「住宅最大のトラブル転じて福となす」（６）

おはようございます。ミタス一級建築士事務所の清水煬二です。


初めてご覧になる方は、2006年11月30日　からご覧下さい。

電話の内容は、「紹介した業者が１回目の不渡りを出した。」という内容でした。
いつわかったのかと聞くと、「昨日です」ということでしたので、早く教えてくれれば何とかなったのに…と思いました。

まだ、倒産したわけではありませんが、１回目の不当たりを出したら、２回目は期日がくればほとんど自動的に倒産です。私は、「月末には２回目を出すね」とその担当者に伝えました。当然ですが、工務店の社長とは携帯を含めて連絡が付きませんでした。


完成保証が付いているので、工期は延びても工事前でややこしくならずに済んで良かったと思い、「完成保証が付いているから、他の業者を紹介してくれるんですよね？」と聞き返してみたら、意外にも「いや、あの制度はもう無くなりました…。」とのことでした。

「え～～～！それがあると聞いていたから安心していたのに…。そうならそうと早く言ってくれないと…。」予想外の展開に焦りました。


ここで、２つ問題があります。契約金はおそらく返ってこないことと、同じ金額で工事をやってくれるところが見つかるのかどうかということです。


私を信じてすべて任せると言って頂いたＡさんのために、私は覚悟を決めました。




次回「住宅最大のトラブル転じて福となす」（7）に続く

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「住宅最大のトラブル転じて福となす」 （５）

おはようございます。ミタス一級建築士事務所の清水煬二です。


今回は「住宅最大のトラブル転じて福となす」（5）ですので、初めてご覧になる方は、2006年11月30日　からご覧下さい。


さて、契約にあたっての最後の注意は支払い条件です。会社によって異なりますが、黙っていると、契約時3分の1、上棟時3分の1、引渡し時3分の1とか、注文住宅の場合は上棟時に既に60％～80％の支払いをさせられる場合も多いようです。

これについては、事前にお話をして拒否します。（笑）

今回も契約時には最低20％は欲しいと業者に言われましたが、契約時には10％に抑えました。そのかわり解体が終わって、基礎工事が終わったらあと10％というようにしました。契約時はゼロは難しいですが、そのあとは後追いで出来高払いに近い形で、支払い回数を増やすようにしました。

完成保証が付いていても万一の場合は、管財人が出てきて現場が凍結されてしまって時間が掛かったり、予想外の多額の支払いを命じられてそれに対抗するのに時間と手間が掛かるからです。

いろいろ調整して、ようやく契約となりました。こちらの希望金額で予想以上の内容を織り込むことができ、お客様の要望もミタス一級建築士事務所の品質へのこだわりも組み入れることができたのです。

業者との請負工事契約をミタス一級建築士事務所の事務所で双方に来て頂いて行い、後日お客様が契約金を銀行へ振り込みました。祝日が絡んでいたので、契約から３日経ってからの振込みでした。

そして、その次の日の４日目にその特殊な工法の特許を持っている工事業者を紹介してもらった大手グループ会社の担当者から、私宛に電話が来ました。そこから、ショックな電話がかかってきました。ある意味、いつもリスクは覚悟しているのですが、今回は思いがけない誤算がありました…。




次回「住宅最大のトラブル転じて福となす」（６）へと続く


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住宅工事打ち合わせ会議

こんにちは、ミタス 一級建築士事務所の清水煬二です。

本日2006年12月7日は、午前中に地鎮祭があり、そのあと現場を廻っていたので遅くなりました。


さて、住宅トラブルの連続話は明日に再開します。本日は、昨日行った工事の事前打ち合わせ会議についてお話しましょう。

ミタス一級建築士事務所では、工事前に営業担当者、現場監督、大工さんとその他の職種の方に集まって頂いて、工事についての話し合いをするようにしています。

これは、職人さんからの疑問点をお聞きするためとミタス一級建築士事務所としてお話しておきたい注意点があるからです。参加された各職種からは、すべてのかたから質問がでました。また、私の方からもすべての方にお願いや確認をいたしました。できるだけコミュニケーションを取って仕事を進めていくためには、現場へ入ったときに初めて顔を合わせるより、ここで一度顔合わせしておくとお互いに話しやすくなっており、効果があります。

夜にエンドレスで話し合うことと、時間が合わず、参加しない職種の方もいます。今回はミタス一級建築士事務所の事務所で10人くらいの参加で行いました。






打ち合わせ会議
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毎日の仕事である住宅設計や監理、相談を通して皆さんの参考になりそうな考え方や実例を独断と偏見で、気ままに情報発信しています。他の建築家や業者では聞けない内容も多いはずです。このブログやホームページで皆さんが、正しい住宅について考えるきっかけになり、日本の住宅を本物に変えていくお手伝いが少しでもできれば幸いです。





