中締め）競売と任意売却についてのおさらい

今回は、中締めとなる記事を書きます。

これまでの記事にて、マイホームに限らずですが、何事も「借金やローンをしてまで買ってはいけない」

特に、生命保険に無条件で入らされるような、生命を担保にしてまで手に入れるような買い物はしてはいけない

ということがお分かりになったと思います。

私は決して、持ち家がいけない、物欲がいけないという話はしていません。

人生を賭けてまでの大借金をするほどの価値はないと述べているだけです。

自分の体を心をもっと有意義なものに、有意義なことに投資した方がもっと幸せになれますよという

提案です。

さて、今回はおさらいの記事ですから、これまでの記事内容が理解できている方は、すっとばしてもらっても大丈夫です。

これまでの記事では

地方裁判所で公示される（張り出される）不動産物件、いわゆる競売物件は、

いきなり競売にかかるのでなく、そのほとんどが、

債権者（金貸しした方、銀行などの金融機関）が任意売却という手続きをかけるということが王道であるということ。

住宅ローンのカラクリを簡単に説明すると

任意売却でも買い手が見つからなかった場合に、信用保証会社が債権者が競売にかけます。

銀行ローンはよほど急な場合を除き、3か月ほど待ち、そのうえで期限の利益喪失をして全額請求します。

それから多くは保証会社に代弁請求します。

保証会社は型通りの請求を行ったのちに競売に入りますから、銀行いわゆる最初の債権者は自分の手を汚さず

貸した分を保障会社から全額支払ってもらい、自分の腹は痛まない。

そして保障会社が、住宅ローンを支払えないひとから、法定利息内とはいえ、恐ろしい利息を課して厳しい取立てをし始める仕組みです。

そして、保障会社がいわゆるサラ金や町金と同じやくざが絡んでいる場合が多い。

以下の記事は、住宅ローンではありませんが、賃貸保障会社の悪質でやくざのようなやり方が

説明されています。

賃貸トラブル相談報道局より転載

カプコエージェンシー

2015年06月30日

保証料金ゼロに注目
３年前に家賃債務保証事業に参入したＣＡＰＣＯ　ＡＧＥＮＣＹ（カプコエージェンシー・愛知県名古屋市）の保証商品「まるごとれんぽっぽ」が発売から２年間で６万５０００戸に導入されるヒット商品となっている。

 

保証料金無料で、既存入居者を審査なしで保証する異例の商品で、管理会社の変更時や、物件オーナーが入れ替わるタイミングでの導入が増加したためだ。
「保証事業に参入した段階で最後発だったので、他社にない柔軟な発想を取り入れられた」とヒット商品の誕生背景を同社の黒川智勝社長は語る。

同社が保証事業に参入した３年前、すでにほとんどの管理会社で、他社商品が浸透しており１年目の成績が芳しくなかった。

そこで、考えたのが料金と審査無しで滞納の保証をする同商品。
入居者が入れ替われば新規に保証料金を受託できるが、それまでは経費とリスクだけが残る非常識な仕組みだ。

 

大胆な発想の商品には、社内でも懐疑的な声もあった。
「実は当社の親会社はプロパンガスの販売会社である蟹江プロパンです。プロパン事業はインフラに関する事なので、初期費用を１０年単位で回収していくのが常識。それに比べれば、賃貸住宅の入退去は数年で入れ替わる。何とかなるという見通しはありました」（黒川社長）。

今では月間４５００戸の新規保証契約がある。年内に１０万戸に達する勢いだ。

現在、名古屋本社に加え、東京、大阪、仙台に拠点を置いているが、新たに鹿児島と札幌にも新規拠点を開設し、販路を拡大していく。

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管理人からのコメント。

この記事によれば、カプコは管理会社（大家）に対して、「保証料金ゼロ」で、保証業務を引き受けるとしている。　管理会社（大家）が、カプコと、どんな契約を結ぼうが自由であるが、すでに居住している賃借人には、カプコと新規の保証委託契約を締結する法的義務は一切存在しないので無関係な話である。

