中古マンションのすすめ８

　人生で最も大きな買い物となるマイホーム購入を成功させるのには、

営業マンがキーとなる場合が多いと思います。契約から引き渡しを受けるまで

不動産会社の営業担当者とは長い付き合いになります。物件に案内してもらったり

その物件の過去の販売価格からそのマンションの価格は適正か？

重要事項の調査、近隣とのトラブルはなかったのか？など物件について詳しい情報

を集めてもらい、購入を検討し始めたら価格についてもある程度交渉をして

もらえるのか？と色々な事をしてもらわないといけません。

　仲介手数料を払うのですからしっかり仕事をしてもらわないと困ります。

では、お客様にとって良い営業マンとは、どんな営業マンがいいのでしょうか？

　１、聞き取りが上手で例え話でお客様のニーズを捉えてくれる営業マン

　２、不動産とファイナンシャルの知識が豊富な営業マン

　３、熱心な営業マンであるけれどしつこくない営業マン

　４、宅地建物取引主任者の資格を持っている営業マン

などがプロとしての良い営業マンの条件と考えています。

不動産の営業マンは、4番の宅地建物主任者の資格を持っていなくても仕事に従事

することは出来ます。宅建業法では、事務所において業務に従事する者の５分の１以上

は宅地建物取引主任者を設置することを義務づけています。これを逆に考えると、５人のうち

４人は免許がなくても不動産業務が出来るということになります。殆どの会社が最低限の

宅地建物主取引任者で後の設置しています。会社によっては、名義借り（違法）をして営業をしている

会社もあるんです！ですので営業マンが必ず宅地建物取引主任者ではありません。

　当社も宅地建物取引主任者が１３名中７名だけです。後の６名は新人で今、勉強中です。（なかなか

勉強をしないので困っているのですが・・・・）

　担当になった営業マンがちゃんとしているかどうかのチェック方法として

　★メールでの問い合わせした場合の対応が早いかどうか？

　★新人の場合は、あまり知識がないのが普通ですが、それでも熱心に情報を集めてくれたり

　　上司に相談してくれる営業マンかどうか？

　★お客様のペースをしっかり考え購入を急がせるばかりの営業マンかどうか？

　★どんな事柄も解りやすく説明をしてくれるかどうか？

　★メリット・デメリット両方をしっかり説明してくれるかどうか？

　★話しやすいかどうか？

　などチェックして下さい。殆どの営業マンが一生懸命に取り組んではくれるのですが

　中にはそうでない営業マンもいます！ご注意！

　
　お客様が営業マンから情報をもらった場合出来るだけ返事をしてあげて下さい。情報を

送っても何の反応もなければ購入意欲が無くなったのかと思われてしまいます。また、

最近の営業活動では、メールでのやり取りをするようにしています。そうすることで

お客様とのコミュニケーションを密になり、よりお客様の希望に添える活動が出来ると考えています。

では、本日も最後まで読んで頂きありがとうございます。

中古マンションの直近の市況

　本日は、先日不動産業の協会による研修がありましたので少しお知らせします。

　中古住宅等の市場の動きについて、その動きはリーマンショック後の供給調整

を経て堅調に進んでいましたが、足元でやや減速の動きが見らています。

　成約価格や新規に販売する中古マンション価格は、調整が続いており、一時上昇

した後、再び軟調となり価格調整に入り販売戸数は縮小しています。

　新築・中古マンション単価とも横ばいか下落基調にあり、中古単価は新築の半値の

水準になっています。新築マンション販売は価格を抑えた供給が回復しつつあり

堅調な契約率を維持しています。

　賃貸マンション市場は、需要が根強く築浅の成約単価はやや持ち直しの動きが見られ

ますが、ワンルームタイプや駅近の物件は、緩やかに賃貸料は下がっています。


　今後の動向ですが、欧州債務問題や円高の長期化から景気の先行・一致指数が低下し、

先行き不透明感が強まる一方、堅調な内需や消費増税による駆け込み需要で2013年は

成長率の拡大が見込まれる。と捉えているみたいです。

　価格も販売戸数も緩やかに減少傾向にあるのですが、その中でもその中に当てはまる

マンションとそうでないマンションがあります。少しでも希少性があるマンションですと

その中の影響を受けつつですが販売は容易にできます。
　
　最近のケーズですが、人気のエリアでの販売は好調です。一回の販促活動をさせて頂いて

一つのマンションで約20組程の集客が出来、すぐに成約となっています。確かに価格

