土砂災害と土地購入時の注意

▲がけ近くの住宅。横浜市の条例に従って、建物を離してあります。
さらに安全をみて１階を鉄筋コンクリート造で設計しました。　


※　肝心の本文の大半が、なぜか消去していました。
　　再度、書き足します。



昨日、2014年10月7日に横浜市緑区白山で起こった土砂崩れに

「取材で現場へ同行して欲しい。専門家としての意見も取材させて欲しい。」
と私の事務所のスタッフ経由で連絡がありました。

スカイツリーが強風でエレベーターが停止したときなど
ときどきテレビ局から取材依頼があります。

昨日は、住宅紛争委員としての仕事で朝から出かけており
午後も勉強会に出席していて戻ることができなかったので

スタッフを通じてお断りしました。


少ない情報の中での
私の推理をまとまてみます。


土地の所有者が宅地を拡げるために
盛土の工事を行っていた。

不安になった近隣の人が役所に問い合わせて
役所が現場を見に来て、是正命令を出した。

是正に従って、工事を手直ししていたが
費用が掛かり過ぎるので、工事をあきらめて中断した。

そのまま数年が経ち、今回の事故が起こった。

専門家が入って設計し、申請をしてから工事を
行っていれば、予算も事前に検討できたでしょうから
おそらく、そういう法律や条例を良く知らなかったのでしょう。

現状で放置していたのも、危険だという認識がなかったのだと思います。


横浜市内であれば、どの場所でも
盛土で1メートル以上、切土でも2メートル以上
行う場合は、宅造申請をして許可がいります。

さらに今回の崖下の場合なら、地盤の固さにもよりますが
３０度のラインをひいて、建物にぶつかる場合、

建物を離すか、その建物部分に鉄筋コンクリートの擁壁か
建物の壁を鉄筋コンクリート造にしなければなりません。

３０度というと、図で描くと緩やかに見えても、
その下に立つとかなり急な斜面です。


みなさんが、土地を購入する場合、注意すべきですが
このように知らなかったというケースがあります。

崖はもちろんですが、隣地の擁壁があればそれに注意してください。
ご自身が購入する土地の擁壁は、もちろん気にしますよね。

ご自身の土地の擁壁はもちろん、隣地が高くなって擁壁がある場合
その擁壁の検査済み証があるかどうかです。

ご自身の擁壁だけでなく、隣地の擁壁も、検査済み証がないと
建物に制約を受けてしまいます。

例えば、隣地の擁壁が工事完了後、検査に合格して
検査済み証をもらえていない場合、

建物を離すか、外壁部分に鉄筋コンクリート造の壁を造り
窓も造ることはできません。




▲これが、その例で正しく行っている建築工事途中です。


土地購入時は、隣地の擁壁だけでなく、ブロック塀などの確認も
必要なのです。

不動産屋さんにすべて任せずに、
正しい知識をもった建築士に相談して、
現場を見てもらってアドバイスしてもらう方が良いでしょう。

土地を購入したいと思ったら建築士の立場で拝見し
アドバイス差し上げています。

今まで、横浜市内は無料でアドバイスを差し上げています。

でも、すぐに動けるとは限らないので、
確認するのに時間が間に合わない場合は、断っています。(^^)ゞ



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土砂災害に対して

▲地下室は有効ですが…　



阪神大震災によるショックは、耐震性を正しく向上させれば、
大地震でも個別に解決、対応可能となっています。

局地的なゲリラ豪雨や竜巻、猛烈な台風も
今後、さらに大型になっていくと不安を増していくでしょう。

大地震、台風、竜巻には、地下室は有効です。


しかし、東北大地震の津波のショック時は、
個別には解決できない絶望感がありました。

鉄筋コンクリート造で造っても、
窓が割れて海水が充満してしまいます。
建物は残っても、住んでいる人を救えません。


広島の土砂災害は、まさかここまでという大きな被害となり
多くの方がお亡くなりになってしまいました。
ご冥福をお祈りいたします。


津波や今回の土石流は、通常の地下室では対応できません。
水や土砂に対しては、完全防水の地下室でなければ意味がありません。

地下室は鉄筋コンクリートだけでなく、
鋼板のボックスを現場溶接して造ったこともありますが

地下室の完全防水は実現できても、換気の問題が解決できず
例えば２４時間、そこにとどまるというは、難しいでしょう。

完全な避難シェルターとなりますので、個別に対策は非常に難しいです。


政府や自治体による避難所やその管理がないと防ぎようがありません。


「避難勧告を出しても、実際に非難する人は1％くらいしかいない」

という意見もあるようですが、

避難勧告が出ていないと、公共施設が開放されませんので
自主避難したくても、できません。

夜に非難しても鍵が掛かっている、という状況になってしまいます。

いつでも自主的に非難できる場所があれば、本当は一番良いのですが。


個別に対応できるような何か方法はないのか、

換気口の処理や強度をどうすれば良いのか、

この数日は、そんなことを考えています。


　



▲どんなに頑丈に造っても、
津波や土石流のような圧倒的な水や土砂までは、
進入を防ぎきれません。



▲地下室には、通常、２方向非難のためと、
光と風を入れ、換気のためにも、
地下室にセットでドライエリアのスペースを設けています。

ここから進入してきますし、
地下室の入り口からも進入してきます。







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伊勢のお白石持ち神事

▲　お白石持ち神事が始まる前の集合場所

2013年8月10日（土）に伊勢神宮のお白石持ち神事に参加してきました。


今年の10月に20年に一度、第62回となる式年遷宮がありますが、

それに向かって、様々な神事がなされています。


お白石持ち神事は、一般の人が参加できる数少ない神事のひとつで

遷宮の後には、御垣内の中でも一般の人は絶対に入れない最奥神域に

入って、白い石を運んで奉献する神事です。



一生のうちで、今回が最初で最後かなと思い、

特別神領民として、迷わず参加させて頂きました。



　

