土地に高低差があると注意！

　購入を考えている土地が隣地より高低差があると建築可能

面積に制限をつけられたり、擁壁工事が必要になったりと、

様々な問題が予想されます。大阪府では、生駒山の麓や寝屋川

北摂方面などで高低差のある土地が比較的多いです。

　以前、ご縁のあったお客様で吹田市千里山西で建替え工事

を請負させて頂いたのですが、高低差が約４ｍ程あり長さ約

２０ｍ程の擁壁工事をさせて頂いたのですが、その擁壁工事

費用だけで約６００万円（安い方だそうです）かかってしまい

ました。ですので、高低差のある土地でのお家を購入される方

は要注意です!!

　まずは、ご自分で探されているエリアの法規を確認して

見てください。宅地造成区域に入っている場合色々と規制が

あります。また、宅地造成の規制区域に該当していなくても

高さが２ｍを超える高低差があるときは、擁壁の検査が義務

付けされていますので検査結果次第では、建築確認申請前に

かなり時間が必要となります。また、昔の擁壁で使用されて

いる石垣等の擁壁もよく見かけますが、その擁壁は再利用は

出来ないと考えて頂いた方が良いでしょう。構造上に問題が

ありと考えられます。

　また、擁壁の所有者が誰かを確認してくださいね。隣地の

方の所有ですと手をつけることは出来ませんのでご注意！　

　では、本日はここまでとさせて頂きます。

次男の定期演奏会

　本日は、私の次男の吹奏楽定期演奏会に行ってきました。

場所は、京都市左京区にある京都コンサートホール。



京都コンサートホール内の写真です。

撮っていると係りの方に注意されてしまいました。

このホールには下の写真の方が指揮をとられている

コンサートホールです。


　指揮者　小澤 征爾さん


　指揮者　佐渡 裕さん

　息子は、大学4回生で最後の演奏会と言うことで今までは

奥様だけが行っていたのですが、最後ですので私も同行させて

頂きました。成長した自分の息子の姿を見ていて色々な事柄を

思い出しながら聞いていたので突然目頭が熱くなってきちゃい

ました。周りの人に気付かれないように、その熱いものを処理

したので奥様も気付いていないでしょう・・・・？　

　親バカですが、息子はこの4年間色々な困難な事柄があった

のですが、どうにかこうにか卒業までこぎつける事が出来た

ことは、すごいと関心してしまいました。ここでは、そのすごい

を掲載することが出来ないのですが・・・・・・

　そんな息子に刺激を受けながら負けないように自分自身も

頑張らないと、今日も教えられたように思います。

　本日も読んで頂きありがとうございます。


追伸：皆さん！本日は、11年ぶりの皆既月食です。天候に
　　　恵まれ大変きれいにかけているのを見ることが出来
　　　ています。ツイてる!!

大手ハウスメーカー

　本日は、おもしろい本が届きましたので一部紹介させて

頂きます。

　大手ハウスメーカーの「長期保証」はインチキ！

　建築基準法で、ハウスメーカーや工務店は、新築後10年間は

無償で保証（重大な瑕疵について）しなければならない事に

なっています。そんな中、大手ハウスメーカーは30年間や中には

60年間もの長期保証をうたってそれを売りにしているとかろが

あります。このことについて営業マンは次のような説明をします。

　「新築後、10年毎に有償の点検を受けて頂ければ、さらにその

先、10年間保証を延長致します」「有償点検は費用5万円ほどです」

　費用が5万円だけならよいのですが、実は10年目の有償点検を

受けるだけでは保証してもらえないのです。検査結果を基に補修

工事をしなければ更に10年間の保証延長はしてもらえません。もち

ろん補修工事は有償です。何も建物に問題がなければ良いのですが

そんな事はないように話を持って行き割高な費用の請求をされる

状況にもって行き、100万円以上の補修費を請求される事もある

そうです。

　この情報は、私が直接大手ハウスメーカーの家を建てて経験した

ものではありません。一級建築士の方が、年に何回か大手ハウス

メーカーの営業をレポートするためにお客様となって調査したり

（私も年に一回は、住宅展示場に潜入レポートしています。営業
マンの方ごめんなさい!)

実際に大手ハウスメーカーで家を建てられた方からのクレームの

相談を受けたりされている方です。私も全てをそのまま信じて

いるわけではありませんが、大手ハウスメーカーで建てられる方

は、充分打合せをして頂き納得されてから前に進めてくださいね！

　本日も読んでいただきありがとうございます。


追伸：大手ハウスメーカーさんはすごいテクニックで仮契約を取り
　　　にきます。私ですらお願いしようかなと思ったぐらいです。
　　　この仮契約をしてしまうと掛かった経費と仮契約金がもどっ
　　　てこない場合がありますのでご注意!!ちなみに不動産取引
　　　では、仮契約と言う契約はありません。無効です。そこで
　　　金銭が動いていれば全て返金されます。

住宅エコポイント制度復活

　ご存知の方も多いと思いますがおさらいと言う意味で

住宅エコポイント制度の復活を記載します。

再開後の制度は「復興支援・住宅エコポイント制度」

となります。

　住宅市場の活性化、住宅の省エネ化を進めるとともに、

東日本大震災の被災地の復興支援を図り被災地を除く地域

の新築についてはポイントを半減する一方で、新たに耐震

改修を対象に加える。

　国土交通省と環境省が合計1446億円を計上しました。

　住宅エコポイントは、環境性能の高いエコ住宅の新築

やエコリフォームにたいしてポイントを発行する制度で

09年12月に開始されました。

　エコ住宅の新築は省エネ法のトップランナー基準を満たす

住宅、省エネ基準を満たす木造住宅が対象、エコリフォーム

は窓の断熱改修、外壁や屋根・天井、床の断熱改修が対象です。

　現行制度は11年12月未着工分まで対象としていましたが、

予算枠を使い切り、当初予定より5ヶ月間前倒しして7月末で

制度を終えていました。新制度の対象期間は1年間。ポイント

の発行対象は、新築が10月21日から2012年10月31日に着工した

もの、リフォームが11月21日から2012年10月31日に工事着手した

ものとする予定です。

　ポイントの発行・申請開始時期は2012年1月中旬からで調整

しているようです。

以上です。　読んで頂きありがとうございます。

中之島図書館

　中之島図書館です。

本日は水曜日ですので休日を頂いています。不動産会社の休日は

水曜日を挟んでの連休が多いのですが（当社は火曜日と水曜日）

その水曜日の休日は契約が水に流れるということで休日になって

いるそうです。この業界は特に験を担ぐ傾向にありますね。

今日は、中之島図書館で13時～17時頃まで今後の自分の営業活動

のあり方を見つめ直すために本を3冊持ち込んで何とか集中して

勉強出来たように思います。まわりの方のパワーのおかげで

集中して取り組めました。これが自宅だとなかなかここまで

の集中は出来ていなかったと思います。年齢のせいにしたくは

無いのですが、年齢と共に集中力と記憶力が衰えてきていること

を実感していまが、まだまだ脳を鍛えて生きたいと思います。

　今回取り組んでいこうと思っていることは、取替えのきく営業

マンではなく、関わる全ての方に選ばれる営業マンを目指して

あれこれと企画案を7つ程作りましたので実際に実行出来るかは

会社の仲間やお客様に教えてもらいながら前に進めて行きたい

と思っておりますので、マイホームの購入を考えている方も

購入された方も（他社で購入された方も対象です）長い目で

期待していてください。きっといいオファーを届けさせて頂き

ます。

では、本日も読んでいただき誠にありがとうございます。