務理事より行われた。

住宅着工戸数全体が約103.6万戸（前年比▲19.4%)と激減した昨年度、２×４住宅も戸数では99450戸（前年比▲6%）という結果。
昨年、初の１０万戸超えに沸いた会であったが、２×４建築でも建築確認申請の遅延や景気減退の影響を受けた。

２×４工法による住宅着工シェアは９．６％と１．４ポイント伸ばした。（在来軸組37.5%：プレハブ14.2%、共にUp)
建築基準法改正問題を諸に受けた鉄骨ＲＣ系マンションのシェアが落ちた結果のシェアＵｐ。
　　小川会長(三井ホーム）がご挨拶
面白い現象は、このご時世に協会会員数が７６５社と１５社増加！？　聞けば、
２×４工法が2004年に耐火構造認定されて以来、集合住宅や商業施設のニーズが高まり
設計事務所の協会加入が増加し続けている。２×４工法の利用別内訳も、貸家が53.9%と5ポイントも伸びた。
米国では商業施設や集合住宅にも２×４建築が多く見られ、断熱性やデザイン性と共にコストパフォーマンスが高いのが２×４工法の特徴。
日本でも供給数が増えれば工賃も下げられるはずで、更に多様な建築物への普及を期待したい。

懇親パーティでは、松谷蒼一郎氏・上野公成氏と２×４建築普及に尽力されたセンセイ達が過去の思い出話・・・松田妙子氏もお忘れなく!

国交省住宅局の小川官房審議官に続き、２×４協会ならではアメリカ＆カナダ大使館からもご挨拶。

新選任の役員ご挨拶には、森東急ホームズ新社長や脇三菱地所ホーム新社長も。

住宅設備関連企業も会員、新日軽の長谷川会長(左）は取材以来懇意にして頂いていて声をかけて下さった。
　　
最後に皆さんと、右からプレハブ建築協会菊田専務理事、日本２×４建築協会の小川会長と池田専務理事に挟まれ私、
そして左端は、次期住団連専務理事の佐々木宏氏もご一緒に。

積水ハウス新社長お披露目

１月決算の積水ハウス、４月末株主総会で阿部俊則氏（56）が代表取締役社長（COO）として承認された。
最年少取締役からの社長就任で、和田前社長が代表取締役会長(CEO)に就かれ‘院政’と見られがち。
そんな注目のご両人が揃ってお披露目会見、業界記者を集めてホテルニューオータニで行われた。
和田会長から、阿部社長のご紹介というより開口一番
「もぅ昨今は、海外投資・進出のことばっかり皆さん聞きますが、そんな事より国内でやるべき事がまだまだある。
当社の環境やサスティナブルに対する取り組みに、もっと注目して欲しい。」と、のっけからいつもの論調で‘海外の事は聞くな’と牽制。

大和ハウスや三井不動産がグルーバル事業に積極展開しているので、アナリスト達に突っ込まれ続けているのだろう。
今回の新組織に‘海外における事業推進にむけた調査、研究のため’と国際事業部を新設したのだから、
質問が集中するのも当然だと思うが・・・用意された資料もサスティナビリティ・レポートや［CO2オフ住宅］。
　 左、阿部新社長が住宅事業、和田会長がその他開発等の経営体制

「我が社は海外へ逃げたりせず、国内に腰を落ち着けてコアの住宅事業をしっかりやる！」と和田会長の言葉を受け
阿部新社長から、そのコア事業強化の戦略が紹介された。

●大型体験型施設「住まいの夢工場」の拡充
関東では茨城県古川市にある「夢工場」。以前私も見学させて頂いたが、遠路遥遥見学に出向く検討客は
約23000人/年→６０％受注という切り札的な営業場面として機能しているようだ。（団体で案内するバス見学会からでも、２５％の受注率ということ）

総合展示場への出展を７０棟ほど減らし、自社の「夢工場」で構造や会社の姿勢までを知ってもらうプレゼンテーションにシフトする。
今年７月には、ＩＳ・シャーウッド縁の家・βシステムの高級商品モデルハウスを拡充し強化する。

