不動産競売 実際の競売に必要な手順について ③BIT 不動産競売サイトをマメにチェックする 競売は代行業者に委託すべいきか？の考察

不動産競売情報はどこから入手するか？

これは、このブログで何度も紹介していますが

BIT　不動産競売サイトをマメにチェックする

でもありますように、競売サイトがありますので

そちらで自分の住みたい地域を入力して検索することで簡単にできます。

ちなみに、競売物件を探していて、

「この物件が値打ちだから欲しい！」

と思ったとしても、絶対にそれを入手しようと行動しないでくださいね。

まずもって、このブログで何度も説明してあるとおり、

競売＝オークションであり

入札するためには、地裁が鑑定した不動産の売却基準額の２５％程度のオークション参加供託金が必要になります。

例えば、１５００万円の査定物件なら、供託金つまり買い受申出保障額は３００万円程度です。

競売、つまりオークションは

「お金、自己資金が無い人では参加する資格すら与えられませんよ」

という国政選挙みたいなものです。

地方選挙でも、出馬する、立候補するのに選管に対して供託金を支払わなければなりませんね。

１００万、２００万は当たり前です。

当選すれば、供託金は戻ってきますが、落選すれば没収です。

実は競売もこの方法に似ており、

入札の第１条件として

「買受申出保障額」が入札期限内に地裁が指定する口座もしくは、地裁に直接支払うこと

を掲げています。

つまり、自己資金の無い人は競売には参加できません。

相場の３分の１で不動産物件が入手したい人は山ほどいますが

本当にその意思があるかどうかは、供託金が納付できるかどうか？です。

このブログでは、是非読者の皆さんの中で、マイホームを持ちたいと考えられている方が、

適正な価格でマイホームを入手してもらえる手助けをしたいと、

不動産業と全く関係の無い私が「買受可能価格すれすれで競売落札した方法」

をお伝えすることにより、住宅ローンで人生を棒に振る、絶望する人を救いたいと思って、持てる知識、経験を書いています。

不動産屋が運営するサイトではありませんので、競売落札するための知識やテクニックは不動産屋さんのサイトの方が充実しているかもしれません。

特に、競売物件の転売をされているブローカー不動産屋さん、競売物件の落札代行、アドバイザーをなりわいとしている業者もいますのでそちらのサイトも検索すれば出てくるので参考にはなりますが、業者というのは、希望的な内容を記載しながらも、

「業者のビジネスのために、お客に不安要素を与えること」もぬかりありません。

ですから、競売応援サイトでは、不安を煽ったり、やたらと楽観的な記事が多いですが

結局、競売代行不動産サイトでは、競売物件を落札＝購入する際、

自分達業者の手数料と報酬を含めた金額＋売却基準額＋オークション相場額（約３００万円、相場の×１．０３）

を提案してきます。

それでも、不動産相場よりは安い価格です。

築１０年戸建てでも、中古不動産で２，５００万円程度ですから

それを競売だと、売却基準額１，５００万円として、

（１５００＋３００）入札金額＋（１００）代行手数料＋（１００）成功報酬

＝２，０００万円

必要となってくる計算となります。（マンションを落札する場合、落札するための上乗せが３００⇒５００は必要と説明してきます）

ざっとした見積もりですが、売却基準額１，５００万円の競売物件取得に、私達のような素人が落札するために代行を依頼すると

「約２，０００万円準備してください」という話がされます。

競売物件は即金、現金払いですから、

当然一括で２０００万円を準備する必要があります。

となると、業者は「住宅ローンを組ませる」ことが手っ取り早いやり方として進めてきます。

当ブログでは、

「マイホームを持ちたいと考えることが悪いことではない

３５年の借金と生命保険を組まされてまで、戸建てマイホームに住むことがいけないことだ」

つまり、

「払いきれない借金を抱えて、挙句の果てに不良債権化して、家を奪われ、残債まで抱えて、破産、一家離散する恐れがある

ギャンブル的な買い物をしてはいけない」と提唱しているだけです。

つまり業者頼みになると、普通に不動産購入するのと何ら変わりなくなります。

業者は代行手数料で利益を出してますから、悪意なくとも、住宅ローンを組んだ人の人生なんてどうなろうが関係ないのです。

 

