一級建築士の「住宅のヒントと秘訣」

注文住宅を考えたら「住宅の考え方が180度変わる」住宅勉強会やセミナー、他では聞けない住宅や建築がわかるブログ。

ハンス・オットー劇場

2008年09月06日 12時33分55秒 | ドイツ エコバウ建築ツアー
▲ ドイツのポツダムにある ハンス・オットー劇場

ドイツエコバウ建築ツアー その(36)です。

みなさん、こんにちは。ミタス一級建築士事務所の清水です。

約2年前に完成した、ハンス・オットー劇場です。
この外観は1枚の写真で理解するのは難しいので、何枚か写真を載せましょう。


新しく造った部分が大半ですが、古くからある部分も利用しています。
それらを融合させたのですが、いずれにしろ、インパクトのある建物ですね。





▲大きな赤い屋根とガラス張りの壁



▲裏に廻る。左側に有るのは、古いガスタンクを利用しているのです。




▲このガスタンク内部は、舞台装置などの搬入口となっています。





▲この部分は19世紀からある建物で、レストランとなっています。





▲公園のような緑の広場があり。



▲この部分は、カフェにもなっています。





▲さらにレストランの前は、画面の右にも一杯に、かなり大きな湖が拡がっており、
湖の向こうには古城!が見えるのです。欧州ならではの風景です。
この写真には古城は写っていません。



湖から写真が撮れれば最高のアングルで、この建物と廻りの自然の感じが
良く理解できます。船に乗らない限り撮れませんので無理でした。




横浜市 設計監理 

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住宅トラブル相談(16)

2008年09月05日 10時31分25秒 | 住宅検査・トラブル相談
▲ ドイツベルリン郊外の広場で ▼



みなさん、こんにちは。ミタス一級建築士事務所の清水です。

本日も神奈川県建築士事務所協会の会合に出かけます。

その前に住宅トラブルの相談について、一般的なお話にして回答し、
皆さんも学べるようにブログで紹介しましょう。


  「建築条件付の新築戸建てをハウスメーカーで建設中なのですが
   トラブル続きで悩んでおります。

   工事が始まると営業担当者が言っていたことや、事前の図面とが異なり、
   現場担当者から、構造上できないと言われたことがいくつかあります。

   さらに、決算なのですぐ契約して欲しいといわれて、多めの金額での概算見
   積もりで契約しました。

   工事が始まってから、催促したら詳細の見積もりが出てきました。
   多めに金額を入れてもらったはずなのに、明細はその金額にピッタリでし
   た。

   さら頼んでいないエコキュートなどのオプションが付いていて、
   不要だというと、『変更するには、変更料が必要だ』と書面にサインを
   させられ、費用負担することになりました。

   他にもいろいろ高い金額で記入されている印象です。
   世間相場を提示して適正な金額である見積もりに差し替えてもらうことは、
   可能と思われますか?」


という質問内容です。

みなさんは、どのように思われますか?

よくあるトラブルパターンですので、私の意見をこのブログで述べます。


まず、建築条件付きには、充分注意してください。
工事業者がハウスメーカーであってもこの手のトラブルが多いです。
何が問題かというと、工事内容がハッキリしていないのに、とにかく契約してしまうことが問題なのです。

建築条件付きは、3ヶ月以内に請負契約をしないと無効になり、白紙、すなわち
契約は無かったことになります。手付金もすべて返ってきます。

業者や担当者は必ず、何か理由を付けて契約を急ぎます。

しかし、急いで契約しても、みなさんが希望していた、または期待していた
住宅にはならないことが多いです。


それで後でしまった!と思っても、内容が良く分からないのに
軽々しく契約してしまったみなさんにも、責任はあります。

契約後、3ヶ月間で納得できなかったら、白紙の特約期間を延長してもらえば
良いのです。但し、その旨を必ず書面で交わしてくださいね。



住宅は、生涯で一番高額な買い物であることが普通です。

不動産屋さんの仲介には、紹介だけで無条件で少なくとも数百万円を支払います。
トラブルや不満があっても、実際は何の味方にもなってくれません。

それなのに、皆さんの強い味方になってくれる第三者の建築士に数万円とか
数十万円の支払いを惜しむ気持ちがわかりません。

まあ、役に立たない建築士もいますが、専門知識は皆さんより遥かに豊富ですし、
住宅の契約前の相談には、金額の何倍とか何十倍にもなって皆さんに返ってくる
と思うのですが。