また関西圏には、総合住宅研究所（京都府木津川市）に隣接して約8300㎡の「夢工場」を新設する。（09年3月Open)
住まいの総合的学習の場「納得工房」と併せて、現在約35000名の見学者数を倍増する目標。

●「住まいの参観日」では環境をテーマに、太陽光発電や燃料電池で［CO2オフ住宅］の普及を促進する。(秋開催）

●06年からスタートした「まちなみ参観日」も春秋に全国開催し、環境共生住宅認定などブランド力を強化する。

会見後の懇親会で記者達と懇談する、和田会長と阿部社長。
　阿部社長は東北ご出身、私と並ぶと更に背が高く見える

業界でも関心の高い、買取再生再販住宅［エバーループ］も、その投資額や目標を聞かれると
「マンション事業と同じで数字を追いかけると、いらんもんまで買ってしまったりする。数字は掲げない」と外向きには・・・和田会長。
都市開発案件で利益が大きく増減する事も不本意かも知れないが、来年以降また大型案件が確保されている。

多角経営の大和ハウスが連結売上で積水ハウスを逆転したが、住宅事業に於いては積水ハウスが圧倒的な戸数でリードする。
その顧客接点を活かして、住宅事業をどう展開してゆくのか。新社長の手腕にも注目して行きたい。

Italian night, B＆BからRISTRANTE Hiro

今日は青山でItalian巡り・・・まず、「Ｂ＆Ｂ Italia」の新作発表会へ。
先月のミラノ・サローネで発表され好評のOutdoor Collectionが展示された。ウインドウには「Canasta」のブロンズ色が。
　

ご案内頂いた、和田さん（左、三井物産マーケティング）とB&B Italiaプレス担当の南出さん。Patricia Urquiolaデザインの「Canasta」シリーズ。
　ラウンドソファは103.32万円～
ポリエチレン樹脂編みのデザインは強度との調整が難しかったようだが、パトリシアならではのコーディネーション力で実現したと言う。
右は、Richard Shultzデザイン「1966 Collection」。　ご一緒した田中亜紀さん(編集ライター)と。
　
アウトドア・ファニチャーの日本マーケットは、海外のように個人邸の需要が少ないのでなかなか難しいと思われるが
Ｂ＆Ｂだからこそ、ハイエンド層から新市場の開拓にチャレンジできるのだろう。


Ｂ＆Ｂ見学後その足で、田中さんの旦那様が待つ「RISTRANTE HiRo 青山本店」へ向かう。若き料理長の関口晴朗さんがお出迎え。
お招き頂いた田中夫妻は、食べ歩きがご趣味！ここはご近所でもあり、お気に入りのイタリアンの一つ。
　　
グルメの田中先生、当然ワインにはウルサイ。今日は自宅のセラーから持参の高級銘柄をソムリエ達にテイスティング依頼・・・
　　
このモンラッシェ・・・希少品のようで、私にはもったいない！でも美味しいものはススミマス。
赤はムートン・ロートシルトのヴィンテージ２００３年、毎年変わるラベルアート。
この２００３年はムートン１５０周年記念、肖像画の男性がナタニエル・ド・ロートシルト男爵。

前菜はウニのせ冷製カッペリーニ、アワビとお野菜に澄んだトマトのスープ(驚きのスープ、美味！）、エビを春巻きのような皮で包んでパリッ！
　　　
プリプリの鯛はＷ.アスパラと、泡泡のカプチーノ風はポルチーニ茸のリゾット（シャキシャキのＰ茸に驚！）、パスタの上には稚鮎！
　　　
厚みのビーフには‘つくし’アスパラが添えられて。
ドルチェはHiRo名物のロールケーキ(卵の風味とシッカリ生地がrich)・ティラミス・ニョッキのマンゴーソース。
　　
実はこちらの創業シェフ〝HiRo〟こと山田宏巳さんともご一緒し、お料理の解説をして頂きながらのディナーに。今日は食べ役のシェフ!?

