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香港系ファンド、東急プラザ銀座を買収へ　1500億円超で

2025-02-07 13:31:24 | 不動産・流通・交通

ガウ・キャピタルは「東急プラザ銀座」を取得した後に施設名を変え、改修にも踏み切る方針だ

香港系ファンドのガウ・キャピタル・パートナーズが商業施設「東急プラザ銀座」（東京・中央）を買収することが6日分かった。

価格は10億ドル（約1500億円）超とみられる。買収後は名称を変更し、2026年にも施設の改修を始める予定だ。

インバウンド（訪日外国人）の増加が続いており、ガウ・キャピタルは銀座周辺の消費需要が今後も堅調に推移するとみて買収を決めた。

シンガポール系のペイシャンス・キャピタル・グループ（PCG）と連携し、現在保有する三井住友トラスト・パナソニックファイナンス（東京・港）から買い取る。ガウ・キャピタルがおよそ9割、PCGは1割ほど保有する見通しだ。

東京都区部の商業地の基準地価格は24年に前年比9.7%上昇した。

都心部の地価は上昇が続くものの、海外ファンドなどは円安進行もあり、世界の主要都市と比較すると依然として割安とみているもようだ。

ニッセイ基礎研究所の調べでは外国資本による国内不動産の購入額は24年通年で前年比2割増の約2兆2000億円だった。

東急プラザ銀座は東急不動産が16年に開業した商業施設で、飲食やファッション・雑貨などの店舗が入る。新

型コロナウイルス禍で客足が落ち込み収益が悪化したため、資産入れ替えの一環で23年に売却した。

当時の売却価格は非開示だが、東急不動産による同施設の22年3月末の簿価は1185億円で、23年3月期に211億円の減損損失を計上した。

東急不動産は売却後も商業施設を運営してきたが、ガウ・キャピタルは運営も引き継ぐ。

改修によって賃貸スペースを広げ、買い物客の購買を促すよう店舗も再配置する。集客力のあるブランドなどの入居を増やし、賃料を上げたい意向だ。

香港などで複数の大型商業施設の運営実績があり、販売促進のノウハウを活用する。

海外ファンドによる国内不動産への投資は相次いでいる。米投資ファンドのブラックストーンは2月末に西武ホールディングス（HD）から「東京ガーデンテラス紀尾井町」（東京・千代田）を約4000億円で取得する予定だ。

アジアを拠点とする投資ファンドのPAGは企業の売却物件やデータセンターなどに焦点を当て今後3年程度で日本に約70億ドルを投じる方針だ。

ガウ・キャピタルは日本で6500億円程度の資産を運用している。21年からは人工知能（AI）の普及に伴う需要増を見込み、データセンターの開発も増やしている。

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日経記事2025.2.7より引用

サッポロHDの4000億円不動産活用、三井不やKKR名乗り

2024-12-20 18:18:09 | 不動産・流通・交通

恵比寿ガーデンプレイス（24年8月）

サッポロホールディングス（HD）が外部から募集している不動産の活用案を巡り、三井不動産や三菱地所、東急不動産などが提案者として名乗りを上げたことがわかった。

米投資ファンドのKKRを含め、提案を募る入札には10組前後が応じたもようだ。サッポロHDは外部資本の受け入れなどで不動産事業の位置づけを改める。

不動産事業全体の価値は約4000億円とされており、複合商業施設の恵比寿ガーデンプレイス（YGP、東京・渋谷）など都心一等地の物件も含まれる。

応募した不動産大手やファンドの経営戦略に大きな影響を与える入札だけに、千載一遇の機会を捉えようと水面下の探り合いが熱を帯び始めた。

9日に提案者を募る1次入札が締め切られた。日本経済新聞の取材で判明した応札企業は3社を含む複数の大手不動産のほか、KKRや同じく米投資ファンドのベインキャピタルなど。