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「住宅最大のトラブル転じて福となす」 （４）

みなさん、おはようございます。ミタス一級建築士事務所の清水です。

２００６年１１月３０日

２００６年１２月２、　４、　５日からの続きです。

初めての業者の場合、必ずその会社を確かめに行きます。
信用調査のデーターを見る方法もありますが、あまり役に立ちません。
小さな工務店ではデーターがなかったり、古かったりします。
赤字で大丈夫かと思うようなところでも、工事中はもちろん
アフターも素早く完全に対応してもらっている工務店もあります。

何を見るかというと、トンネル会社や単なるマージンを撥ねる営業会社ではないか、
作業場を持っているかどうか、会社の雰囲気などを見に行きます。

この会社も社長が打ち合わせに来ると申し出ていても、
そちらへ行くついでがあるからお寄りしますと断って
確認方々打ち合わせに行きました。

車の数や社屋の大きさ、サンプルや打ち合わせ室、机の数なども
確認して、『通常に工事をしている会社』と思いました。

最終的に工事内容や私が検査する項目などを確認して、
金額も大工などの職人は社員でいるから安くできるという
言葉に甘え、ド～ンと安くしてもらいました。

ここまできても、私はさらに慎重に契約します。
それは、契約条件について話し合うのです。

皆さんは、工事金額の合意さえなされれば、
契約書を提示されてそのままで契約してしまいますね。

今回は、完成保証が付いているのですが、やはりそれでも
慎重に次のように指定するのです。




次回、その（５）へと続く…



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「住宅最大のトラブル転じて福となす」 （3）

みなさん、おはようございます。ミタス一級建築士事務所の清水です。


２００６年１１月３０日

２００６年１２月２、４日からの続きです。


実施設計はかなり詰めた内容でした。予算オーバーはわかっていたので、こだわらない部分は、先方が安く入手できる設備メーカーやシリーズを優先して使いました。法規的に非常に難しい問題をいくつもクリアーし、構造計算書は数百ページに渡るものです。やっとたどり着いたのですが、見積もりはまだ２割オーバーです。この段階では、皆さん以上に私の方が愛着が湧いています。こだわりの部分を残したまま実現するため、さらに価格を下げるために業者の社長に教えを乞い、お願いしました。

すると…意外にも…「先生、何とかできると思うんですよ。協力させてもらいますから。」との返事でした。

『えっ、ホント？？？安くしてくれるのは、うれしいが…。』そう願ったのですから。しかし…、安過ぎるというのは怖いですね。皆さんが頼むのと異なり、こちらは細かい図面を描いていろいろ決めていますから、手抜きはしにくいし、粗悪品も使えないのですが…。

残るは、経営が危ないのではないか、下請けの職人にとんでもなく安い値段で値切り、トラブルになることはないか…。

前者は、この工法を開発して販売しているところの紹介で、そのグループの完成保証が付いているので、最悪の場合は、工期は遅れても何とか変わりの業者で完成までは可能。

後者は、私が監理するのでいざとなれば工事をストップさせてでもやり直させることができる。

ということで、本当に何とか安くしてくれるなら…ともかく光が見えて良かった～♪と喜んだのです。

しかし、それでも安心はできません。念のため必ず行わなければならないことがあります。




次回、その（４）へと続く…



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「住宅最大のトラブル転じて福となす」 （2）

みなさん、おはようございます。ミタス一級建築士事務所の清水です。


先日、２００６年１１月３０日、２００６年１２月２日の続きです。

見積もりを取ると、やはり予算の２割以上オーバーです。コストダウンしながら細かい実施設計を決めてからの２割というのは、かなりきついです。ミタス一級建築士事務所としてのこだわりの品質の部分は落とせませんし、ご主人の３階の屋根、すなわち４階部分にあたるルーフバルコニーや、書斎など「あきらめます。」とおっしゃって頂きましたが、せかくの夢ですから何とか叶えてあげたい…。

そこで業者と交渉です。相見積もりを取るという選択肢がありますが、今回の工法は木質ラーメン工法の特殊なもので、しかもそれを部分的に使用しコストを下げる認定工法なので、工事業者も指定の業者でなければなりません。