〝料理の鉄人〟HiRoさんの愉快なお話にElegantなワイン、そして感動のお料理と・・・DreamyなItalian Nightでした。
　

レトロな大阪に浸る・・・

久しぶりの大阪行き。大和ハウスグループのダイワラクダ工業の船津会長＆穴水常務と会食する事に。
ご指定頂いたお店に向かうが、「福島」駅界隈・・・大阪生まれの私でも、あまり行く事が少なかったエリア。
住所を辿ってこんな雰囲気の所へ!?「ありゃ、間違ったかも」と思ったら
一筋入った所に、レトロな長屋を再生したお店が並んでいる！　流石、船津会長。最先端スポットを紹介して下さった。
そして我が住宅総研の研究テーマ「既存住宅活性化」、リノベーションの事例でもあり嬉しい限り。
大阪では中崎町や空堀商店街の長屋再生は有名だが、福島は知らなかった。

まだ飲食店が４軒＋雑貨屋１軒で、これから増殖しそうな気配の長屋界隈だ。その中の、
　　「鉄板屋　欣（よし）」　大阪市福島区福島3-8-10　　℡：06-6453-4451　　　が船津会長のご贔屓！

さて、中へ入ると狭い２階建ての空間に、鉄板焼きのカウンターを上手にセットし
ご主人の梅田欣史さんの手さばきが、どこからも見えるレイアウト。直ぐに常連になりそうな雰囲気が創られている。
（ちなみにリフォーム工事は「自分でデザインし1000万円以内に納めた」と、ご主人）
お料理は独創的な鉄板焼きの品々、色んなお酒に合うようなメニューでワインから焼酎まで揃っている。
キスの次は、お揚げさん。

お野菜の次に、鳥のハツや、牛ハラミが食パンに乗って出てきた(左下)！？後でこのパンを鉄板トースト、カリカリのスナックに！
最後はネギ焼き＆お好み焼きをテコで頂く！
私はアイスクリームも（黒蜜に練乳を混ぜたソース）。　リーゾナブルな料金で頑張る、美男美女の若夫婦！とても感じの良いお二人。
　
〝福島3丁目8-10〟まだ知る人ぞ知るの間に、皆さんもレトロな大阪に足を踏み入れて見て下さい。
お隣の日本酒Bar地中海料理
しかしながら船津会長には恐れ入る・・・実は高校の20年先輩でもあるのだが、
今日も私が上海・ミラノで見た内装業のアイデアをお話する為にお見せしたBlogのプリントアウトをご覧になって
「元の値段表記、ケタ間違ってないか？」と鋭いご指摘・・・数字に強い！というか私が弱い？？？　
大先輩にはいつまでも頭上がらず。またもや逆に勉強させて頂くばかりの、楽しい会食だった。

そして今日のお宿は、大和ハウスさんにお会いするので話のネタにとグループ会社となった大阪マルビルの「大阪第一ホテル」を予約。
（携帯サイトで予約すると楽天トラベルなら1泊7500円〝たこ焼き付き〟ってのがありましたが、
　　　　　　　　　　　　　　　　　私は直前だったので満室NG。でもHPの当日予約も8000円也！)

東京の皆様、大阪マルビルは〝丸い〟のデス。　なので客室の廊下も曲線で・・・・

室内も実はコレ、扇形というか台形になっているのです(素人カメラでは表現できない）。窓の外、「阪神百貨店」が下に・・・その右手の元リクルートビルで10数年前は働いていた。　なんだか懐かしくメランコリーな感じ・・・

