競売予告通知、一番怖いのは代位弁済制度。住宅ローンは組んではいけない？

今回は競売予告通知についてお話していきます。

これから数回は住宅ローンの悪魔的な部分ばかり記事にしますから、少し記事内容が暗くなるかもしれませんが

この部分を知らないで住宅ローンで人生を棒に振る人が多い、この仕組みにより怖がってマイホームを取得できずに悔しい思いをする方もいるため、事実としてお伝えしなければと思い、記事にすることにしました。

ここで一言断っておきますが、このブログでは何がなんでもマイホームを手に入れるために競売の落札方法を記事にしているわけではありません。

どうしてもマイホームが欲しいと考えられている方に、新築住宅ローンを組んで人生を棒に振って欲しくないため、

そんな新築物件を手に入れるくらいなら、実価格でマイホームが購入できるという情報を発信するとともに

銀行や住宅メーカーの悪を知ってもらいたいと思っているだけです。

家は資産ではありません。

それは今回の記事の家を売るときの転載記事を読めば理解できると思います。

私達はあまりにも価値の無い、価値の低いものを「価値がある」と洗脳されています。

騙されずに適正な価格で手に入れる指南書だとお考えください。

まずは、住宅ローンが支払えなくなったらどうなるのか？

についていかに、債権者側=銀行側が強いのか？その事実が明らかになります。

（以下転載）ソースから転載「教えて任意馬脚」より

競売予告通知がくるまで

住宅ローンの返済が長期に渡って滞ってしまうと、いずれ住宅は競売にかけられ、住宅は差押えられることになります

通常は６カ月だと言われているね。

住宅金融支援機構は滞納から６カ月で期限の利益が喪失し、残債務の一括返済の請求とともに競売の手続きが進められる

ただし銀行や金融機関によっては３カ月の場合もあるようだから、一概には言えないけどね。

ふーん、そうなんだ。でも金融機関によって、競売や差押えまでの期間が異なるとなると、予測ができないからちょっと怖いね。

事前に、催告書や督促状、期限の利益喪失通知、などが届くはずだから、それを確認しつつ自分がいまどの段階にいるかをしっかり認識することが重要だね。

住宅ローンの返済が滞ってしまうと１カ月目や２カ月目は、通常、まず銀行の窓口担当者などから電話で催促の連絡があると思います。

返済できないことがわかっていると、電話に出るのが億劫な気持になってしまいがちですが、後々の任意売却や、その後の残債の整理（オーバーローン）のことなども考えると、キチンと誠意ある対応をしておくことは重要

交渉の仕方にもよりますが、誠実で協力的な姿勢を示していれば、住宅売却後の立ち退きの際などにも、債権者から引越し費用の一部援助などを受けることができる可能性もあります。

「催告書」も「督促状」も、住宅ローン債務の支払いを請求する書類のことですが、督促状の方がより警告の意味合いが強い請求書になります。
順序としてはまずは催告書が数回に渡って送られてきて、それに適切な対応を行わずに放置していると督促状が送られてくることになります。
催告書や督促状の段階だと、まだ滞納分を払えば間に合う
「催告書」や「督促状」の場合は、まだギリギリ滞納分を一括で返済すれば間に合います。ただし督促状が送られてくるのはかなり危険な状態で、そのまま放置していると高い確率でそのまま「期限利益の喪失」「競売予告通知」に繋がっていきます。

期限の利益喪失前の最終警告です。この通知が届くと、残り１カ月（書面で指定の期日）で期限の利益が喪失してしまいます。
期限の利益を喪失すると、債権者は残りのローン残高（借金）について全額を一括で返済するよう請求できるようになります。またこの際に一括返済に応じなかった場合には、抵当権を行使して住宅を差押え・競売により売却処分することができます。６カ月目：「期限の利益の喪失」「代位弁済の通知」
いよいよ期限の利益を喪失すると、銀行から「期限の利益の喪失」の通知とともに、残りの住宅ローン債務を全額、一括で返済するよう請求がきます。
また期限の利益を喪失すると、銀行は同時に保証会社にローン残債務の一括支払いを請求します。つまり保証会社があなたの代わりに一時的にローン債務残高の全額を一括で銀行に支払うことになります。これを代位弁済といいます。
この代位弁済がおこなわれてから一定期間が経過すると、債権は銀行から保証会社へと移り、住宅ローンの債務者は今後、保証会社に返済をおこなっていくかたちになります。
また、住宅の売却後も債務が残ってしまった場合（オーバーローンの状態）には保証会社から更にサービサーといわれる債権管理回収業者に、不良債権として売り渡される可能性もあります。

代位弁済とは？
債務者が、約束の期日通りにローン返済ができなくなって一定期間が経過した場合に、保証会社が債務を肩代わりして銀行に全額を返済する仕組みのこと。代位弁済後は債権が保証会社に移る（求償権）ため、債務者は全額を一括で保証会社に返済する義務を負います。