また、以前は相見積もりを行っていましたが、ミタス一級建築士事務所のような設計事務所の見積もりは非常に時間が掛かるので、一度断ると次からは、「また相見積もりで負けるかもしれない…」と本気で見積もりをしてこなくなるのです。

そのため、普段でも、一度行った業者で問題の無い場合には、単独で行い、予算が合わなければ指値をします。予算は事前には伝えません。指値でその業者が無理ですと言えば、他の業者に見積もりをしてもらいます。ＯＫであれば、その指定した価格で契約です。いつも、あれこれとプラスしていくので、予算オーバーとなりますが、何とかまとめて行うことができるのも、このためです。

初めての業者の場合には、相見積もりにしていますが、こういうパターンの方が、こちらも何度も行って相場はわかっていますから、本気で何とか受注しようと誠実に安くしてくれることがわかりました。

今回のケース、この業者に交渉するしかありません。見積もりをもとに、「社長は職人だっただけに工事も詳しいし、誠実そうで丁寧にやってくれそうなので、ぜひお願いしたいが、予算が無いのでこのままだと計画が流れてしまう。何とか協力して欲しい。予算は○○ですが、知恵を貸して下さい。何とか方法はありませんか？」とお願いをしてみました。



次回、その（３）へ続く…



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住宅の上棟式について（1）

こんにちは、ミタス一級建築士事務所の清水です。


住宅の上棟式について、「どうしたらよいのでしょう？」という質問を受けます。やるかやらないかは、施主の判断で良いのですが、迷われている方に私がアドバイスしていることをお話してみましょう。


ぜひキッチリやりたいというかたは、そのように相談していただくか意思表示していただければ、細かくお教えいたしますが、今回はまず、皆さんにあまり負担を掛けずに効率的に簡単に行う方法をお教えいたします。

やらないと決めた方は、地鎮祭と同じくやらなくても構いませんので、お間違いなく。あくまで施主が決めることです。


簡単に行うには、上棟時の人数を聞いておき、缶ビールのロング缶を１～２本、乾き物（柿ピーとかスルメ程度）を入れてお渡しすれば良いでしょう。奥様だけでご主人様が仕事の場合、現場監督に渡しておき、最後に配ってもらいます。

もし、どちらかでも出席できるなら、塩と洗米とお神酒（一升瓶でなくても、ワンカップの１合酒でも３合瓶でも、500ＣＣの紙パックでも構いません）を持ってきてください。家の四方を清めてもらいます。もちろん、これもしたくない方はしなくても良いです。


ご祝儀については、お渡しするかどうかも任意ですが、もし渡すにしても通常の職人さんには、３千円～５千円、現場で中心となる大工の棟梁と現場監督には５千円か１万円、多くても２万円までというところで良いでしょう。たくさんの金額より、よろしくお願いしますという気持ちの表現ですから。

また、上棟時にご祝儀を必ずしも配る必要はありません。缶ビールと乾き物だけでも気持ちは充分伝わりますから、これだけでも構いません。

このケースでは、次の日以降に現場の大工さんと現場監督に、お茶代にしてくださいと直接渡すと良いでしょう。大工さんとしても、自分が造っている家の施主の顔がわかった方が、仕事にも多少良い方向に影響するでしょう。その金額ですが、棟梁に１万円か２万円、現場監督に１万円で良いでしょう。これは、上棟時に渡さなかった場合だけで、ダブって渡す必要はありません。


まとめますと、気にはなるので最低限だけおこなっておきたい方は、

「缶ビールと乾き物を職人さんと現場監督に上棟時に渡してお願いしておく」
次の日以降、
「お茶代にして下さいと現場の大工の棟梁に１～２万円、現場監督に１万円を挨拶を兼ねて渡しておく」

と良いでしょう。これで、完成引渡しまで、後は特に気を使う必要はありません。






地鎮祭については、平成１８年１０月２２日と同じく１１月５日のブログを参照してください。




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「住宅最大のトラブル転じて福となす」 （1）

みなさん、こんにちは。ミタス一級建築士事務所の清水です。

先日2006年11月30日の「住宅最大のトラブル転じて福となす」の実例をお話いたしましょう。

ご主人様が事務所にお越しになり、建替えについてのお話をいていました。ミタス一級建築士事務所の設計監理やその他を依頼ご希望の方や、話を聞ききたいとご希望の方には、土日を含めて時間を予約して頂いて、事務所にお越し頂いています。

一度の話し合いでお決めになる方も多いですが、何度も話し合って決めることもあります。

この方の名前をＡさんとしておきましょう。
予算的には通常の２階建て木造でも難しい状況の上に、準防火地区でご要望を満たすためには３階建て、ラーメン構造が必要でした。これであれば、通常の木造２階建てと比べると坪あたり１０万円以上はアップします。

