持ち家⇒賃貸へ）東京五輪後、家は値下がりして買いやすくなる…バブル崩壊で「私たち」は何も困らない

どうしても日本では「土地神話」「持ち家神話」というものが存在します。

動産よりは不動産という考え方は地方、田舎では主流であり、地方で親と別居しアパートなどで

生活していると、「何かあったのか？」「生活費をどぶに捨てている」と馬鹿にされます。

地方は大家族的生活が基準ですから、あくまで実家の土地を分筆して新居を建てるやり方が主流です。

現在もハウスメーカーがテレビ番組、CMなどで、マイホームを購入させようと躍起になっていますが

土地、家の値下がりというワードで検索すると、東京オリンピックに向けて、海外投資家を狙って誘導していた観がありますが

それも下り坂になることが決定的となっています。

これからも、さらに土地、家の価値は値下がりしていくことが予測されます。

以下、参考記事です。

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東京五輪後、家は値下がりして買いやすくなる…バブル崩壊で「私たち」は何も困らない

東京五輪の開催まであと3年を切った。不動産マーケットはアベノミクスによる大幅で長期間にわたる金融緩和の恩恵を受けて、好調である。今年3月に発表された公示地価では全国の住宅地の地価が9年ぶりに上昇に転じて話題となり、東京・銀座の山野楽器前の地価は平方メートル当たり5000万円を上回り、平成バブル期を超えたともてはやされた。

 業界のなかでも不動産マーケットは、「おそらく」「おおむね」東京五輪までこの状態が続くのではないかといういささか楽観的な観測が飛び交っている。どうやら安倍一強体制も当面は安泰らしいし、日銀の金融政策にも大きな変化がないということは、不動産業界にとって資金調達環境は「史上空前の好条件」が続くということであり、当面死角は見当たらないというのが理屈だ。

 この状況を伝えるメディアの側もなんだか妙におとなしい。平成バブル時には「地価狂奔」と騒ぎ立て、このままでは一般庶民にとって住宅は手が届かなくなる、地価は無理やりにでも下げるべきだと声高に叫んでいたのが、一部の週刊誌が「バブル再来」のような特集を組んでいる以外、だいぶトーンが低いようだ。

 平成バブル時と現在では何が変わっていて、何が変わっていないのだろうか。

変わった日本の「顔」

 変わったのは日本そのものの顔である。平成バブル期の1990年、日本の生産年齢人口（15歳から64歳までの人口）は8587万人、全人口に占める割合は70％近くに及んでいた。ところが現在（2015年）では、その数は7682万人と1割以上も減少、全人口に占める割合は60％ぎりぎりになっているのだ。

 住宅を購入する層のマーケットは萎み、「マンション価格が上がりすぎて、一般庶民には新築マンションは手が届かなくなっている」と叫んでみたところで、例えば首都圏（1都3県）のマンション供給戸数は、年間で4万戸にも及ばず、平成バブル時に比べれば半分程度の水準にまで縮小している。つまり多くの日本人にはすでに住宅が行き渡ってしまっているので、ことさら騒ぎ立てるほどのことでもなくなっているのが実態だ。

「変わった」もうひとつの側面が、不動産を扱っているプレーヤーの顔だ。平成バブル時は、猫も杓子も銀行からお金を借りて、不動産を買いまくった。本業とはなんの関係もない不動産を普通の中小企業が買いまくり、自らのバランスシートを膨らませ続け、売却して巨万の富を築こうとしたのだ。
ところが、今は不動産を本業としているデベロッパーやハウスメーカーは別として、不動産投資に狂奔する企業の姿は見られない。代わりに登場しているのが、アジアからの個人投資家や、「働き方改革」に名を借りて、副業として給料以外の稼ぎを得ようとする会社員や主婦などの個人投資家、そろそろ事業承継はあきらめて農地に賃貸アパートなどを建てて老後資金の足しにしようとする高齢者層などである。

変わらない銀行の性分

 では、「変わっていない」のはなんだろうか。不動産投資の本質は、投資して売却することによって得られるキャピタルゲインと、投資したのちにこれを運用することによって得られるインカムゲインである。そして日本の場合、これにさらに特典を与えているのが、税制上の各種優遇措置である。

 これらの投資効率を上げるのが金融という道具である。借入金を利用することで自己資金に対する運用利回りは上昇する。そして投資における出口、つまり売却時にキャピタルゲインが得られるのであれば、投資効率向上に貢献した借入金を返済でき、さらにインカムゲインを手にするというのが不動産投資のシナリオだ。