営業担当者と現場監督の言うことが、食い違うということは良くあります。

営業は売ることが仕事ですから、みなさんが喜ぶこと、契約してくれそうな
ことは、オーバートークでも言ってしまうでしょう。契約すれば、
営業の仕事は、極端に言えばそれで終わりですから。

ハウスメーカーの営業担当者で、同じ頼むならこの担当者にという人を
別々の有名ハウスメーカーですが2人だけ、私は知っています。

それでも、契約して工事に入れば、良心的な営業担当者がどんなに頑張っても、
限界があります。

会社から任された範囲でしか、自身で裁量できません。
上司に相談しても、上司の評価が下がるので、会社の利益が減ることには
簡単にはイエスと言いません。そのための上司ですから。

まして、いいかげんな担当者では、自身のミスを会社に知られたくないので、
お客さんがクレーマーとして報告されています。

ですから、営業担当者は、良心的なだけでなく権限をもった役職のできるだけ
上の人で、さらに仕事ができる人と契約するのが良いのです。

私が知っている大手ハウスメーカーの2人というのは、そういう営業担当者です。

新人で、張り切って一生懸命やってくれる担当者は、気持ちは良いのですが、
権限がなく、イザというときには、あまり頼りになりません。



さて、今回は、紹介はしていないのですが
いくつかの具体的なトラブルの相談がありました。
ですが、回答は同じです。

担当者を通じてではなく、その上司と直接話し合わなければなりません。
支払いはできるだけ控えておいて交渉した方が良いです。

こちらの要望をできるだけ証拠と一緒に書面で出して交渉し、
先方がOKしてくれれば、それで問題ありませんが、
応じてくれない場合、最後は調停や裁判を行わないと、決着は付かないでしょう。


今回の金額が高いということに関してですが、客観的な証拠を示すことができるか
どうかによります。これは、程度によりますが、裁判や調停で争った場合は、難し
いでしょう。

標準仕様は安くても、ハウスメーカーのオプションは、もともと非常に割高です。
工務店の2倍くらいの金額を取られることは、珍しくありません。

でも、それらが高いからと訴えても、なかなか勝てないでしょう。
定価のあるものが、定価以上するのであれば、客観的な証拠にはなります。

「他の業者では製品定価から4割引が当たり前だ」
「工務店なら、この工事は半額でできる」

と裁判で主張しても、契約して着工してからでは、
この程度の内容であれば難しそうです。


今回の相談内容では、できるだけ上の人と話し合って、お互いが妥協できる線で
納得するほうが良いと私は思います。

話し合っても全く納得いかないのであれば、調停や裁判を行うしかありません。


住宅はトラブルが付きものですし、クレーム産業と呼ばれています。
簡単に契約しないで、契約する前にもっと慎重になって欲しいのです。

住宅のトラブ相談の8割は、この言葉に尽きますので、
これからお考えの方はよく覚えておいて下さい。



転ばぬ先の杖 

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アインシュタイン塔

2008年09月04日 13時13分29秒 | ドイツ エコバウ建築ツアー
▲ポツダムにあるアインシュタイン塔



ドイツエコバウ建築ツアー その(33)です。

みなさん、こんにちは。ミタス一級建築士事務所の清水です。

本日は、ベルリン郊外のポツダムにあるアインシュタイン塔の紹介です。


この塔は、ある天文学者が、アルバート・アインシュタインの相対性理論を
実証するため、実験と観測ができるように約75年前に建設されたものです。

現在も太陽観測所として使われているそうです。
















建物が彫刻的ですね。

当初はコンクリート造として設計されたようですが、施工上難しくて、

ドイツ得意のレンガ積みの漆喰仕上げとなったようです。

内部の見学予定だったのですが、なぜか無理でした。

でも、他の人は誰も気付かなかったのですが、

私は地面にあるものを発見しました。



▲見つけたのは、これ!



まるで「トリビアの泉」の賞でもらえる脳の模型のようですが、

アインシュタインの脳を表現しているのでしょうか?

棟の手前通路の真ん中の石畳に、小さく埋め込まれていました!