極めつけ、つけたTVでは松田聖子が「あなたに逢いたくて」を歌ってる。
今日はナンだかレトロ一色で夜が更けそうだ・・・・・「♪～眠れぬ夜は、あなたに～♪」

ミサワホーム、決算＆新社長発表

3月決算期の大手住宅メーカーでは最後になる、ミサワホームの決算報告会があった。
（左、司会は広報の中村部長。　前には水谷現社長と竹中新社長が並んだ）

まず水谷社長(左）が決算の概要を発表、売上4092.45億円（前期比▲1.3%)・営業利益77.98億円(▲40.3%)・当期純利益3.89億円(102.9%)。まだ繰延税金資産があり純利益にその影響が出た。
今後、販売棟数が伸びずとも利益を確保する為には「事業ポートフォリオの多様化と事業構造の再構築」と
竹中宣雄新社長（右）に今期からの中期経営計画の遂行をバトンタッチした。
　　　　
その竹中新社長が中期経営計画の内容をプレゼンテーション。
2010年度に、売上4400億円・営業利益145億円・経常利益130億円を目標に置き
コアの注文住宅は横ばいで、賃貸住宅と分譲住宅を延ばす方向。
特に分譲住宅への取組みは以下のグラフで示されたように、市場全体やプレハブ各社平均より遅れていたが
積極的に用地取得を行っているということ。2010年には1400棟を供給予定。

ポートフォリオの中で強化するのは他社同様にリフォームが中心であるが、新しい動きでは在来木造工法を新たに導入する点。
注文住宅のパネル工法より安く敷地対応力のある在来工法で、リフォームブランドであるホームイングの分譲事業を展開する。

とはいうものの、注文住宅事業の棟数は2010年も7830棟が目標。人員も縮小しリフォームなどへ投資する中、大きな目標に見えるが
10月に創立40周年を記念し発売した企画型の住宅商品「SMART STYLE 0 40」は、その選択肢の幅が子育て世代の団塊ジュニア層に支持され、6ヶ月で１３００棟を超えたという。

注目したのは土地無し層で企画型住宅なのに、注文住宅の受注単価が２６４９．５万円（前期＋1%)と落ちていない事。
面積は128.2㎡(▲0.4%）と前々期から徐々に小さくなっているのに。竹中次期社長に単価Upの理由を伺った所
「新商品は企画型だが団塊ジュニア層はこだわりも強く、お好みを積み上げていくと単価が結果的に上がった」という事。

トヨタ自動車の支援では、原価企画活動を中心としたコスト削減が▲１０％の効果を出す。ディーラー各社の再編も進み
顧客の動きを見てきた現場からの新社長就任を機に、今後ミサワホームがどう展開していくかを楽しみにしたい。

新緑の逗子、お魚が美味しい

久しぶりの晴天続きで、自宅周辺、愛犬Ｂｅｔｈの散歩道は新緑が目にまぶしい。
街並み評価の指標に全面道路の【緑視率】があり、生垣が並ぶ場合の緑視率は約30%が平均的なものとされるが
自宅周辺はは里山の谷間（この界隈では‘谷戸’と言う）なので、両脇に生垣＋正面に山の緑で緑視率が高く60%以上は有りそう。
　
こちらは公園を疾走するＢｅｔｈ。　自宅に戻り、花が終わりに近づいても香りは豊かなジャスミンにウットリ・・・
　

そして今日は、お夕飯をテニス仲間の新倉家へお邪魔して頂くことに・・・気持ちの良いお天気でデッキのドアも全開！
娘のヒロコちゃんが旦那様の海外出張中で里帰り中、第二子が夏には誕生予定でタックンもお兄ちゃんだ！
　　
お料理上手の新倉ママ、鰯のオーブン焼きは「タバスコをかけると美味しいわよ」と。
今日は新倉パパも腕を振るってくれた。小坪漁港からの鯛を丸ごとダッチオーブンで蒸焼きに。
　　　
ワカメを鯛のお腹に詰めた、ヘルシーな蒸焼きは魚が苦手なＴｉｍも箸が進む！　最後のタコライスもパパ製、男の料理。
テニスや海で日焼けした私達にはピリ辛のお料理がとても美味しい、初夏の湘南的食卓でした。ご馳走さまデス！

住宅総研、歓迎会＆お祝い

我がリクルートの住宅総研も春は人事異動があり、グループマネジャーに原島氏を迎え歓迎会を
加えてグループのマドンナ、皆川さんの結婚をお祝いするお食事会に非常勤の研究員達も集まった。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＠新丸ビルの「酢重ダイニング」