 税金対策における不動産投資もその本質はまったく変わっていない。現金で1億円を持っていれば、相続の際には額面通りに課税される。ところがこれを土地にすれば路線価評価、建物は固定資産税評価となり、いずれも簿価よりも安く評価される。これに借入金を使えば、借入金は相続財産評価額から差し引かれるのでさらに節税効果が働くというわけだ。

 プレーヤーが誰であろうと、不動産投資を支えるのがこの金融という道具である。日銀は史上稀にみる低金利政策を行い続けている。医療の現場に例えるならば、元気がなくなり病状が悪化している患者に大量のモルヒネを与え続けているような政策だが、今のところ一定の検査値を叩き出して延命措置は成功しているかのようにみえる。そしてこうした政策は主要先進国でも蔓延しており、行き場を失った大量のマネーが不動産へと流れ込んでいる。

 日本においては運用先のない金融機関が、事業性についてはあまり考えずに不動産の担保価値だけを判断根拠として大量の融資を行っている。その結果として、あまり需要のないような地方の農村部にアパートが何棟も立ち上がるような奇怪な光景を目にすることが多くなっているのだ。

金融機関というところは、まったく懲りない性分のようだ。彼らの基本的性質は、とにかく集まってきた金はなんとしてでも貸さなければならないところにある。そこでもっとも効率が良く、しかも貸し出した結果が相当「後」にならないと判明しない不動産に対する融資が最も「お気に入り」になるのだ。
「効率が良い」とは、不動産はなんといっても「嵩が張る」ので同じように申請書を書いて融資を行うにあたっても、一度に多額の貸し出しができてノルマを達成しやすいということだ。

「貸し出した結果の判明が遅い」点についてはどうか。銀行員の多くは2年から3年で他部署や他支店に人事異動になる。たとえ貸し出したお金が焦げ付いたとしてもそれは数年先の話で、異動後には「知らぬ存ぜぬ」を決め込める不動産という素材は、彼らにとってはまことに都合のよい代物なのだ。

「バブル崩壊」は困ったことではない

 さて、この不動産業界の好景気はいつまで続くのだろうか。モルヒネ効果もおそらく東京五輪前には効き目が薄くなりそうだ。需要がないところに政策的に多くの不動産をこしらえても、結局客の奪い合いとなることは火を見るよりもあきらかだからだ。

 今現在、都心部で槌音が鳴り響いている巨大オフィスビルが続々竣工し始める来年後半くらいからオフィスビルはテナントの奪い合いが始まるだろう。今建設されているビルの多くが、もともと老朽化したビルを、容積率アップを利用して巨大ビルに建て替えているにすぎない。すなわち老朽化ビルに居たテナントが追い出されて、空室のあるビルに移転した結果として空室率が改善しただけ、というのが現在オフィスの空室率が低い大きな要因である。すべてのビルの建て替えが完了すれば、当然テナントの奪い合いは激化し、空室率は上昇し、賃料は下がる方向へと向かうだろう。

 また、東京をはじめとした都市部郊外では、戦中世代から団塊世代にかけての高齢者に相続が多発するようになる。2022年からは生産緑地制度の期限到来が始まり、高齢となり事業承継が困難となった都市農地の一部が宅地化の選択をして、賃貸マンションやアパートを建設または土地売却に走ることも予想される。意味するところは都市部においても今後地価はかなり下がるだろうという当然すぎる結論へと向かうのだ。

 宴はそろそろ終焉に向かっているのだ。ところが、国や政府は地価が下がらないように生産緑地制度については10年の延長制度のみならず、賃貸に拠出しても宅地並み課税を防げるように制度改正を考えているし、東京における一極集中の是正を唱える一方で、得意の国家戦略特区を設定し、国際金融都市を目指してさまざまな制度上の優遇措置を設けてその優位性を保とうとしている。

 つまり、地価が下がるとこれまで不動産を支えていた投資家マネーは一気に逃げ足を速めてしまうし、需要の見極めもろくすっぽせずに貸し込んでしまったアパートやマンションの債権が焦げ付くことを極端に恐れているとしかいいようがないのだ。

 本当はこれから家を買おうとする、事業を立ち上げてオフィスを借りようとするような若い世代の人たちには、不動産の価格は低いほうが、固定費が削減できてハッピーなはずである。これではまるで既得権益を守るために無理やり地価の水準を保ち、いい加減な投資をしてきたプレーヤーを守ろうとしているようにも映る。