 

よって、いくら賃料滞納をしたとしても、カプコから督促を受ける理由が無い。なぜなら、契約もしていない無関係の第三者である、カプコに立替えを依頼した覚えがないからである。それを、勝手に立替えて於いて、督促するなどは、明らかに弁護士法違反である。

 

この記事に内容に付いて、全国賃貸住宅新聞社に対して、取材を行ったところ、新聞社側も、カプコエージェンシー（黒川智勝社長）の商品は、リーガルチェックを行い、社内で協議を行った結果において、弁護士法違反に該当するとの判断に至ったので、画像記事は、削除したようです。

 

私に言わせれば、この記事を書いた、記者は違法行為である商品である事を、認知していたと思うが、もし、本当に知らないのであったとすれば、無知も甚だしいのであり、新聞記者として失格である。

 

このカプコが発売中の、「まるごとれんぽっぽ」なる、違法商品は、「2年で6万5000戸のヒット」とうたっているが、入居者が無承諾でも、勝手に契約成立としているのだから、いい加減な数字である。

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個別相談窓口

下記のアドレスで受付けておりますので、ご気軽にどうぞ。

abc0120555@yahoo.co.jp

 

（転載ここまで）

「借りたもんは返さんかい！」

「お天道様が東から登って西に沈むのと同じで、人間も人から借りたら返すのが筋ってもんだろが？」

という声が聞こえてきそうですね。

いわゆる、アパートを借りた人と契約していないのに、大家が契約した保障会社が未払い家賃を回収に来る。

そして、その手口については、こちらも株式会社オーロラという保障会社がやくざのような取立てをしています。

 

以下同様のサイト様より転載

こんにちは。

最近は、オーロラと言う保証会社は、どちらかと言うとマイナーな保証会社ですが、トラブル相談がが増えていますので注意しましょう。私も過去に、この会社に保証内容に付いて電話して見たことがあるのですが、まあ、とても一般企業とは思えない位の横柄な態度だった記憶があります。

態度が悪いし、なんか友達とタメ口利いてる感じでしたね。こんな態度じゃ信用できないと思いました。

さて本題ですが、この保証会社が、おかしな動きをしているのです。

一般的には、アパートを借りる時には、下記の契約が必要になります。

①のケース
・賃貸借契約（賃貸人と賃借人の契約）
・保証委託契約（賃借人と保証会社の契約）
・連帯保証人（賃貸人と保証人の契約）

②のケース
・賃貸借契約
・保証委託契約

③のケース
・賃貸借契約
・連帯保証人

④のケース
.賃貸借契約のみ

まあ、一般的には①②③が多いですね。特に①②の場合は、保証委託契約料は「賃貸人負担」となります。

これらが、一般的なのですが、オーロラでは、「③」の契約世帯を狙って、さかんに活動しているようです。具体的には、賃貸人に対して「保証委託契約料は大家負担」で契約を結ばせるものです。

つまり、「③のケース」では、賃借人は保証会社を利用せずに、連帯保証人を立てる事で賃貸借契約をしている訳であり、相当数の利用者がいます。

オーロラは、この様な契約をしている賃貸人に対して「保証委託契約に加入するように営業活動」をしています。

賃貸人は個人大家の素人ですから、簡単に騙されてしまい契約してしまいます。契約すると、管理会社（賃貸人代理）から通知書が届きます。

その内容は・・・

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同意書（こんな感じ）

このたび、〇〇〇アパートの所有者と弊社で保証契約を締結いたしましたので、賃料はオーロラの方へ振込んで下さい。

〇〇銀行　○○支店　口座番号　1234567
オーロラ

保証委託契約に同意いたします。

賃借人
住所

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こんな、感じの書面が管理会社から届きます。しかしあれですね～