▲全員が集合して、注意事項など説明を受けて決起集会です。
三重県知事からも、激励のお言葉を頂きました。




▲この樽には、お白石が積んでいます。
全部で２．５トンの重さです。
これをみんなで引っ張っていきます。




▲こんな風に２本のロープを左右から４列で
「エイヤ、エイヤ」と掛け声あげながら引っ張ります。
女性も、もちろんいます。



▲ロープの間には、唱や掛け声を掛けてくれる人がいます。




▲内宮の前で、ロープを下に付けない様にロープを巻き取っています。



この後、内宮に入って、手を清め、白い布を手の平にもらって

さらに、お白石をひとり、ひとつづつ、その白い布の上に置いてもらいます。

私の石は、大きかったです。私の大きな手のこぶし大　ありました。

その10分の1くらいの石を持った人もいて、驚きました。


そして、内宮の新しい御垣内まで歩いて、奉献するのです。

お社も鳥居も、すべて新しい檜で完成しています。


御垣内での参拝は、普段もさせて頂きますが、

今回は、そのさらに奥の奥の扉を開けてもらい中に入りました。


いつもここは、御垣内からも見えない最奥神域です。




▲無事終了です。


さらに全員が集合して、記念品をもらい、バスで移動して解散です。

この間、バスの集合から解散まで、朝から７時間掛かりました。



全国でほとんどの地区で連日３５度を越える猛暑の日でしたが、

覚悟はできていたのと、白装束に着替えて、気持ちも引き締まっていたので、

思ったより、かなり楽でした。２０年後も参加できるかも…　(^^)ｖ





▲記念品は、冊子やＣＤの他に、お白石奉曳車（ミニチュア）オルゴール付です。

巾40センチくらいあり、この結構大きな置物でした。

どこに置く？　それが、問題です。(^^)ゞ



お白石持ち神事の専用ホームページ





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お祝いの食事会

▲事務所前のイタリアンのお店で　


先日、以前、ミタス一級建築士事務所の監理担当として活躍してくれていた

スタッフの「婚約祝い飲み会？」　を行いました。



何年も前に、工務店の現場監督になりたいという彼が、

ミタス一級建築士事務所の設計スタッフ募集の応募に来て

「関係ないのに、堂々と応募に来たのがおもしろい」と

研修を始めたことを、つい昨日のことのように思い出します。



彼の父親と同じくらいの年齢の私は、入所して半年くらい経ってから、

ガンガン厳しく指摘して、ときには机を手が内出血したくらいに

強く叩きながら叱ったこともありました。


叱られても、向上心を持って一生懸命頑張ってくれました。

彼には、その向上心と工夫や文才、まとめる力もありました。



現在は、立派な工務店の現場監督として、めでたく活躍をはじめました。

今年は建築士の受験資格を取得したので、試験も受けるようです。



今秋に結婚が決まり、

「婚約者を連れて挨拶に行きます、

先生に教えられた仕事の考え方や、厳しくしごかれたことが

大変役に立っているので感謝しています」


との連絡をもらい、おめでたいことですし

日程調整し、馴染みの大工も呼んで

土曜の夜にお祝いの食事会をしました。



婚約者の彼女も、知らないメンバーの中、よく参加してくれました。

爆笑の連続の飲み会で、彼の活躍とおふたりの幸せを願って終了しました。



私は、アフター５まで、スタッフを拘束するのが嫌で

飲み会などは、普段は、ほとんどいたしません。



やるなら、ランチ会です。


それではアルコールは難しいので、

ときどき職人さんのリクエストで、夜に飲み会を行う程度です。



ミタス一級建築士事務所では、今までは、例外なくどういうわけか

女性スタッフはアルコールをいくら飲んでも顔色が変わらず、