 しかし、平成バブル時以上に、やがてくるナイアガラの滝は誰からも同情されないだろう。結局欲の皮が突っ張った人たちが勝手に死ぬだけなのだから。地価が下がって一番困るのは、実は不動産を担保にとっているから大丈夫としか思っていない金融機関なのだ。需要と供給を見極め、顧客マーケティングを正しく行うことがビジネスの基本原則であることは、古今東西変わりはないのに、なぜか不動産になると人々の判断能力は鈍ってしまうものらしい。

 むしろ東京五輪後の世界は、家は買いやすく、借りやすくなり、オフィスの賃料もリーズナブルになる。このことは消費者にとって薔薇色の未来が控えているということなのかもしれない。一部メディアのいう「バブル崩壊」も意外と困ったことではない。そんな未来になってほしいものだ。
（文＝牧野知弘／オラガ総研代表取締役）

●牧野知弘（まきの・ともひろ）
オラガ総研代表取締役。金融・経営コンサルティング、不動産運用から証券化まで、幅広いキャリアを持つ。 また、三井ガーデンホテルにおいてホテルの企画・運営にもかかわり、経営改善、リノベーション事業、コスト削減等を実践。ホテル事業を不動産運用の一環と位置付け、「不動産の中で最も運用の難しい事業のひとつ」であるホテル事業を、その根本から見直し、複眼的視点でクライアントの悩みに応える

ニュースサイトで読む: http://biz-journal.jp/2017/12/post_21792_3.html
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（転載ここまで）

30年後も物件価値が同じなら持ち家派が有利

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持ち家派が圧倒的に不利になるのは、ローン返済中に何らかの事情で転居しなければならなくなったとき、物件の価値が大幅に値下がりしていて「売るに売れない、貸すに貸せない」窮地に陥ってしまう場合だ。

今後の不動産市況を考えたとき、こうした事態になるのは決してレアケースとはいえない。国立社会保障・人口問題研究所は、日本の総世帯数が2019年の5300万世帯をピークに、35年には4955万世帯まで減少すると推計している。世帯数が減れば、需要減から不動産価格も必然的に下落する。

また、シンガポール国立大学の清水千弘教授は、都市の不動産価格を形成する要素（GDP成長率、1人当たりGDP成長率、現役世代負担率の変化率）を分析し、2040年には東京の住宅価格が2010年よりも約6割も減じる予測を立てている。

仮にこの予測が現実になったとしても、すべての物件が押し並べて6割減になるわけではない。例えば、国交省では首都圏沿線別に人口の動態予測をしている。それによると田園都市線、京王線、東横線、埼玉高速線沿線は35年まで人口増が見込め、高齢化の影響が小さいとされている。

また、人口が減って高齢者の比率が増えると、商業施設や医療福祉施設はある程度固まっていたほうが暮らしやすい。国も「立地適正化計画」でコンパクトなまちづくりを推進しており、多くの自治体が重点的に公共サービスを提供するエリアとそうでないエリアを区別する方針だ。

例えば、主要駅に近い高層マンションなどは利便性が高いうえに、将来も公共サービスが手厚く物件価値が維持されやすい。逆に、人口減の著しい沿線や郊外の物件は資産価値の目減りが大きいと予想できる。

前者のような物件であれば持ち家派が有利、後者のような物件なら無理して買わず賃貸にしておくのが賢明、という判定ができるかもしれない。もちろん、そのまま住み続けるのであれば、物件の評価額がいくら下がろうとも関係はないのだが。

ただし、これまでの議論と別に「圧倒的に賃貸派でいたほうがいい」ケースがある。親が評価額の高い場所に持ち家を所有しており、将来それを相続することになる人（特に1人っ子）だ。

というのも、被相続人が相続開始時前3年間持ち家に住んだことがなければ、相続税の「小規模宅地等の特例」（家なき子特例）により、評価額8割引きの相続税で受け継ぐことができるからだ。

これはつまり、物件を8割引きで購入できる権利と同じだから、受けないのは損だ（相続後に売却しても貸してもよい）。該当する人は賃貸でいることをお勧めする。

田中 歩（たなか・あゆみ）
不動産コンサルタント。旧三菱信託銀行で不動産売買・活用・ファイナンス等の業務に17年間従事の後、独立。現在はさくら事務所執行役員、あゆみリアルティーサービス代表取締役。a

（転載ここまで）

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これらの転載記事は、不動産価値の真実を伝えようという気持ちは毛頭ありません。