普段は、「あといくらくらいないと無理です…」と申し上げるところですが、

Ａさんは「すべてお任せします。」「どんな家になっても良い」「内装仕上げが無くてもかまいません。」とまでおっしゃったので、

私も『以前行ったビフォーアンドアフターの建替え版のつもりで楽しんでやってみようか…』という気になってしまいました。(^^;)


スタッフからは、「え～！その金額では無理ですよ」と言われましたが、いつもの品質を確保した上でコストダウンをどこまでできるか試してみたくなりました。

どんなものでも良いとご主人様が言われても、奥様がどう思われているかがわかりません。その次の機会にお話をさせて頂きました。やはりお化粧無しでは抵抗があったようでした。通常の化粧程度はご希望でした…。当たり前ですね…。(^^;)


とにかくお受けし、すべての要望を満たして、さらにミタス一級建築士事務所としてのこだわりの品質は落とさず、床材は厚さ３センチの無垢材、屋根もコロニアルは使いませんので、ガルバニウム鋼板横葺、断熱材もいつも通りこだわり、バルコニーは２階、３階、両方付けて、最上階のペントハウスからはご主人様のご希望の屋上バルコニー、車は家の１階部分に２台止められて、中２階には天井高１．４Ｍですが大きな納戸、木質ラーメン構造、準防３階建て仕様の設計が完成しました。

一体いくら掛かるのか…、予想金額はありましたが、いよいよ業者からの見積もりを取ることになりました。



次回、その（２）へ続く…



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住宅と横断歩道と師走

おはようございます。ミタス一級建築士事務所の清水です。


ついに今年最後の月、１２月がスタートです。毎月１日は気持ちが引き締まり好きな日です。但し、月日が流れていくのが早く自分の予定をこなしきれない焦りを感じながら、今月こそはと毎回決意しています。


最近、信号機のない横断歩道を毎日何度も歩いて渡るようになり、初めて気づいたことがあります。
それは、信号機のない横断歩道では、車が止まってくれない！車が来ない時に、人が慌てて渡るということです。これは意外でした。横断歩道は歩行者優先でしょ？それとも青葉台駅近辺の車だけがそうなのか…？

しかも、２歩３歩と歩き出し、近づいてきた左方向の車を確認すると、こちらが途中まで歩いているにもかかわらず止まらない…。２台、３台、４台と私の体のすぐ前を通り過ぎて行くのです！

頭に来て、目の前を通る車を蹴飛ばすしぐさをしたことも何度かありますが、品位を落とさぬようそういうことは慎むことにしました。(^^;)

その代わり、エイ！とばかり足を前に出し踏み出すしぐさをして、車を驚かせて止めてから渡ることもあります。（笑）

私が車の運転をしているときは、移動時間が足りず焦っていることもあるので、同乗しているスタッフは、その運転ぶりにドキドキすることもあるようですが、信号機の無い横断歩道で人が渡ろうと待っていれば、ほとんど止まります。子供の歩行者なら、まず100％に近い確率です。女性で90％くらいかな。男性で80％くらいでしょうか…。

なぜ差があるかって？それは、単なる個人的な好き嫌い…、いや、子供や女性にはいたわりの気持ちが無意識に強く働くからです。(^^;)

前の車の死角になっていて気づくのが遅れたとか、急ブレーキを掛けないと止まれない、止まっているのに歩行者が知らん顔をしているという場合以外は、ほとんど止まって待ちます。


不思議なのは、歩行者側も車は止まってくれないと思っているようで、こちらが止まっているのに、そっぽを向いていて通り過ぎるのを待っていたり、気づかないでいることもあるのです。止まると、驚いて感謝する方もいます。(^^;)



本日から、偉～い恩師も忙しくて走るという１２月、「師走」になりました。飲酒運転をしないことはもちろんですが、歩行者に最大の気配りするのが当たり前です。皆さんもどうか意識して横断歩道では止まってください。ハンドルを握ったら、ゆったりとした気持ちで今年の最後の月を過ごしましょう。

では…これからスタッフと月１回の全体ミーティングを行いますので、ごきげんよう…。
（＾＾）ｖ



追伸　どこに住宅の話があるの？との質問を受けました。
(^^;)
まあ、毎月１日は住宅にあまり関係の無い話も良いかと…。住宅も焦っては良い結果になりませんから、焦らず、契約も工期も余裕をみて計画しましょう…。ということで…
m(__)m




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