男性スタッフは、すぐに赤くなります。


いずれ、そうではないスタッフと仕事をする日も来るでしょうけど。




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2013年4月の建築暦

▲　これが、2013年4月前半の建築暦です。


今月は、月初めから、地鎮祭が続くということもありますが、

今月の建築暦を紹介しておきましょう。



念のため、申し上げますと、私はいつでも良いと思っています。

ですが、その中でも避けておきたいのが、三隣亡　です。

これを避けて頂ければ、いつでも良いです。

しかし、同じ行うなら、良い日が気分良いですよね。


その場合、大安とか仏滅とかは、本当にどうでも良いのですが

建築暦の良い日の方が、何となく気になります。


この良い日と、

通常の大安、友引、

先勝の午前中

先負の午後

赤口の午前11時～午後1時

の吉日の時間を合わせれば、完璧です。


他にも、一粒万倍が付いていれば、なおさら吉日です。


但し、週末の大安や友引は

1ヶ月くらい前に予約しないと、地鎮祭などは

既に予約が詰まっていることもあります。


そのときは、早朝や夕方の日が出ているギリギリの

時間帯に行ってもらうこともあります。





　

▲これが、2013年4月後半の建築暦

赤○が良い日、赤×が、できれば避けたい日






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準防火地域のサッシ その（2）

昨日、お約束したブログ内容のアップです。

準防火地域用のアルミサッシが、

２０１３年６月出荷ではなく

おそらく２０１３年９月出荷までは、従来基準で

それ以降は、新基準の出荷予定に延期になったらしいです。


これは、まだ100％確定ではないそうです。


問題の価格ですが、

準防火地域用サッシの値上げが…


で、商品によってはシャッター付きの方が、

価格が安くなるという逆転現象が起こると、お話ししました。


本当ですか？とコメントを頂いたので、

具体的に調べてお話ししましょう。



ある大手サッシメーカーでの価格比較です。


窓の大きさは、高さ２メートル、巾１．６５メートルの引き違いサッシです。


バルコニーや庭に面して使われる、履き出し用のサッシです。

これが、シャッターが付くと定価２２万８５００円です。
ガラス代込みです。


では、同じ窓でシャッターがない場合の定価は

いくらくらいになっていると思われますか？

何と、定価３１万７千円です！　ガラス代込みです。


シャッターが無いほうが、８万８５００円高いんです！

不思議でしょ？？？

普通は、どう考えても逆です。


ミスプリントじゃないかと、

スタッフがメーカーの営業マンに聞いたのですが

その営業マンの言うことには、ミスプリントではないとのことでした。




定価は、メーカーによって違うのですが、

他のメーカーは、まだ定価を正式発表していないようです。


しかし、この逆転現象は、

このサッシメーカーのこのシリーズのサイズだけの

話になりそうですから、ご注意。

といっても、良く使うサッシサイズです。


なぜ、そうなるのか？


準防火地域用の新基準の防火ガラスが、かなり価格が高いのです。

しかもガラスサイズが大きくなるほど割高になります。


シャッター単体で認定を取っているメーカーは

非常に高い価格の防火ガラスを使わなくて良いので、

大きな高いガラスを使うサッシなら、

シャッターを付けて普通のガラスを付けた方が

安くなるという、価格が逆転する現象が出てきたのです。



掛け率は、未定ですから、実際の価格は不明です。

実質は、それほど高くならないようにメーカーが考えてくれていると、

信じています。(^^)v


　