皆川さんへの結婚祝いを渡す・・・ティファールの湯沸しケトルで、新婚の食卓はいつもＨｏｔに！(右）
　　
こちらのレストランは軽井沢の味噌醤油屋が出すお店という事で、
メニューは信州の食材や“しょうゆ豆”などの地元特有の調味料がベースの健康的な料理。
　　　　　　　　　　　　　　（糖尿の検査を明日に控えるＳ研究員も安心のセレクト）

閉めに、梅茶漬けを選び、　デザートにはクリームあんみつ、黒豆が美味しかった。
　
今期も皆さん、宜しくお願いしま～す！

大和ハウス、決算＆中期経営計画

大和ハウス工業のアナリスト向け決算説明会が水道橋の大和ハウス東京ビルにて開催された。
　（広報の知野氏が司会進行、　村上社長を中心に樋口会長や決算関係の役員が前にお揃い）
　
まず、平成20年3月期の決算報告。　
連結で売上1兆7092.34億円（＋5.6%)・営業利益891.2億円（＋4.0%)・経常利益612.9億円（▲31.4%)。
退職給付数理差異が▲264.1億と経常利益をマイナスに引っ張ったが、住宅会社の中では売上・営業利益のプラスは健闘している。

大和ハウス工業個別は、1兆1576.6億円・632.45億円は減収増益。
売上戸数については、建築請負事業で38091戸(+0.1%)不動産事業で5938戸(▲14.4%)の、合計44029戸(▲2.1%)。
中では集合住宅(アパート)29021戸(+1.0%)が金額共に、他のマイナスを補った。

マンション事業は今期4253戸(▲14.6%)と大手ディベロッパー規模であるが、現在、不採算用地を赤でも整理するという調整局面。
今後は質を重視した企画、地方を縮小し首都圏に絞るなど案件を精査し、新ブランド「PREMIST」の強化を図る。

宅地開発も同様に凍結・縮小し、開発投資は強化する中国(大連・蘇州・上海）を中心とした海外でのディベロッピングに向ける。　
　　
大和ハウスは総合生活産業を標榜し、住宅だけでなく商業施設、ホテル、ホームセンター、物流事業など早くから多角経営を推進してきたので
グループ会社の貢献が多きいかと期待したが、売上は好調に伸びたものの利益はまだ調整中のようで
樋口会長からは「世間では選択と集中と言うが、たかが売上1兆円程度の当社はまだまだ〝選択と拡大〟！」と樋口節が飛び出した。

決算説明会の後半は中期経営計画【Challenge 2010】(2008.4～2010.3）の説明。
2010年に売上1兆8500億円・営業利益1150億円(利益率6.2%)・ROE9.0%が目標値。グループ事業領域を8つに設定する。
　
８事業領域を［拡大］［再生］［育成］と分類し、戸建・マンション事業は
村上社長からの市場環境予測でも住宅マーケット拡大は今後厳しいと、［再生］カテゴリーに位置づけられ来期売上もマイナス予測。
（来期挽回を狙って、売上・戸数増を目標に置いている他社と違う戦略。現実を見てると言えるが）

アナリストからの質問でも「こんなに営業利益率の低い戸建事業(2%前後)を続ける意味はあるのか？」と痛い質問。
私も驚いたのは、受注高では戸数だけでなく金額までが［戸建住宅より集合住宅(アパート)の方が］高くなって逆転していること。
大和ハウスでも初めての事で担当役員も驚いておられた。潮目がここにもあった・・・

しかしながら戸建事業も平均売上金額が2890万円と徐々に改善されてきており、総合展示場を減らし他社同様に「街角LABO展示場」を増やす動きなど
「xevo」で商品統合された注文請負事業は、ここからコストパフォーマンスを上げる努力で利益創出し再生を図る。
（２７％と建替比率が年々下げているのが気になるが。）

さて説明会後は社内の会場で懇親会。　
営業系のご責任者である大野副社長(左）や、お風邪を召されてお疲れモードの村上社長にもお話を伺った。
　
樋口会長は体調全快でゴルフも解禁になると、お元気で何より!