（むちゃくちゃな仕組みです。結局何らかの理由で不払いがあると、サラ金に住宅ローン全額が移されるわけです。その金利は法務局にて不動産登記事項証明書、全部事項証明を取得して抵当権の状況を確認すると「損害金」という名目で金利が記載されています。ちなみに私の落札した物件では損害金は年１４．５％でした。つまり金利１４．５％、年２８０万円が住宅ローンの不払い金額に上乗せされて、保障会社に債権移譲されるわけです。私が落札した物件は、住宅ローン残金が約３，５００万円、保証金が１４．６％でした。任意売却物件になった段階で、その不動産の全部事項証明書を取得することを強くお勧めします。法務局で誰でも取得可能です。オンラインなら１通５００円程度、窓口なら６５０円で取得できますよ。数ヶ月の不払いで年間、１４．６％ですよ！？フラット３５が０．６５％前後と謳っているのは明らかな罠だとわかりますね。）

この代位弁済が実行されると、それ以後、ローン債務の分割返済はできなくなり、ローン残高の全額を一括で返済する義務を負うことになります。
またローン全額を直ちに返済できない場合には、任意で住宅を売却するか、法的手続き（競売）により住宅を処分して返済資金に充てることが必要になります。
６～７カ月目：任意売却意思の確認
この「任意売却意思の確認」が届くかどうかは、債権者の保証会社や金融機関にもよりますが、任意売却をする意思があるかどうかを確認する書面が届くことがあります。
競売になってしまうと、結局のところ債権者も債務者も両方が損をしてしまうため、銀行や債権者もできれば任意売却で処理したいと考えているケースも多い、ということです。

この「競売申立予告通知」は銀行から送られてくるものなので、法的な拘束力などはまだ何もないですが、この段階で任意売却などの手続きを取らない限りは、もはや時間の問題で、競売により自宅が処分されてしまうことは明白です。

６～７カ月目：担保不動産競売開始決定通知書
いよいよ最終局面。裁判所から競売の開始が決定した旨の通知が届きます。それが担保不動産競売開始決定通知書です。

この担保不動産競売開始決定通知書は、裁判所から公布される正式な競売の開始手続き通知になります。そのため、この通知が届いた段階で住宅は差押えとなり、自由に処分する権限がなくなります。（ただし銀行や保証会社の許可があれば、まだ任意売却は可能です）
差押えといっても、この段階ですぐに住宅から追い出されるわけではありません。この後、裁判所が住宅を調査し最低売却価格を決定した上で、競売にかけて買い手を募ります。入札までの期間は通常、半年くらい余裕があるため、この期間は住宅に住み続けることが可能です。
ただし物件の落札者が決定した段階で、強制的に立ち退きを請求されることになります。

 

（転載ここまで）

 この代位弁済が実行されると、それ以後、ローン債務の分割返済はできなくなり、ローン残高の全額を一括で返済する義務を負うことになります。ここがポイントですね。

そのために、不動産を任意売却してその売却代金で一括返済の足しにするのです。

では、家を買うのには躍起になりますが、家を売却するとどうなるのか？

この事実を知れば、不動産神話は住宅メーカーと金融機関がぐるになって作り上げた、バベルの塔だと理解できるでしょう。

（以下転載）

家を売る。築３０年の不動産の価値とは？

築３０年どころか、築２０年のマイホームは資産価値はゼロになります。

日本の住宅の６割が木造住宅ですが、２０年経過するとその資産価値はゼロになるのが通例となっています。

（転載ここまで）

最近では、北朝鮮のミサイル、地震による津波などの風水害による損壊など住宅購入事情を阻害するよう要因が沢山出てきていますね。

これらの要因から日本の土地が暴落寸前だと考えてます。

それが２０２０年の東京オリンピックまで持つかどうか？というところです。

期限があと２年しかないため、金融機関とハウスメーカーは、早々にマイホームを売りぬけしようと躍起になっています。

また、土地家屋の評価額も色眼鏡が使われています。

私が今回競売で落札した土地評価額から鑑みると、

市場相場が一坪１７．５万円（建売住宅の売価を元に調査）

実相場が一坪８万円で計算（裁判所が調査した競売の調査書類から）

実勢価格よりも倍近くに査定されています。 

この現象については、国が単に固定資産税を減らしたくない、税収を減らしたくないという意図でやっていると推測できます。

これだけ人口減が進み、都心田舎でも空き家が目立ち始めたこの時代において

実際は、一部の駅周辺、繁華街周辺といったエリア以外の土地は、資産価値はありません。

しかしそんなことを言ってしまうと、固定資産税の税収がなくなってしまいますから、国は無理やり土地評価して

価値をつけているのでしょう。

２０１６年頃から、東京五輪が決まるまでの間

中国の投資家は、東京やら大阪、名古屋の高騰している土地を買いあさり、

２０１７年に入り、それらの土地を売りぬけ、京都などの土地を買いあさっているという情報を

耳にしたことがあります。

おそらく手堅いところに投機しているのでしょう。

余談となりましたが、私達は、テレビCMを通して絶対的に価値のないもの=マイホームを手に入れることを人生の至上命題、一人前になる

儀式やステータスだと洗脳されています。

これだけ読んで、まだ住宅ローンを組みたい、ローンを組んでまでマイホームが欲しいと思いますか？

この事実を知って、賢く生きられることを願います。