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良い知らせと…

先日、紹介した

準防火地域用サッシの値上げ…

の件ですが、

２０１３年６月出荷ベースではなく

２０１３年９月出荷ベースに延期になりました。


メーカーの体制が間に合わないということで

国土交通省が認めてくれたようです。



これで、ちょっとホッとしました。


該当する２軒の設計を行っていますが、

２軒ともギリギリだったからです。(^^)ゞ



価格について、質問が来ていましたので、

明日にでも、一部紹介したいと思います。




そして…

良い知らせとセットで、

その反対のことですが、


６月から、今度は建材などが、15％くらい一斉値上げする

と工務店の社長から教えられました。


そのように問屋から、伝えられたとのことです。

また、合板の値段も、日々変わっていて、価格変動が激しいとも

言っていました。


もうひとつ、私が心配しているのは…


秋以降に、資材不足になるのではないか…

ということです。




石膏ボードや合板などの基本的な資材が心配です。

理由は、駆け込み需要の資材増大と買占めなどが影響するのでは？

ということです。


工期も遅れてしまいますし、

コストもアップすることになります。



そうならないことを、今から願っています。


　







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準防火地域用サッシの値上げが…

▲　さて、問題です。シャッターが付いてる窓と
シャッターが無い窓では、どっちが安いでしょう？？？


住宅の木造に使う、準防火地域用のアルミサッシが、

値上がりします。

どのくらいの値上がりかというと…

なんと３倍くらいの予定だそうです。


実際に見積もりをメーカーから取ってみると…


今まで１７０万円の価格のものが、

新しい基準のサッシでは、

５００万円を越えていました…。



さらに、新基準のサッシでは

シャッター付きの引き違い窓と

シャッター無しの引き違い窓では、


シャッター無しの方が高くなることが

あるそうです！


この切り替えが、２０１３年６月となっているようです。

（その後、メーカーの出荷体制が間に合わないということで

２０１３年９月出荷に延期になりました！）


消費税の駆け込みもありますが

それよりもこちらの方が、早く来ますし

価格差も大きくなる可能性があります。


急いで設計を終わらせないといけません。




繰り返しますが、準防火地域の木造住宅用のアルミサッシですから

防火指定の無い地域は、関係ありません。


準防火地域で新築をお考えの方は、注意して下さい。


　




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現場確認

▲現場で、スタッフとチェック中



本日、2013年2月4日（月）は、まもなく木工事が完了する現場を

スタッフと確認に行きました。


スタッフ、現場の大工さん、工務店の社長と打ち合わせや確認を行いました。


予定より、少し進んでいる現場のため、スケジュールの問題はありませんが


4月の新期と3月の引越しシーズンを迎えます。


外構工事もありますから、何とか少しでも早くということで、


検査前の検査でした。



　







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住宅リフォームか建替えか（2）

　