むしろ、これらの記事を書いている人達は、不動産関係者ですから、悲観的な意見を述べながら、

最後は挽回できるような文面を書かれています。

こういった「不安＋打ち消し」のテクニックを使うのが詐欺師のテクニックで

特に、雑誌やメディアに掲載されるレベルのライターは、国策誘導を担っています。

ですから、これらの情報や記事を鵜呑みにすると、判断ができなくなります。

必要な情報だけを抜きだして、分析していく作業が、庶民が発信するブログのメリットだと思います。

「土地の価値が下がらなければ持ち家を建てるべきだ」＝「都心に持ち家を建てろ」

という意図が見えます。

都心でのすさんだ生活が嫌で地方や郊外に逃げる人がいますが、そうなると都心の土地評価は下がっていきます。

これは私自身の雑感ですが、

都心２LDK駅近く駐車場２台借りて１１万円程度支払っていました。

子どもが二人いると、都心での生活は窮屈で結局、オムツ交換できる設備が整っているモールで買い物、ランチを取る

というのが外出スタイルに変わりました。

都心では、子どもが遊ぶ場所が窮屈ですし、アパートを出ればすぐに大通りがあり、車がびゅんびゅん走っています。

富裕層エリアでは、小学生がお受験でがんばるお母さんのコミュニティもあり、やたらと保育園の送り迎えも外車が多い。

近年はモールやネットショップの関係で、都心にいなくても、郊外で都心と同じような買い物生活ができてしまいます。

しかし、都心での生活費、例えば物価やアパート代をは地方よりも倍近く違います。

サラリーマンの平均給与は都心の方が２０％くらい高いで、生活費は都心の方が便利な分、圧倒的に高い。

圧倒的に都心に住むというのは、地方よりもお金がかかります。

地方より有利なのは、仕事に困らないということぐらいでしょうか。

国策としては土地からの税収を下げたくないため、ハウスメーカーに炊きつけて、家を売れ売れとやっているように感じます。

土地評価額は実勢よりも上乗せされており、固定資産税がその分上乗せされる。

政府は消費税を１０％まで上げようとしていますが、消費税を上げることで、マンションが売れなくなる。

ハウスメーカーと銀行が政府とタッグを組んで、国民を騙して、暴利をむさぼっていますが、

ここに来て、かなりねじれ現象が起きています。

以下は都心マンションの現状が解説されています。

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マンション最後の売り時 局地バブルエリアの価格は3分の2へ

マンション市場に静かな変化が起きている──。都心の新築マンション市場がバブル化しだしたのは2014年頃からだ。黒田日銀総裁の異次元金融緩和に加え、外国人の爆買いや相続税対策のタワーマンション特需がバブルを強力にプッシュした。

 2017年、もはや局地バブルはピークアウトしたと思われた。しかし、まだ続いている。新築マンションの事業用地は値上がりが続いている。ということは、2018年から2019年にかけて新たに売り出される新築マンションは、さらに値上がりするということだ。

 ところが、現時点（2018年1月）において新築マンション市場には深刻な停滞感が漂っている。特に東京の城南エリアや京都市の北部エリアにおいては、販売中物件の半分以上が完成在庫になっている。

 新築マンションは竣工・引渡しまでに完売、というのが売主側の理想的な目論見だ。用地の購入や建築に関わる費用は銀行融資で賄っている場合がほとんどなので、完売していれば引渡しの直後に全額を返済できる。

 完成在庫になった場合は、当初の見込みにない金利負担が発生する。ところが、バブル的に新築マンションが値上がりしている城南エリアでは、売主側の目論見が外れた完成在庫だらけになっている。

 冷静に考えれば、これは当たり前の展開だ。

 土地の価格が上がり、建築費は高止まりしたままなので、新築マンションの販売価格は自然に上昇する。しかし、購入する側の収入は増えてない。

 2014年には消費税が8％に増税された。また、アベノミクス以来の円安によって公共料金が引き上げられた。社会保障費の個人負担も増えている。それにもかかわらず、個人所得は一向に伸びない。その結果、個人の可処分所得は実質的に減少している。

 であるにもかかわらず、マンションの価格だけが上がったのが今回の局地バブル。所得が増えないのに、高くなったマンションを買えるわけがない。その結果として、東京の城南エリアや京都市内の一部エリアでは在庫の山を築いているのだ。

 新築マンションが値上がりしたのは、東京の都心や城南エリア、京都市内ばかりではない。今や東京都江東区の深川エリアでも坪単価500万円の物件が現れた。まったく洒落にならない水準だ。常識的に考えて、深川エリアで坪単価500万円なんて売れるはずがない。まあ、買う人間が現れればそれまでなのだが。

 多分、富裕層の一人や二人はそれに乗せられて買ってしまうかもしれない。しかし、市場としての流れにはならない。つまりは、そういう不自然な価格形成は成立しない。

 現に、城南エリアの完成在庫はどこも値引きや値下げをしている。市場価格を形成する健全な動きだ。この流れは2018年どころか2019年まで続き、やがてはバブル崩壊へとつながるはずだ。

