震災後の地価動向とこの28年間の地価の推移 パート２

　本日は、Ｏ様ありがとうございます。Ｏ様との出会いに感謝し今後とも

末永いお付き合いが出来ますよう頑張ってまいりますので宜しくお願い致します。



では、昨日の続きです。（下記グラフダブルクリックで拡大します）



　上記グラフから中長期的な観点で、最近の地価の動きの特徴を見ていくことにしましょう。

ここでは、震災の影響を考えないで話を進めていきます。一般的によく言われるのは

３大都市圏、特に東京圏に人やオフィス、商業施設など集中が進んでいることから、

地方の地価は下がり続けていて先が見えないという事です。

2006年から2008年にかけて、それまで下落していた地下が反転上昇してのに対し、

地方圏は20年間連続して地価が下落しています。ですが、よく見てみると、３大都市圏

と地方圏、住宅地と商業地ではかなりの地価の動きには違いがあります。地方圏では

バブル崩壊後に地価の下落が続いているものの、上昇期がない代わりに、下落幅も３大

都市圏よりも小さくなっています。そこで、80年代後半のバブルが発生する前（８３年

＝１００とします）の地価水準と現在の地価水準を用途別に比較してみると、住宅地では

、３大都市圏のピーク（91年）262、　　現地点（2011年）101　に対して

　地方圏ではそれぞれ（91年）150、　　現地点（2011年）89　となっています。

　商業地では、　

　３大都市圏のピーク（91年）337、　　現地点（2011年）71　に対して

　地方圏ではそれぞれ（91年）170、　　現地点（2011年）54　となっています。

このことから、地方圏の地価について次の２つの特徴があることがわかります。その一つは

地方圏の住宅価格はバブル発生前と比較して約1割程度しか下落していないということです。

バブル発生前から日本の土地神話によって高めになっていた事や、90年代中頃から日本では

デフレが続いた事などを考えると、この下落の仕方は必ずしも大きすぎるということは

ないと思います。別の見方をすると、地方に住む人にとっての利用価値は、それほど

極端に落ちていないといってもよいかもしれません。

　もう一つは、地方圏の商業地の地価はバブル発生前と比較して、半分まで落ち込んでおり

約3割の下落にとどまっている３大都市圏とはあきらかに下落の程度に違いがあるということです。

これは、不動産投資や評価に対する考え方が変わってきた事が背景になっています。すなわち

賃貸オフィスビルなどは、その不動産が生み出す収益によって投資・評価されるのが一般的に

なった為、大都市圏と比べて相対的に経済力」の劣る地方圏では、収益や投資リスクの観点から

商業地の不動産価値は低く評価されてします傾向が顕著になったという事でしょう。

以上、昨日と本日のこのレポートは、宮城大学教授　田辺先生の一部を掲載させて頂きました。

　では、本日はここまでとさせて頂きます。ありがとうございます。