　前回　2012年12月2日の続きです　


実例として、

築40年で建替えではなくリフォームでＯＫとお答えした例と

築25年で建替えをお勧めした例をお話しします。



最初に築40年で、リフォームでＯＫとお答えした例です。
何年か人は住んでいない住宅でした。



床下や天井裏を拝見し、さらにそれだけでは判断できなかったので

壁を一部剥がさせて頂きました。

私が、その場でご了解を得て

何らかの工事をすることは決定していたので、
室内の壁をベリっと引っ張って剥がしたのです。

すると、断熱材はあったのですが…
　　　　それをめくると防水紙がなく
　　　　外壁の仕上げ材の木の裏が、すぐ見えました。


通常は、断熱材はなくても、防水紙はあるのですが…

雨漏れも、じゃんじゃんしていましたし、
その水跡もたくさんありました。


屋根裏から見たのと同様、隙間だらけでしたが
そのおかげで、

構造体が全く腐っていないのです。


冬は、室内でコートを着て話をしていても寒かったのですが
当然でしょう。


風通しが良く、外壁は木の仕上げで
腐らなかったのです。


「リフォーム工事でも最低20年間は、この家に住みたい」というご要望に

結局、新築の3分の1程度の予算で、

耐震、断熱、外壁を含めて、

キッチン、玄関、子供部屋、リビング、納戸の全面リフォームや
ピアノ用防音室の設置を提案し、行うことができました。


但し、この提案と工事は、一部ご希望とは異なった内容となりました。

外壁も断熱材付きのガルバ合金で囲みましたし、あと20年間以上なら
構造体は、余裕でした。


費用と優先順位、ご希望内容を解決するのに、他に方法はないのか？

その工事が本当に必要な工事なのか？その工事で解決できるのか？

ということを考えて行ったものです。


その結果、なかりアップグレードした工事内容や工事箇所もありますし

カットして、本当に必要なら次回にとなった工事内容や箇所もあります。
その方法も考えてご説明しておきました。



このケースと異なり、

モルタル外壁の古い住宅の場合、外壁に大き目のヒビがあると
柱や土台、梁などの構造体が腐っていることが、よくあります。

これが疑わしい場合、外壁をほんの少し一部だけ剥がして
確認することもあります。


リフォームに掛ける費用と工事内容とご希望、
完成後に住みたい築年数も考えて、


リフォームと建て替えのどちらを提案するか

どういう内容を提案するかを決めているのです。



次回は、築25年で、構造体が腐っていたわけでもないのに

新築になった具体例を、説明します。


　







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住宅リフォームか建替えか

▲

住宅リフォームをすべきか、建て替えをすべきか？

この質問は、昔からよく繰り返されています。

今回も遠方にお住まいの方から、問い合わせを頂きました。



日本ならではの質問で、欧米ならそれほど迷わなくて済むでしょう。

日本でこれを迷われている大半の方は

欧米に住んでいれば、リフォームを選択されるからです。


日本では、築25年を過ぎてくると、

大掛かりなリフォームとなると
残念ながら、建て替えを考えてしまうからです。

もちろん、そう考えるのが無理はないのは、

今までの日本の住宅を造る考え方が、そうであったからです。



過去に、こういう質問を受けた場合、現場を確認して
アドバイスを差し上げるわけですが、

判断をするために、前提となる

共通の確認事項があります。



それは、


（1）住宅リフォーム、または建て替え目的、要望と優先順位は何か？

（2）住宅リフォームの場合、あと何年くらい住みたいのか？

（3）予算はいくらか？


そして、

（4）その他の個別事情は？

となります。


（1）～（3）は、どんな場合でも必ず確認しなければなりません。


また、（4）の個別事情というのは、要望であったり、制約であったりで
これは様々でたくさんあります。


例えば、工期の制約や法的な制約があったり、

仮住まいは、できるだけしたくない

といったことも個別の事情です。



（1）の目的がもっとも重要ですが
（2）と（3）が決め手になることもあります。

（1）では、デザインや意匠、使い勝手、快適性以外にも

耐震性、断熱性、バリアーフリーといったことも重要な要素です。

これは、工事費用に影響しますし、そもそもリフォームで対応が
どこまで可能かを見極める必要があるからです。

また、（1）に関しては、みなさんが考えている要望が
本当は必要が無かったり、意味の無いことの場合もあります。

ご要望の目的を満たすには、別の方法がベターであることもあります。

満足するには、効果的に費用を使うには
それらの部分を含めて、しっかり話し合って検証する必要があります。



（2）では、耐久性が問題になってきます。

　　特に既存の住宅リフォームでは、あと何年住みたいのかというのは、
　　重要な要素です。

　　工事範囲や工事内容、工期、工事費用に影響してくるからです。



（3）は、リフォームならこれくらい、新築ならこれくらい
　　と条件により変わることが多く、さらに
　　（1）（2）との絡みでも変更になる部分です。


こういった、ご要望をお聞きして、あるいは考えておいて頂いて

私は現場を拝見します。




相談された方の例で、既に５社の工務店やリフォーム会社に相談して

最後にミタス一級建築士事務所に相談にお越しになられた方が
いらっしゃいました。


「建築士も現場を見に来たけれど、自分達の要望を聞いてくれて
　それをプランにして見積もりを持って来てくれただけでした。


　清水先生のように

　床下や天井裏を見たり、一部壁を剥がして最終アドバイスを
　もらったことはありませんでした。」


というコメントを頂いたように、


そういうところを見ないと、判断できません。

同じ築年数でも、全然異なるからです。



次回は、こういった実例をあげて

もう少し説明いたします。


さらに、その次には、自治体の助成金を使う場合の注意事項も

お話ししたいと思います。



　