 一方、中古マンション市場はどうなっているのか？

 2014年以来の局地バブルで、中古マンション市場も高騰を続けてきた。少なくとも、現に売り出されている物件の価格はかなり値上がりしている。しかし、実際の取引はあまり活発とは言えない。ありていに言えば、高値で売り出された物件が高値で買われているかというと、やや疑問。たしかに、数少ないがそういう動きもある。ただし、主流とは言えない。

 市場を見ていると、高値で売り出した売り手と、少しでも安く買いたい買い手がにらみ合って両すくみの状態だと言える。どちらも急いでいないのだ。売り手は「この価格で売れればラッキー」くらいに思っている。買い手は「そんな値段じゃ買えない」と値下がりを待っている。ともに困っていない。

 統計上、東京でも空き家は全住宅の約11％。富裕層で住むところに困っている人などいない。富裕層でなくても、普通に収入があれば住む家を見つけるには困らない。公団や公社の賃貸住宅ではフリーレント付きで入居者を募集している物件さえある。

 住宅市場をマクロで見ると、余剰感はかなりのものだ。にもかかわらず、都心や城南エリア、湾岸では新築や中古のマンションが高値で取引されている。私に言わせれば、それは幻想に惑わされているだけだ。そういうバブルなマンションは、家賃の30年分以上の価格になっている。あり得ない水準だ。

 よく「マンションの価格はいつ下がり始めますか」と聞かれる。需要と供給の関係だけを考えると「今でしょ」という答えになる。しかし、現在の市場はおかしな幻想に支配されている。家賃30年分の価格でも、誰も疑問に思っていない。だから、今すぐ値下がりが始まることはない。

 ただ、幻想は幻想だ。所詮は現実ではない。そして、いずれ幻想は消える。それはいつになるのか、という時間の問題だ。誰かが「王様は裸だ」と叫べば、多くの人は幻想から目覚めるかもしれない。私は時にそれを叫んでいるのだが、世間はなかなか目覚めてくれない。

 世間が目覚めることになるには強烈なキッカケが必要なのだ。例えばリーマンショックのような出来事だ。朝鮮半島で大きな事件が起きるのもキッカケになりそうだ。2018年中は何も起きなくても、2019年10月に消費税が10％に上がれば、多くの人は現実を見つめ直すかもしれない。

 ひとつ言えることは、世間が幻想に包まれているうちに不動産を売却すれば「高く売れる」可能性が高い、ということだ。申し上げた通り、中古マンションは売りと買いがにらみあっている状態だ。しかし、今ならにらみ合っている価格から少しだけ下げれば、買い手は喜んで手を出してくれる。売買が成立するのだ。

 しかし、この幻想が消えてしまった後では、現実的な価格でしか買い手がつかなくなってしまう。現実的な価格とは、家賃30年分ではない。せいぜい20年ちょっと分くらいであろうか。つまり、今の局地バブルエリアの価格は3分の2程度まで下がる可能性があるということだ。

 売るべき不動産があるのなら、2018年中に売っておくべきだろう。文／榊淳司（住宅ジャーナリスト）

（転載ここまで）

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そもそも、ハウスメーカーの実態は粗利５０％の世界で商売をしていますから、テレビCMなどのイメージ戦略と、有識者にハウスメーカーが有利になるような記事やコメントを書かせています。

家を建てる材料費から粗利を計算したいのですが、どこを探しても出てきません。

ということは、おそらく、土地がべらボーに高額に設定されているのはしょうがないですが

家の部分は相当安いはずです。

工務店はこれらの事実を隠していますね。

もしくは、言い値、高値で材料を購入して、リベートを貰っている可能性が高い。

施主さんに対して「１，５００万円の家を建てるのに、材料費が１，２００万円かかる。職人の人権費などあわせて３００万円では厳しい」

と嘘をつけば、無知な施主は納得するのではないでしょうか？

家の材料を見てみても、木とコンクリート、鉄芯くらい。

家財や電気、スイッチ、配線関係もホームセンターの売価を見れば、家の粗利が５０％は楽に採れると予測されます。

日本は不動産業がまだまだ主流となっていますが、個人が自分で家を建てるようになってしまば不動産業界は崩壊しますね。

ハウスメーカーがこぞって、ゴールデンタイムや夕方の主婦がテレビを見ながら家事をする時間に、大々的にCMを打ちまくれるのか？

それは、実態の家を建てる建築コストが売価の３０～５０％でできる、粗利５０％はとれるインチキ商売をしているからかもしれません。