来期予測は、売上1兆7500億円・営業利益9500億円・経常利益9350億円の増収増益で中期経営計画をスタートする。

住宅リフォーム推進協議会の皆さんと・・・

住宅リフォーム推進協議会の委員会にて
リクルートの「既存住宅流通活性化プロジェクト」調査を住宅総研の島原主任研究員と共に報告させて頂いた。
盛り上がったのは‘若年層には中古住宅に対する嫌悪感が少ない’という話の流れで紹介した、カフェと２０代女性のファッション。

リノベーション風のカフェとチュニック※にジーンズと言うファッションを見て、オジサマ方がエラク納得されていた・・・・
　　　　　　※チュニックをご存知無い方は、このリンク先の‘２’欄の写真を参考に。（2006年レポートですが）

チュニックを古いワンピースの着回しと、捉えられたような気がしたが。まぁ、そう言うケースもあるかも知れませんし。

２０代の若年層は、お金が無いから古いものや安いものに傾倒するのか？或いはレトロや質素なものが好きなのか？
「若者の車離れ」という報道に対する疑問など、会議後場所を変え、懇親会にて盛り上がった！
　　　　　住宅業界御用達?　「Chico」　03-3350-0989　四谷1-18-4　　今日は親子で美味しいお料理を用意して下さった。
　
ヘルシーなお料理にお酒が進む！　カツオのたたき、最後のにゅうめんも美味しかった～　オッ！珍しい万丈くんの唄(柳ジョージでした）

そば打ち大会！at 葉山ｇarden

逗子市まちづくり審議会の関係者が葉山委員の御自宅に集まって〝そば打ち〟パーティをする事になった。
何でも、柳沢会長と葉山委員が共に〝そば打ち〟を趣味(業?)にしておられると言うことで、「じゃぁ食べ比べしましょう！」という経緯。

葉山にある葉山邸。アプローチからして立派な御宅。生憎の雨・・・素晴らしいGardenでのパーティができなかったが

お庭に面した大きなピロティが「貝がらテラス」と名付けられ、お店のような空間になっている！！雨をしのいでOutDoorパーティ。

築30数年というモダンな建築、さすが創業100年を迎える老舗葉山工務店！
テラスにはBarキャビネットが造作され、檜の一枚板で造られたLongカウンターも！　右は、そば打ち用収納。
つゆ用「かえし」が壷にストック

米国製の大型グリル（今日はローストビーフ）、スモーカーには葉山家特製ダレでスペアリブをビールで蒸し焼き！

新鮮なお刺身とお野菜などの煮付けは御近所の支出し、このお酒は「葉山衛司御用達」と銘入り！
グラスは皇居内の売店でしか手に入らない菊の御紋入り、皇室のお仕事も請負われる葉山工務店。

漁師さんから直仕入れの活けサザエは、刺身＆つぼ焼で。肝が新鮮で美味しい！

委員の皆さんに、そば打ちの師匠も加わって・・・あれっ？Ｋ氏が居ない？


さて、これからが本番のそば打ち！　柳沢会長がそば打ち師のイデタチに変身！？　都市計画を論じる時より目が真剣・・・

柳沢会長は十割そば。手際良く混ぜる姿に八木委員も関心。　お道具は勿論持参で。　こんなに細く切れるんだ～

既に朝から打たれた葉山さんのそばと、大きな鍋で茹でて、ざるそばの出来上がり！

まずは、十割の“柳沢そば”からいただきます！
そばの味が分からない関西人の私でも分かる、そばの風味と舌触りがしっかり。
“葉山そば”はツルツルと食べやすく、甲乙付け難い美味しさ！交互に楽しんでお腹一杯、ご馳走様でした！

野口委員は環境ボランティア活動、『田越川の大掃除』への参加呼びかけチラシを持って。
　●６月８日（日）　１３：００～１６：００　［１３：００集合場所：逗子市役所前・ＪＲ東逗子駅前］
　　　～　お問い合わせ：　NPO海岸クラブ　０４６－８７１－５９０３　～
夜も更け、肌寒くなりグリルを囲んで暖を取る。
‘まちづくり’と‘そばづくり’、何か奥深い共通点がありそうだが・・・引き続き、柳沢会長に御指導頂きながら考えてみるとしよう。