今後数社に絞られた候補企業は2025年初めにもデューデリジェンス（資産査定）に入る予定で、早ければ25年春にも外部との提携を決めるとみられる。

サッポロHDは2月に公表した中長期経営方針で、不動産事業に外部資本を導入すると発表していた。不動産の売却などを進め、資金をビール事業のM&A（合併・買収）など成長投資に振り向ける。

尾賀真城社長はこれまで「YGPを含めて（全ての保有資産で）、あらゆる選択肢を考えている」と述べていた。外部の不動産関連企業などから、不動産の購入や不動産子会社への出資といった具体的な提案を受けるとしていた。

サッポロHDが保有する不動産にはYGPのほか、ビアホールの「ライオン銀座七丁目」（東京・中央）や商業施設の「GINZA PLACE（銀座プレイス）」（同）などがある。

このほど日本経済新聞の取材に応じた尾賀氏は入札について、個別物件ごとではなく事業全体についての提案を求めたと明かし、その狙いを「グループの企業価値を最大限にするため」と説明した。

応札した不動産事業者にとって、最も関心が高いのはYGPだ。「恵比寿駅とつながるというポテンシャルは唯一無二で、二度と出てこない案件」（大手不動産社長）という評価は業界内で共通している。

一方、YGPは1994年の誕生から時間がたっており、近年は存在感が低下していた。2021年に三越恵比寿店が撤退するなど、テナント誘致に苦戦しており、テコ入れが必要との見方は強い。

「住宅への転用が可能なのかなど、条件を見極めるために入札に参加する」という声も漏れる。大手不動産の中には、条件が不透明だとして入札に参加しなかった企業もある。

サッポロHDでは25年3月、不動産事業のトップを務めた経験のある時松浩常務グループ執行役員が社長に昇格する。

外部提案を求めている不動産事業について、「外部資本の導入は当然やらないといけないが、不動産と酒類のシナジーは確実に存在している。

必要な部分は情緒的な説明だけでなく、キャッシュリターンから資本市場に対して説明責任を果たす」と述べている。

不動産事業を巡っては、シンガポール拠点の投資ファンド、3Dインベストメント・パートナーズが7月、サッポロHDの株主に向けた書簡を公表した。

不動産子会社のサッポロ不動産開発を分離上場（スピンオフ）することなどを提案していた。3Dの試算では、不動産事業をスピンオフした場合の時価純資産は約4000億円とされる。

3DはYGPなど3物件については資産価値が向上する余地があるとみており、サッポロ不動産開発に残したままで分離上場し、残りの物件は完全売却すべきだと主張する。一連の切り離しでサッポロHDの時価総額が6割上昇するという。

3Dは12月時点で約18%を出資するサッポロHDの筆頭株主で、売却を含む不動産の活用案の検討については「経営陣の判断に敬意を示す」と評している。

7月に公開した書簡で「企業価値最大化の観点から、適切な不動産の切り離しのスキーム選択は極めて重要」としていた。

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日経記事2024.12.20より引用

【破格】東京都港区家賃6万円のタワーマンション

2024-12-20 08:42:35 | 不動産・流通・交通

【破格】東京都港区家賃6万円のタワーマンション

https://www.youtube.com/shorts/ySD3uB6xd7I

マンション価格、年収の10倍超える　東京は18倍に

2024-12-12 13:54:07 | 不動産・流通・交通

新築マンション価格が賃金の伸びを上回るペースで上昇し、実需層にとって手が出しにくい存在となっている。

投資対象としての人気が根強く、デベロッパーも「億ション」を大量供給する。特に東京都では平均価格が年収の18倍と、実需層を置き去りにするような市場になっている。

東京カンテイ（東京・品川）の集計によると、新築マンションの平均価格が平均年収の何倍かを示す「年収倍率」が2023年時点で10.09倍（全国平均）に達した。

22年から倍率は0.43ポイント上昇し、全国平均としては06年の調査開始以来はじめて10倍を超えた。

23年に分譲された新築マンションの価格（70平方メートル換算）を、平均年収で割って算出した。

都道府県別でみると、最も高倍率だったのは東京都の17.78倍だった。平均年収が592万円、マンション価格は1億526万円だった。

22年時点では平均年収が578万円、マンション価格が8561万円で倍率は14.81倍だった。年収の伸びを大きく上回るマンション価格の高騰で倍率が跳ね上がった。

土地代や建築コストの上昇がマンション価格に反映された。富裕層や海外勢から人気がある都心の高額物件に、さらなる値上がりを期待した投資マネーの流入が続いている影響も大きい。

