不動産担保ローン(^^)

平成元年🤓
今から30年程前、バブル絶頂期でした。

当時、私は消費者金融会社で支店長。
無担保融資が主でしたが。
会社の方針で不動産担保ローンを推進していたのです。

狂乱のバブル期でした。

不動産担保ローンをお客様から申込を受けると支店で担保力を評価していました。

普通は土地家屋調査士に依頼するのですが。
比較対象方式を採用し素人の社員がするんです。

勉強になりましたね🧐

土地の価値で大きなポイントは？
土地に面している道路の道幅。
土地の間口、向きが大切ですが。
最も大切なのは道路。

そして法務局へ行って登記簿、公図、建物図面
を取得後、不動産業者へ訪問して地域の土地相場や売買事例を尋ねるんですが。

バブル期です。
八尾市や東大阪市内で20坪前後、築10年の戸建が3000万円とか。
業者さんの買取価格や仲介に出して3カ月以内で売れそうな金額を尋ねるんです。

当時から遡って築10年だと
昭和50年から54年建築です。
買ったお客様の登記簿を見ると借入は数百万円。
私は言いました。
「いっそ売却してほかの借金精算したら？」と。

駐車場もありません。
駅から徒歩20分の準工業地域、前面道路の幅員は3mの二項道路とか私道。
なんで？そんな物件が3000万円も？？
令和の今なら
もっと良い条件かつ広い新築物件が買えます🤗

色々と勉強になりました。

昭和から平成初期のマンションが危ない😱😱

夢のマイホーム🏠

この言葉は戸建を表していました。
庭付き一戸建て。

小さくても自分たちのお城🏯

分譲マンションは戸建を買う前のステップに過ぎなかったのです。

まずはマンションを買って、値上がりすると売却して郊外の住宅地に建売戸建を買う。

その戸建も値上がりすると。
その戸建を売って、更に広い土地を購入し注文建築を建てる

家は3度購入しないと分からないと言われます。

昭和から平成バブル期までは
そんな流れでした(^^)

しかし。
バブル崩壊後、土地やマンションの値段は下落。
その頃に購入したの今の50代〜60代が主です。

住み替えの買い替えなど、夢のまた夢。
住宅ローン金利も高い時代に購入。

売却して売るとローン残債が多くて下手したら借金が残る。

すると。
ズーーッと住み続けローン返済するしかないんですね。
昭和50年代に購入した人は
築35年以上で50歳以上ばかり。

当時のマンション施設は今に比べると賃貸マンションにも劣る物件もあります。


大規模修繕工事も積み立て金が不足しているマンションも少なくありません。
築50年のマンションは
外壁が折がれていたり
折がれ落ちそうなモノもあります。
下には歩道が。👀😱😱😱

2030年には築40年以上のマンションだらけ。
それが大都市圏に多数あるのです。

売却したくても売却出来ない
管理がずさんになると
資産価値も低下します。

負のスパイラル😱😱😱

マンションは買わない方がいい🧐🧐

昨日ＮＨＫで分譲マンションの管理費と修繕積立金問題について報道されていました。

番組を見て。
『マンションを買わなくて良かった。』
正直な感想です。🤓

まずは滞納の問題や管理の無いマンション。
建物は築40年以上。
荒れ果てたマンションエントランスや雨漏り。

住んでいるのは御老人。

購入した頃は若かったわけです。

また相続問題や所有者の居所不明。
マンションを相続したい子供も。

所有者無しとなる不動産。
空室が増え、管理費や修繕積立金を滞納する入居者。

2000年以降、タワーマンションが乱立。
もちろん低層マンションや板マンも
首都圏のほか大都市圏で乱立しています。

2000年に建築されたマンションも今や築20年を迎えようとしています。

六本木ヒルズも、15年を超えてるのかな？

人口は減少。
既に数万戸の空室マンションがでているのに。

親のマンションを相続した息子さん。
親は地方の実家に戻ってマンションは息子に管理を任せたものの。
所有者は親のまま。
息子は息子で管理費と修繕積立金を128万円も滞納して管理組合を困らせてる事に全く気づかない。


こんな状況が増加していくわけです。
戸建と違うのは
マンションにはマンションの規範やルールがありますが、それを怠ると他の所有者や入居者に大迷惑をかけるわけです。


今もタワーマンションも
板マンも低層マンションも
建築はドンドン進められています。