賃貸人が保証会社と契約するのは自由なのですが、そもそも賃借人から家賃滞納した場合は、いつオーロラに立替をお願いしましたか？

こう言う一方的な押し売りって、腹が立つんですよね。管理人も本気で怒ってます。

賃借人がオーロラと契約なんかしていないのに、勝手に立て替えておいて「家賃が遅れてますよ」「払わないと法的措置を取ります」なんて言ってるけど、なんで契約していないオーロラが訴訟なんか出来るのか？どう考えても出来ません。なぜなら契約してないからね。

どうやら、管理会社とオーロラが結託して「賃借人が承諾したと言う同意書」を偽造している可能性があります。

保証委託契約を結んで欲しいならば、保証会社の担当者が賃借人宅を訪問して、どのような補償内容なのか、契約書の裏面に細かい文字で記載されている条項を説明すべきですよ。

オーロラさん！　いい加減な行為は犯罪ですよ。こんな手法に出たと言う事は、相当に景気が悪いんでしょうな・・容易に推測できます。

それに、最大の問題点は弁護士法７２条違反。それに債権管理回収業に関する特別措置法違反じゃないの？

月曜日にでも法務省にも確認して見ます。
　

こんな通知が来たら、絶対にサインしてはダメです。

個別相談窓口
下記のアドレスで受付けておりますので、ご気軽にどうぞ。

abc0120555@yahoo.co.jp
（転載ここまで）

横柄な態度、勝手な契約。。

要するに、

家賃の未払いがあると、お前は前科ものだから信用できん。

今後は毎回代理でオーロラが取り立てに行って、大家に支払ってやるよ

という話です。

そりゃ、チンピラみたいな人が毎回家賃催促しに来たら払いますよね？

未払いが許されるわけではなく、回収のやり方がやくざだということです。

保障会社を調べると、このようなサラ金、町金クラスのチンピラ業者ばかりです。

住宅ローンの恐ろしさは、

年利０．６％前後で気軽に組めるが

未払いが３ヶ月あると、

金利１４％超のローン保障会社に債権が移ってしまうこと。

年利１４％しかも元金が３，０００万円近くに対してです。

どれだけ支払っても、利子を支払うばかりで元金が減っていきません。

そして、仮に家を売却しようとしても、実勢の価値は購入した段階で中古物件

さらに住んでしまえば、マイナス３０％、保障期間の２年が過ぎると、５０％ダウン

５年過ぎれば買い手がみつからず、値下げに応じるしかありません。

借金だけが残る形になります。

誰が得しているか？

ハウスメーカーと銀行の与信係りです。

ハウスメーカーは推定ですが、粗利６０％以上の商品を住宅ローンという仕組みを使って簡単に売りつけられます。

銀行は与信して貸し出し実績が作れます。

しかも、無担保ではありませんので与信しやすい。

そうとも知らず、ハウスメーカーのCMに騙され、新築を建てる人は、転落の人生、絶望の人生しかありません。

仮に最後まで住宅ローンを払いきれた、完済できたとしましょう。

人生を振り返って、あなたの人生は、借金を返すための人生だったのですか？となりはしませんか？

マイホームはあなたの願いを多少はかなえてくれるかもしれない。

サラリーマンは持ち家を持って一人前など言う輩もいます。

「家は資産だ、不動産は資産だ」とテレビばかり観ている考え方の古い世代は洗脳されてますからね。

住宅ローンを組んでまで、マイホームを購入する人が後を絶たないのは本当に気の毒な限りです。

そこまでしなくても、マイホームは手に入れられます。

楽観主義、妄想と勢いだけで安易に住宅ローンを組むべきではありません。

あなたの人生をもっと有意義なことに使って欲しいため、これからもマイホームを手に入れる本当のやり方について

書いていきたいと思います。

今回は、ローンが支払えなくなったらどうなるか？についてお話しました。

次回は、マイホームを手に入れるための具体的準備について書いていきたいと思います。