東京都内では23年に億ションが4039戸供給された。22年の1.5倍の規模となり、全国の億ションの8割が東京に集中した。

「三田ガーデンヒルズ」（港区）や「パークタワー西新宿」（新宿区）など1億円を超える物件が100戸以上ある大規模マンションの販売も目立った。

東京都心の新築マンションは1億円を超える物件が目立つ（東京都千代田区で建設中の物件）

東京カンテイの高橋雅之上席主任研究員は「東京ではマンションを買う目的が『住むための器』ではなく、投資対象に変わってきた」と指摘する。

「デベロッパー側も資金が豊富な層を重視して物件を開発する傾向がうかがえる」と説明する。

東京についで年収倍率が高かったのが長野県で、15.88倍だった。軽井沢町での高級マンションの供給の影響で平均価格が上がった。

東京から新幹線で1時間強とアクセスがよく、観光資源も豊富な軽井沢には、都市部からの移住目的やセカンドハウスとして富裕層からの需要が強い。

京都府や沖縄県でも、地元の居住者以外からの高級マンション需要が相場を押し上げているという。

景観条例で高層マンションが建設できなかったり、建設用地がホテルとの取り合いになったりするなど供給が限られていることも価格の高騰につながっている。これに対し中国・四国エリアは倍率が比較的低い。

データのある46都道府県のうち、倍率が最低だったのは山口県の6.46倍だった。香川県が6.79倍で続く。広島県（8.14倍）や岡山県（8.25倍）も全国平均の10倍を下回っている。

「東京から距離があるなどの理由で投資目的の需要が少なく、地元住民の目線と見合う物件の供給が相対的に多い」（東京カンテイの高橋氏）という。

（佐藤日菜子、筒井恒）

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多様な観点からニュースを考える

※掲載される投稿は投稿者個人の見解であり、日本経済新聞社の見解ではありません。

大槻奈那
名古屋商科大学大学院教授、ピクテ・ジャパンシニア・フェロー

別の視点

全国のマンション価格はリーマンショック後2.1倍になっています（国交省）。

一方、収入は同じ時期に僅か3％程度の上昇。つまり、個人の”買いにくさ”は約2倍になっています。

それでも価格が上がり続けている理由は、記事にある海外投資家や富裕層に加え、かつてに加え、銀行ローンが借りやすくなっていることも大きいと思われます。

都心のマンションの場合、この10年程度で活発化した「ペアローン」を大半の夫婦が利用している模様です。

しかし、このスキームはどこまで有効なのか… 今後の住宅価格への影響が大きいのは、よく話題になる金利上昇よりも、年収の伸びとローンのアベイラビリティだと思います。

2024年12月12日 9:30

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商品ニュース

ドバイ原油・12日午前、上昇　73.30ドル前後（10:16）
マンション価格、年収の10倍超える　東京は18倍に（2:00）

日経記事2024.12.12より引用

マンション投資、売却益は減少へ　「バブル末期と酷似」

2024-12-10 19:16:47 | 不動産・流通・交通

マンション投資は今まで以上に慎重な判断が求められる（東京都内）

収益が急拡大してきたマンション投資の先行きに不透明さが増している。

民間試算の理論値では東京都心の物件に2023年までの10年間、投資していたとすると2億円超の利益を手にできた。

購入者のなかには今も差益を見込み、積極購入する動きが目に付くが、見込み違いで売却益を得られない人も出てきている。すでにマンション投資の妙味は薄れている。

23年時点の利益、2億3000万円の試算

東京カンテイ（東京・品川）の試算では、港区の六本木一丁目駅（東京メトロ）の70平方メートルの新築マンションを13年に取得して10年間賃貸し、23年に売却した場合、利益は約2億3000万円。年利回りは22.4%だ。