調整はさせて頂いているのですが、それでもすごい反響だと思います。しかし、そうでない

マンションは、悲惨です。私達がいくら販促活動をさせていただいても結果が出ません。

私達の力不足もあるのですが・・・・・

　マンション購入を考えている方は、あわてずにしっかり事前調査をして検討に入って

下さい。売却を考えている方は、お客様のご都合もありますが、少し早目の売却を

お勧めします。先延ばしをして得する事は考えにくいです！

　では、本日も最後まで読んで頂きありがとうございます。

中古マンションのすすめ７

　信頼できる不動産会社を見つけるにはどのように探せばいいのか？

中古マンションは個人の売主から直接買うこともできますが、多くの場合は

仲介を行っている不動産会社を介入して購入することになります。スムーズに

よい物件を見つけるのには、信頼できる会社を見つける事が重要となります。

　ある程度エリアが絞り込めてきましたら、地元密着型の中小規模の不動産

会社の方が豊富に物件情報を持っていることも少なくありませんので大手が

ベストという先入観は捨てたほうがいいでしょう。また、賃貸物件や新築マンション

を中心に扱っているところは避けた方がいいです。

　信頼性は、広告の表記からもわかります。　会社の信頼性は、広告の表記からも

読み取れるので覚えておきましょう。

　宅地建物取引業の免許番号がチラシに掲載されています。大手の会社は国土交通

大臣（〇）第〇〇〇〇〇〇号と記載され、地域密着の会社は、大阪府知事（〇）

第〇〇〇〇〇〇号と記載されている。その（　）内に数字が書かれているのですが

その数字が5年に一度の更新となりますので（２）の場合免許取得後5年以上10年未満

と言う事がわかります。

　さらにより以上その会社の事を知りたい場合は、その会社が事務所を置いている

都道府県の宅建担当課で業者名簿を閲覧し、過去5年間の概要を知ることが出来ます。

過去の行政処分歴がないかチェックしておきましょう。頻繁に事務所が移転したり、

商号が変わったり、役員が入れ替わったりしているなど、実質的な継続性のない会社も

問題があった可能性が高く、信用がおけませんのでご注意下さい。


　では、最後まで読んで頂きありがとうございます。

中古マンションの進め６

　マンションを購入を考え始めると、どうやって物件情報を集めたら良いのでしょうか。

第一段階としてインターネットや住宅情報誌などで調べていくのがいいでしょう。特に

インターネットは、ホームズとスーモを中心に探されるとほぼ物件すべてを見ることが

出来ると思います。特にスーモは、物件登録数はホームズ以上に掲載されています。と言いますのも

不動産会社がホームズに掲載する時の価格が変更になり割高感からかスーモに掲載する

流れになっています。特に遠方のマンションを探す場合は特にインターネットが便利です。

　すでに購入するエリアが決まっている場合は、新聞の折り込みチラシも有力な情報源となります。

この新聞の折り込みチラシについて少し説明させて頂きますと、物件が一物件のみを掲載している

チラシを目にすることもあると思いますが、一物件に付き一枚のチラシなので、その物件に

ついて場所・間取り・仕様・生活環境など、ある程度充実した情報が掲載されています。と言うことは

業者側としては、コストを掛けているのでかなり自信がある物件を掲載して行く傾向にあります。

一物件掲載のチラシ＝自信のある物件＝契約出来る物件となりますので比較的良い物件と言えます。

　
　集合チラシは、一枚に物件掲載が複数あるチラシです。集合チラシの目的は、「当社はたくさん

物件を持っていますよ」を宣伝するためのチラシとなっています。もちろんその中にその会社が

成約したい物件の枠を大きくしたり、お客様がチラシを見たときに一番初めに目が止まる左端上部に

売りたい物件を掲載します。チラシは一般的にZラインと言うラインにお勧め物件を掲載しますので

チラシの上部両サイドと下部の両サイドは注意して見て頂くといいかも知れませんよ！

　このチラシの考え方は、たくさん物件を持っていますよ＝集客するためのチラシとなります。

ですので不動産会社によっては、すでに売りてしまっている物件を掲載している場合もあります。

要は、どんな手段を使ってでもお客さんを集める考え方です。集合チラシを見ら手た方は、必ず事前に

連絡を入れて確認してから不動産会社に出向いて下さい。この時に「〇〇〇物件はありますね！」と