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鎮め物

▲　穴を掘って、鎮め物を設置しました


鎮め物をスタッフに、立ち会ってもらい埋めてきました。

通常は、工事業者に預けて写真を撮ってもらっていますが
今回は、埋める数も多いので、慎重を期してスタッフに立ち会ってもらいました。



地鎮祭で、神主さんをお呼びすると

鎮め物を頂くことがあります。

必ず頂けるわけではありません。

頂くことなく終わる神社も多いのです。


頂いた場合は、このように家の下の土に埋めるのですが、

べた基礎の場合は、コンクリートの下になります。

通常は、家の中央部分に埋めます。


普通の鎮め物は、セトモノの容器に入っていることも、

桐箱などに入っていることもあります。

中を開けたりすることはありません。

そのまま埋めてしまいます。



中には神器としての　剣、鉾、鏡、盾、勾玉など

３種類とか、５種類とか７種類とか入っている
そうです。


土地からの邪気を祓らい、結界を作るというような

魔よけ、守り神的な意味があるのだと、私は理解しています。



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着工前打合わせ

▲着工前に工事担当者を呼んで打合わせ　


先日の2012年11月16日に

まもなく始まる工事前に打ち合わせを行いました。

現場でも定期的に行っていきますが、

その前に、近くの業者なので集まってもらいました。

担当スタッフから、全体の注意事項、

直近の注意事項などの説明を行ってもらいました。




　


▲人数は、増えたり減ったりします。
各職種の説明が終われば、忙しいので帰って頂くためと

時間の都合がつかず、途中参加の方もいるからです。






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完成検査とデッキ材

▲ 本日は、スタッフと完成検査


2012年11月8日（木）にスタッフと業者とで、完成検査を行いました。

未完部分と手直し部分のチェックです。

施主との完成検査は、もう少し先です。



　
▼このデッキ材は、腐さりにくいという木です。





ウリン材、イペ材とかアイアンウッドといわれる材料も
腐りにくいのですが、価格も高いし、色落ちがして外壁が汚れます。

普段は、そのため、同じ色落ちするなら
価格も考えてレッドシダーを塗装して使っています。



今回、メーカーの実験データーを、話半分くらいを信じて、
この材料を提案、選定しました。

といっても、これで２回目です。


価格は、もちろん高めですが、ウリン材などよりは、少し安いようです。

レッドシダーに自然塗料で着色するよりは、少し高いようです。


ダーク色ですが、着色はしていません。
杉材を過度に乾燥させたものです。

実験では、シロアリも関心を示さない、食べないようです。

その理由は、特殊な方法で、高温乾燥させて、
シロアリが食べたい部分や、腐朽しやすい部分は

蒸発してしまっているから

ということらしいです。

そのため、腐朽にも強いのだとのことです。

薬品は使っていませんから、その面も安心です。




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打合せいろいろ

▲着工前に工事業者と打合せ中


火曜日の午後は、工事中の現場の打合せを行うことが多いですが

本日は、通常の打合せ以外にも、連続して行いました。

最初は、相模原の新築工事、次は青葉区の新築工事
最後は、青葉区のアフター工事についての打ち合わせです。


いずれもスタッフ中心で、私が横で聞きながら
ポイントは補足する程度でできるだけ進めました。(^^)v


　

▲メーカーが来ての打合せ。メリットを強調して、アップグレードしても
価格も同じ価格にするので採用をとの提案があり、検討中です。






▲アフター工事の打合せ。




現在、工事中ですが、終わりそうな現場が３つあります。
そして次の現場が、まもなく３つ始まります。


不思議ですが、現場が終わったら別の現場が始まり

設計が終わりかけて、設計スタッフがの手が空く頃に
次の設計依頼が来るということが続いています。




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