実際の投資実績ではなく、同社が持つ売買価格、賃料のデータから算出した理論値で、税やマンション管理費などのコストを考慮に入れていないが、首都圏ではほかにも1億円以上の利益が出た地域が複数あった。

賃貸より売却重視

こうしたなか、今でも東京都心のマンションの利益にひかれる人は多い。最初から賃貸を考えず、自らが住みつつ、いずれ売却して利益を得るもくろみの「半投資・半実需」の人も目立つ。

細かい事情は異なるが、「賃貸より売却を重視する傾向はバブル末期とそっくりだ」（東京カンテイの井出武執行役員）。

しかし、潮目は変わり始めた。23年の利益の前提となる13年の取得価格は、アベノミクスが本格化し、価格が急上昇を始める直前の数値だ。

相対的に安値で取得し、価格上昇の恩恵をフルに享受できた結果で、足元では「見込み違い」に悩む人が増えている。

「不動産投資で勝てるイメージがわかなくなった」。

約5年保有していた都内マンションを昨年、売却した30代男性は売買差益に期待したが、実際は値下がりし、売却額は購入額に対して5%低かった。保有していた間の賃料収入も管理費や税などと相殺され、最終的に赤字に陥った。

この物件の周辺相場に詳しい不動産業者は「競合も多く、不透明要素もあったのに値上がり益を安易に見込んだ結果だ」と話す。

都心でもすでにマンション投資の優勝劣敗が分かれ始めている。

東京カンテイの23年時点試算では、利益の7〜8割が売却益だ。井出氏は「通常のマンション投資は賃料が柱。東京の状況は異常だ」と話す。

23年時点の近畿圏で同様の試算をすると、1位の大阪駅（JR大阪環状線）でも利益に占める売却益の割合は6割に届かず、利益も東京のトップクラスの物件の3分の1程度しか出なかった。

不動産経済研究所（東京・新宿）によると、東京23区の新築マンション平均価格は23年から1億円が半ば常態化し、24年1〜6月も1億855万円の高水準。売却価格が上昇を続けても、取得時も高値圏だった場合、多額の差益は生まれない。

首都圏の賃料、頭打ち

マンション投資に詳しいコンドミニアム・アセットマネジメント（東京・千代田）の渕ノ上弘和代表は「マンションの資産価値を測る基本的な指標はあくまで賃料だ。貸す予定はなく、自らが住む物件を選ぶときであっても周辺の賃料は意識したほうがいい」と話す。

賃料は立地エリアの利便性などを反映し、安定的に上昇するのが普通だ。賃料上昇はいずれ周辺マンションの価格も上昇させる。

賃料が上昇し、同エリアのマンション購入時の住宅ローン毎月返済想定額に近づくと賃貸から持ち家取得へ方針を切り替える人が増え、購入需要が増大する。

その意味では「賃料上昇を伴わない価格上昇は一過性に終わるリスクが高い」（渕ノ上氏）。最近は物件厳選の傾向が強まり、すでに賃料の水準には差が生じている。

東京カンテイの調査では分譲マンションを購入した後、賃貸する場合の賃料は首都圏でも24年後半あたりから頭打ち感が強まっている。都心はともかく、その周辺部は上昇一辺倒ではない。

取得価格の上昇で売却益が得にくくなるうえ、賃料も伸び悩むエリアの物件では高額利益どころか黒字確保も難しい。

日銀は利上げ姿勢、楽観視はリスク

日銀が利上げ姿勢を堅持し、ローン金利上昇も考えられるなか、利益の楽観視はリスクだ。マンション投資には一段と慎重な判断が求められる。

（堀大介、河井萌、大沢友菜）

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日経記事2024.12.10より引用

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