これに気付いた私には、ご褒美として、アインシュタイン頭脳の何千分の1か、

特別に別けてもらえれば良いのですが…。



横浜市 住宅設計監理 

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住宅リフォームの完成検査

2008年09月03日 11時23分32秒 | 住宅ノウハウ・実例
▲窓の向こうには大きな木製バルコニーのデッキができる予定です。


みなさん、こんにちは。ミタス一級建築士事務所の清水です。

本日は、これからスタッフ4名を連れて
住宅リフォーム工事の完成検査に行きます。

耐震面や構造面を強化することは当然ですが、

余計な柱や壁を抜かずに、
いかにご希望の空間を創るかというプランの面と、
予算の面で苦労してスタートしました。


工事中は、耐震面での構造補強は予定通りだったのですが、
他の構造面での補強や建物の歪を直す作業に日数を取られ苦労しました。

柱や壁を抜いていない場所でも、現状が不安だったので、
かなりの箇所数の梁補強も行っておきました。

業者の協力により、手間は余分に掛かりましたが
しっかりと造ってもらうことができました。

残念ながら大きなバルコニーの完成には、さらにあと数日掛かり、
ご引越直後に完成です。

写真を撮るタイミングを逃してしまうかもしれません。
といっても、いつも私の素人写真ですので、事務所のストック用写真です。


その後、本日は神奈川県建築士事務所協会の設計監理指導委員会へ
私は直接行っての参加ですので、今のうちにブログアップです。



住宅リフォームは、新築以上に 設計監理 が必要です  

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建築トラブルのメール相談

2008年09月02日 18時38分14秒 | 住宅検査・トラブル相談
▲ ドイツ ベルリン市内 にて 


みなさん、こんにちは。ミタス一級建築士事務所の清水です。


メールでの建築トラブル相談から、一般的な部分を抜き出して解説しましょう。

「中古で購入した鉄骨造2階建ての建物ですが、
 建築確認申請の書類と検査済が無い場合、これから作成して提出すると
 OKが出るでしょうか? 新築の数年後、3階を一部増築しています。」

という、ご質問です。


まず、建築確認申請は、着工までに提出しないといけません。
また、完了検査は、入居前に受けなければなりません。


これらが原則ですから、原則としては今からは無理なのです。

ですが、事情があればOKしてくれる場合があります。

例えば、増築を行いたいが既存の確認申請関係の書類が無い場合などです。
既存状況の図面と一緒に提出すれば、OKが出ます。
といっても、問題のある既存箇所はすべて、正しく手直しすることが前提です。

厳密にしなくても良い救済の措置がありますが、
ややこしくなるので説明はカットします。


もし、庇が道路にはみ出ているならカットしないといけません。
建ペイ率や容積率、道路斜線、北側斜線なども当然守られていなければ
正さないといけません。

同時に構造的にも正しいもので無ければなりません。
ということは、現在の工事が正しいものか正しくないものかが
わからなければなりません。


この構造面でいえば、一般的な木造2階建住宅では、現在がどうなっていて、
どこをどうすれば正しくなります、と証明することは、比較的簡単です。


鉄筋コンクリート造や鉄骨造の場合が、難しいのです。

仮に図面や構造計算書があったとしても、その通り工事しているかどうかの
証明が、検査済証が無いと難しいのです。

鉄筋コンクリート造や鉄骨造の場合、現場確認の中間検査や
写真提出での承認が必要となる場合が多いのです。


例えば、既存の建物で基礎の配筋(鉄筋)が正しく行われていることを、
何の証拠もないのに、後から証明するのは難しいということはわかりますね。

地面をすべて掘って、鉄筋レーダー器で、鉄筋が何本どのような間隔で入っている
か程度の証明は可能かもしれませんが、その程度では本来はOKになりません。


他にもいろいろありますが、

仮に何とかクリアーできるか、細かいことは目をつぶってもらうことができて、
OKをもらえたとしましょう。


今回の場合は、3階を一部載せています。

このことを予定して、構造計算をし、工事していたならともかく、
そんな余分なお金の掛かることをしない場合が多いです。

それであれば最初から3階を載せていたと思います。


ということは、多分構造的な強度の面で、問題がでるでしょう。
または、斜線やその他で違法になるのかもしれません。

この鉄骨造3階建ての建物をOKにもっていく方法が
無いとは言いませんが、いくつかの面でかなり難しいと思います。


補足ですが、建築確認申請が出されていたのか、
出されていなかったのかは、役所で調べればわかることが多いです。



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