オーストラリア ヒロシのリタイヤ日記

1994年からメルボルン在住のヒロシです。留学後に現地で就職、国際結婚、2020年、55歳からリタイヤ生活。

オーストラリアの不動産事情(3)一戸建てvsアパート

2023年10月18日 18時19分24秒 | 不動産

今日した事と言えば、まず、天気が良い日だったので、1時間半の散歩に行って来ました。そして、午後からは、売りに出ている不動産を見ていました。

娘がクイーンズランドの大学に応募したのですが、オンラインの面接が先月あったのですが、2週間程で、結果が分かるのです。入りたい学部は医学部。メルボルンの大学の医学部に入るには点数が足らないらしく、仕方なくゴールドコーストの大学に志望校を変えたそうです。

もし、合格した場合、授業料は政府の無利子の奨学金が借りられるので、良いのですが、ゴールドコースト周辺の家賃を見てみると、1ベッドルームの部屋を借りると家賃は一か月に10万円から15万円もかかるのです。ちょっと、高すぎますよね、、、。娘はある程度の貯金はあるのですが、僕がリタイアした今、仕送りも不可能。となれば、不動産を買うしかないという結論に達しました。

不動産を買うお金は、現在、保有している株を売って不動産に変えようと思っています。しかも、1ベッドルームのアパートでは一人しか住めないので、2つか3っつの寝室のある不動産を探そうと思います。そうすれば、友達とシェアすることが出来ますから、シェアメイトから家賃をもらう事が出来ます。

今日のお題のオーストラリアの不動産事情、一戸建てvsアパート。つまり、これからオーストラリアで不動産を買う場合、一戸建てか、アパートのどちらを選べばいいのか考えてみようと思います。勿論、僕は不動産売買の専門家ではありませんが、不動産は誰もが毎日使う物ですから、常識の範囲内で考えてみたいと思います。

まず、不動産は土地と建物とに分けて考えなければなりません。その理由は、建物は古くなっていき、経年劣化していきますが、土地は、、、オーストラリアは移民の国で、毎年、人口が1~2パーセントも増えているので、地価が上昇していくからです。

オーストラリアの地価は、住宅ローンの金利や賃金や物価の上昇率、移民の数、景気など、様々な要因で左右されますが、一般的に10年で約2倍に値上がりするようです。なので不動産価格(土地+建物)のうち、土地の比率が高い方が不動産の値上がりは大きいことになります。

土地だけを保有していると、建物の経年劣化を考慮する必要はありませんから、ベストな様に見えますが、土地だけでは、使い物になりません。しかし、土地の上に建物があれば、人が住むことが出来て、家賃収入が得られるます。なので、建物はあった方がいいのです。

それでは、アパートはどうかと言いますと、、、アパートが高層になればなるほど、一軒当たりのアパートに占める土地の割合は減ります。

例えば、2000万円で一戸建てを買ったAさんの場合と1練が5階建てで一億円のアパートの一軒を2000万円で買ったBさんの場合を比べてみましょう。10年で土地の値段が2倍になり、建物(一戸建て、アパート)の値段が半分になると仮定してみます。

Aさん 1000万円の土地に1000万円の建物(一戸建て)の不動産価格2000万円は、、、。

現在   土地 1000万円  建物 1000万円  不動産価格2000万円

10年後 土地 2000万円  建物  500万円  不動産価格2500万円

 

Bさん 1億円(土地2000万円、建物8000万円5階建てのアパートの内の1軒を買ったBさんの不動産価格は、、、

現在   土地 2000万円  建物 8000万円  不動産1億円/5=2000万円

10年後 土地 4000万円  建物 4000万円  不動産8000万円/5=1600万円

 

2000万円で一戸建てを買ったAさんと、同じ2000万円でアパートを買ったBさん、双方、不動産を手に入れて、現在、とても嬉しと思います。

ただ、10年後にはAさんの一戸建ては2500万円となり、500万円の値上がりが期待できるのに対して、Bさんのアパートは10年後には1600万円の価値しかなく、400万円の損失です。つまり、AさんとBさんの不動産価格の差額は、実に900万円です。

それでは、今から20年後にはどうなるのでしょうか?20年後には、現在と比べて土地の値段は4倍、不動産価格は4分の1と仮定すると、、、。

Aさん(一戸建て)

20年後 土地 4000万円  建物250万円  不動産価格 4250万円

Bさん(アパート)

20年後 土地 8000万円  建物2000万円 不動産価格 1億円/5=2000万円

 

20年後にAさんとBさんの不動産の価格の差は2250万円、倍以上になります。Aさんは一戸建ての不動産価格が倍以上になって嬉しいでしょうが、Bさんは、アパートの価格が殆ど上がらず、嬉しくはないかも知れません。

この様に、オーストラリアでは一戸建て建てを買った方が、アパートを買うよりも将来的には、魅力的であることがお分かり頂けたと思います。

勿論、それでも多くの人がアパートを買う理由は、一個建てに比べると、アパートの方が比較的手頃な価格だからです。それに、アパートは立地の良いところにあり、高層階は眺望も良いので、日本でもタワーマンションが人気ですよね。それに一戸建ては庭の管理が大変で、庭仕事が嫌いな人はアパートを購入することが多いです。

車が経年劣化して値段が下がる様に、建物(一戸建ての家やアパート)も段々と古くなり、魅力的ではなくなってきますよね。例えば、今年、建てられた新品の一戸建てやアパートは、モダンで、魅力的に感じますが、40年前に建てられた家やアパートは、、、古くて、スタイルもイマイチで、、、あまり買いたいとは思いませんよね。

もちろん、この簡単なシュミレーションでは、建物の経年劣化は10年で半分としましたが、経年劣化は一様ではなく、車同様、初年度は激しく、徐々に緩やかに下降します。

それでは、明日も、このブログでお会いしましょう。

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