ですから

現金キャッシュで２，０００万円払える人は、普通に中古住宅を交渉すれば、２，５００万円相当の物件を２，０００万円までディスカウントさせ入手することは可能ですから、敢えて購入後、何の保障もない競売物件を手に入れる必要はないです。

ということは、不動産業者に代行を頼んで、競売物件を仮に落札しても、中古の相場の２０％オフ程度の価格で落札したに過ぎず、

さらには、地裁が作成した３点セットの条件を丸呑みして、落札後の家の欠陥やら補修必要箇所、室内清掃、浄化槽の交換などなどは全て落札した人が実費、自己責任で行わなければなりませんから、

売却基準額１，５００万円の戸建てを競売代行業者に依頼して

２，０００万円支払って落札しても、

落札後の修理補修代等で状況によっては数百万はかかりますから

相場程度で購入することと、大して変わりなくなってしまいます。

また、落札してから、抵当権抹消と所有権移転登記手続きに関しては

競売物件に関しては、司法書士でなく、地裁が代行してくれます。

代行手数料ではありませんが、切手代が１，５００円程度で済みます。

その他用意するのは、

①市役所の税担当部署で固定資産税評価書の交付

②所有権移転登記手数料（落札額の２．５％　落札金額１，２００万なら約３０万円）

③抵当権抹消手数料（１物件につき４，０００円）

④移転登記する所有者の住民票（３００円）だけです。

⑤移転登記する落札物件の不動産登記簿全部事項証明（１物件６００円、オンラインなら１通５００円）

です。

こんなもの、時間さえあれば素人でもできます。

手間がかかるだけで難しいことはないのです。

競売物件を落札して、「普通に中古物件だったら良かったな」と思うことが何点かあります。

例えば、私が落札した物件は完全注文住宅であったため

「庭に散水栓がない」

「庭にでるためのデッキがない」

「リビングが吹き抜けになっており、小型エアコンが効かない」

などがあります。

これらは自己責任ですから、落札後DIYするなり業者に頼むしかありません。（汗

（私はこれも楽しみの一部だと思って取り組んでいますけどね。）

しかしながら、このレベルの要望は、中古物件を交渉する際、売主がリノベーションしてくれるレベルの要望だと思います。

それくらいしてでも、売る側としては売却したいものです。

（一時的にリノベーションで費用がかかっても、条件クリアして売れれば早く売っただけ、売価が高くなりますから。

売れない＝築年数が経過してしまい、物件の売価が下がっていってしまい、売主の条件が悪くなっていくという理由）

上記のことから、

一概に「競売がお得」というわけではありません。

多少使用感があっても自分が生活しやすい住居を手にいれたいなら、最初から中古住宅にしぼって探したほうが知恵があります。

相場は売主と不動産屋が決めるため、安くはありませんが、買い手市場なので相当交渉の余地はあります。

ということで、競売物件は、代行業者頼みでやっても、その旨みはありません。

「素人だから不安だ」という気持ちはわかります。

もしそのような不安があるなら、競売物件にはそもそも手をだすことは控えましょう。

目先の数字に誤魔化されてはいけません。

そして、競売物件は１００件あれば１００通りの特徴があります。

ですから、研究のしかたによっては、個人（素人）が業者（玄人）を出し抜いて、最低入札額＝買受可能価格で落札することも可能なのです。

１００戦１００勝をするのは、時間的に、経済的にも難しいですが、１点突破、１戦１勝は狙えます。

競売物件を落札することが目標ではありません。

お値打ちに落札することが目標です。

参考になるかどうかわかりませんが、これが競売を巡る動向の一部だとご理解いただけると幸いです。