旭化成ホームズ、決算説明会

親会社である旭化成の決算発表(売上１兆６９６８億円・経常利益１２０５億円の増収減益）に続いて、
その住宅事業会社、旭化成ホームズ（ヘーベルハウス）が決算説明会を行った。
（左、広報の岩本氏が司会進行。　波多野社長と森経営管理部長（兼事業企画室長）から発表）

売上3862億円（前年度比▲4.8%)営業利益214億円（同▲22.2%）、売上戸数は分譲含め13589戸(同▲9.5%)と
売上戸数の落ち方が他社より厳しめで、減収減益の決算となった。　

今回は昨年10月に発覚した、ニチアス問題に絡む仕様不備改修工事30億円を特別損失に計上した。
ただ、8月から2月の受注数は前年実績を上回る推移で、営業上の痛手は無いようである。

建築請負事業については、総合展示場の出展数を減らし「街かどヘーベルハウス」（既存住宅地内で建売りするモデルハウス）を推進し
2年間で東京中心に約１００棟展示・分譲してきた実績を、２０年度は２００棟をに拡大し全国展開する。

低層専用住宅（２階建て単世帯）の平均単価は３０４９万円、建替え比率５１％と悪くない数字であるが
鉄鋼使用量が他社より多いヘーベルハウスはコスト増も大きく(約４０億円）、今後価格への転嫁がやむをえなくなる可能性も。

分譲事業ではマンション建替えで業界をリードし、アトラス国領など注目の物件も好調に進行しているようだが
物件の多かった前期比▲15.4%の245億円、今年度は38.8%増の340億円を見込んでいる。

関連会社の旭化成リフォームは、自社物件のみへの営業であるが売上284億円・営業利益27億円の増収増益。
ヘーベルハウスのストック住宅だけでも500億円規模まで売上は伸ばせるようだ(社長談）。

次期の業績予測は、売上4220億円(+9.3%)13980戸(＋2.9%)・営業利益260億円(+21.5%)とV字回復を目標にする。

カナダのスーパーＥハウス

カナダの省エネ・環境政策に基づいた基準をクリアした住宅をカナダ連邦政府が認定する『スーパーＥハウス』。
洞爺湖サミットも迫る日本において、『スーパーＥハウス』の普及を目指し
その日本における現状と新しいプロジェクトなどを紹介するプレス向けセミナーがカナダ大使館で開催された。

私は遅れて到着したので、各社のプレゼンテーションは終わり
以前、対談で御一緒した『スーパーＥハウス』プログラムの国際プロジェクトマネージャーである
カナダ天然資源省の若林修氏が、質問に答えられているところだった。
　
日本では『スーパーＥハウス』を建てる事ができる認定企業が約25社、現在約１５０棟が建設されているという事。
若林氏が担当されているスコットランドなどのヨーロッパと比べると日本は、まだまだ住宅における環境への取組みは緩いようである。

今回はセルコホームが仙台に続いて10日、神戸に『スーパーＥハウス』モデルハウスをオープンし
（左、セルコホーム新本社長を挟んで）
　模型を手に土屋ツーバイホームの武藤部長
右上、7月にサミットに合わせて北海道で土屋ツーバイホームの「ネットゼロエネルギーハウス」がオープンする事がトピックス。
『スーパーＥハウス』に地中熱ヒートポンプ、太陽光発電などを装備し、年間消費エネルギーを自給しようというものである。

セミナー後、カナダ産の食材を使ったランチが用意され、カナダ大使館の商務部梶田氏・Houlahan参事官のご挨拶で懇親が始まった。
　
　サーモンです

世界的な環境危機やエネルギー資源問題の中、日本人がこのまま贅沢をしていられる訳も無く
自動車のガソリン問題どころでない騒ぎに、家庭エネルギー問題がいつかやってくる。
住宅の省エネ創エネ化には投資が必要であるが、エネルギーコストの急激な上昇も有り得るので
税控除もある今、できる家庭は早く省エネ改修するべきである。　ハイブリッド車と違って、環境住宅は見えにくい所が普及の課題なんだよなぁ・・・・