担当者の名前を必ず聞いておいて下さい。中には、売れている物件でも「あります！」と言って

お客様とコンタクトをとる事を目的としている不動産会社もいますよ。注意！！

　ここで、注意ポイントとしてチラシには、広告を監視する「公正取引委員会」が決めた禁止

記載事項があります。例えば「お買い得物件」「二度と出ない物件」「高級物件」「優良物件」など

お客様に誤解を与えてしまう表現をしている不動産会社には、問い合わせしない方がいいでしょう。

　チラシには、大きな文字は不動産会社がお客様に訴えたい事が書かれていますが、小さな文字こそ

お客様が押さえておかないといけない事が書かれています。築年数、面積、間取り、管理、修繕積立金

など、この部分を素早く読み取れるようにしておきましょう。

　では、本日はここまでとさせていただきます。いつも読んで頂きありがとうございます。

中古マンション購入のすすめ５

　中古マンションを購入は、物件価格だけでは買えません。中古マンション購入時には

さまざまな諸費用がかかり、その費用は物件価格の約８％程度となります。

　まずは、不動産会社に仲介しれもらいますので仲介手数料が、物件価格の（３％+６万円）

×消費税が必要となります。
　
　例えば2,000万円のマンションなら693,000円となります。

それ以外にかかる費用は

　　　　印紙代・・・・・・・・・・・・・売買契約書にかかる税金

　　　　登録免許税・・・・・・・・・・・土地や建物が自分のものである事を登録する時にかかる税金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　登記手数料・・・・・・・・・・・所有権移転登記手続きを司法書士へ依頼する時の費用

　
　　　　不動産取得税・・・・・・・・・・築年数などにより軽減措置があります。

　　　　修繕積立金など・・・・・・・・・修繕積立金・管理費や固定資産税を日割り計算します。

住宅ローンを利用される場合は

　　　　事務手数料・・・・・・・・・・・公的ローンや民間ローンを借り入れる時に必要です。（約35,000円～105,000円）

　　　　印紙税・・・・・・・・・・・・・ローン契約書にかかる税金。（約２～4万円）

　　　　登録免許税・・・・・・・・・・・ローンの抵当権設定登記にかかる税金

　　　　登記手数料・・・・・・・・・・・ローンの抵当権設定登記手続きを司法書士に頼む時に払います。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（上記登録免許税と合わせて約30万円～45万円）

　　　　ローン保証料・・・・・・・・・・ローンの支払を保証してもらうため、保証会社に払います　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100万円あたり20,610円（35年返済の場合）となりますが、借り入れる
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年数によっては変動します。また銀行によっても若干変わって来ます。

　　　　団体信用生命保険・・・・・・・・ローン契約者が万一の事があった時にローンの返済が免除されます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　民間の住宅ローンですと保険料は要りませんが、フラットだと1,000万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　あたり35,000円必要となってきます。
　　　
　　　　火災保険料・・・・・・・・・・・戸建てに比べるとマンションは安く約15万円～25万円程です。オプションの
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中でお勧めしたいものとして個人賠償保険があります。階下の方へ水漏れや
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　バルコニーからの落下物等、幅広い範囲をカバーしてくれる保険ですので
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一度は、保険会社に問い合わせし、説明を聞いてみて下さい。

そのほかに必要な費用

　　　　引っ越し代・新居に合わせた家具や電化製品・リフォーム代など

こうした諸費用が必要となってきます。

　では、本日も最後まで読んで頂きありがとうございます。