住友林業、決算説明会

住友林業による2008年3月期の決算、業績説明会に参加。
　司会進行は広報の佐野さん　

住友林業の場合、近年は売上の事業構成が［木材・建材事業］が［住宅関連事業］より大きいのだが
08年度においては、［木材・建材事業］の落ち込み(売上前期比▲9.5%)が［住宅関連事業］(同▲0.0%）より大きく
住宅需要低迷の影響をより大きく受けた結果、連結ベースで
売上8614億円(同▲5.5%)・経常利益122億円(▲37%)と減収減益に一転し厳しい決算となった。

矢野龍社長(左)から事業方針等の解説、市川経営企画部長から決算概要の説明。
　
木造在来戸建を中心とした注文住宅の受注棟数９３０１棟（前期比▲4.6%)、金額2954億円(同▲4.1%)は
棟数規模や工法は違うのだが、先述の三井ホームとよく似たマイナストレンド。　

ただ1棟単価が、在来工法の住友林業（3180万円)と２×４工法の三井ホーム(3580万円)では違うのと
分譲戸建の割合が少ない住友林業は、そこでの増収の規模が少なく、木材・建材事業のマイナスを埋める事ができなかった。

今後、企画型住宅のマイフォレスト・セレクトワン（＠坪単価46万円～）など低価格商品も拡充したので
平均単価は下がる可能性もあるが、コスト改善を購買・流通など各所で行い生産性を上げて対応するという事。

矢野社長の来期市場予測は「着工戸数１１０万戸、持家３３万戸」と双方、＋約６％前後の回復とされたが
自社の来期戸建注文住宅の受注計画を、＋１．４％と市場より渋くよまれていたのが腑に落ちない・・・
というより、やはり全体の市場予測は小さく出せないんだなぁと・・・業界関係者は皆、希望的観測な数字を出す訳です。

そんな100万戸割れが見え隠れする新築市場からストック市場へ各社転換する中で、
同じ住友と言えば、リフォーム市場で高成長した新築そっくりさん（住友不動産）が際立ってしまい
住友林業の子会社である住友林業ホームテックの売上266億円（前年＋3%)は、新築そっくりさん事業の売上予測810億円(＋8%前後）に見劣りする。
ちなみに、新築そっくりさんの08年3月期予測棟数は7100棟・・・・スゴイ事になっている。

住友林業のその他重点プロジェクトとしては、海外事業も期待するところであるが
シアトル、韓国は順調とのことだが、上海の戸建開発は凍結したようである。
不動産事業においては今後、静岡で開発した高齢者向けの住宅や施設を今後、強みにしてゆくとの事であった。

「住宅売上が年１万棟をベースに設計されていた収支モデルを、9000棟レベルでしっかり利益が出せる体質へ転換すると」
矢野社長の経営設計と堅めの来期受注予測はつながっていた。



　

Beach BBQ

ゴールデンウィークは逗子界隈で過ごすことに。　今日は午前中テニスの後、クラブの仲間と逗子海岸でバーベキュー！
曇り空で日焼けの危険も少なくＢｅａｃｈ－ＢＢＱ日和。ウインドサーファーも結構出てる。

Ｂｅｔｈもオジサン達に混じって、大人しくシートでお座り。　　　

焼き担当も板に付いて手際よく・・・・今日は〝疑惑の葉山牛〟が登場！　　　早速、集金。酔っぱらう前に！
　

ワカメシーズンも終盤だが、少し海に入ればまだ採れる。　収穫有り！
　　
焼きそばで閉め、お腹が一杯になった私に、朝のテニスから付き添っているＢｅｔｈは「もうそろそろ帰ろうよう～」

日が傾いて来たのでお先に失礼することに。　　オジサン達のお楽しみはお酒がある限り続く・・・・