土地の購入時、隣地からの越境物はありませんか？

　隣家からの越境物は、皆さんが思っている以上にありますので決して

他人ごとではありません。越境の有無については、隣地境界線の確定が必要

ですが、一番のお勧めは、土地家屋調査士による地積更正をお勧めいたします。

良く見かけるのが境界線上にブロックを隣地間の境界にしているところが多い

のですが必ずしもそれが境界であるというわけではありません。実際にあった

話ですが、摂津市のある場所で所有者の方が思っていた境界と隣地の方の思っている

境界が一致せず、土地家屋調査士に仮測量（地積更正を実施するかしないかの

事前調査）を実施し隣の方に確認をしていただいたのですが「その場所ではないです」

とおっしゃっているのですが、所有者の方の言い分と仮測量位置はほぼ合っているのですが

しかもその方が言っているのが３０ｃｍもその境界から所有者の方の土地に侵入した

ところをおっしゃっています。結局色々と話し合いを持ち今回は、その問題を先送りに

したままご自分のお家を建てられたのですが・・・・・（所有者の方の土地にご自分の

二世帯住宅を建てられました。）私自身は、納得できていないのでもっと

話し合いし解決してからお家を建ててくださいと話していたのですが、あまりもめても

住みずらくなるので今回はこのままにしておきます。との事で私もお客様がおっしゃって

いるのでそこまでにしていますが、いつでも呼んでいただければ対処させていただく

つもりでいます。　話を元に戻し、隣地からの越境物とは、どんなものがあるでしょうか？

　目で見えるもの

　・枝葉　　・雨どい　　・エアコンの室外機　　・電線　　・汚水マス　　など


　目で見ても分からないもの

　・埋設配管　　など

　目視で分かるものならいいのですが、埋設配管などは、現地調査だけでは分からない

ので売主側や仲介会社さんに確認し、隣地所有者に必ず確認をして下さい。

越境物が確認できたら、必ず契約書にその旨を記載し誰がいつまでに対処し解決するかを

明記してもらい、引渡しまでにその完了を確認してから残代金を支払うようにして下さい。

また、越境物が解消できない場合は白紙解約しますと一筆契約書に記入してもらっても

いいと思います。売主側の「大丈夫です。なんとかしますから」は絶対に信用しないよ

ように!!　　越境が解決できない場合、隣家の家を建て替える時に、改善すると書面に

残しておくのも良いと思います。

　では、本日はここまでとさせて頂きます。いつもありがとうございます。

新築マンション販売

　先日、新築マンション販売の営業の調査に行ってきました。かなり販売力のある

業者さんです。担当の営業マンはベテランの方で、そのマンションの販売を統括している

方らしく年齢は40台前半の方です。

仕事をバリバリされている感じの方で、こちらの緊張している

のを察知すると（私の奥様が初めてのことなので緊張していました。）

突然ご自分の家族の写真を紹介しその場をなごませて良い雰囲気にしてくれました。


　さすがです!!　


また、他のスタッフ

の方も私達に声をかけてくれたりドリンクのおかわりを進めてくれたり、

常に明るく笑顔の絶えない対応をしてくれて非常に気持ちのいい営業マンに会えました。

見習うべき所がたくさんありましたので自分のものにしていきたいと思います。

ただ少し残念だったのが税金面で不確定要素があるにも関わらず確定的なことを

言っていたので後で問題になる可能性を残した営業となっていましたのでそこが少し残念でしたが

（素人の方なら気付かず契約までしてしまうでしょう）　楽しい営業をうけました。

　調査でなければ買っていたかも知れません・・・・？

では、本日はここまでとさせて頂きます。いつもありがとうございます。

建ペイ率、容積率

　建ペイ率とは、敷地面積に対して建てられる建築面積のことです。容積率とは、

建物の各階床面積の合計（延べ面積）の敷地に対する割合のことを言います。たとえば

200㎡の敷地があり、建ペイ率が50％、容積率100％の指定があったとします。この場合

建築面積は200×50％で100㎡、容積率は200×100％で200％が最大値となります。と言う

ことは、建ペイ率が大きくなればなるほど敷地いっぱいに建物を建てることができますし、

容積率が大きければ大きいほどボリュームの大きな建物が建築可能となります。


　つまり、敷地の建ペイ率、容積率にたいして実際に計画されている建ペイ率、容積率数値

が低い、平たく言えばあまっているのであれば、将来建替えるときに居室数を増やす事で

既居住者の建築費が軽減される可能性があり、ひとつのメリットになると考えられますが

大阪市内で特に駅に近いマンションの殆どは建ペイ、容積率は、限度いっぱい取っており

ますので、建替え時の居室増は見込めないと思います。また、タワーマンションの建替えは

大変コストがかかってくると聞いています。その要因の一つに建物の解体コストが建てた時

ぐらいのコストがかかると一部の業者さんはそのように話されています。（まだ、日本では

タワーマンションを建替えしていませんので・・・）

　では、本日はここまでとさせて頂きます。いつも読んでいただきありがとうございます。

用途地域でわかる住環境の変化

　まず、用途地域とは「都市計画法」に基づく土地利用計画の一種で、土地の用途に

応じた制限を加えて、建築できる建築物を定めたものです。用途地域は大きく「住居

系」と「商業系・工業系」に大別されます。周辺環境に大きな影響をおよぼす高さ制限

などの規制は、「人が住む」ことを基準に考えると、住居系は厳しく、商業系・工業系

はゆるくなっています。また、同じ住居系でも種別によって規制の内容は違ってきます。

　ここでは、周辺環境に大きな影響をおよぼす高さ制限について記載します。「人が住む」

ことを基準に考えると、一番規制が厳しいのが「第一種低層住居専用地域」と「第二種

低層住居専用地域」になります。共同住宅は建築可能ですが、絶対的な高さ制限があるため

１０ｍまたは１２ｍ以上の建物は建てることが出来ません。では、商業系と呼ばれる「近隣

商業地域」ではどうでしょうか。　

　絶対的な高さ制限はありますが、敷地に面する道路の幅などで制限する「道路斜線制限」

や隣地との境界線からの水平距離で制限する「隣地斜線制限」により制限されます。具体的に

いいますと、前面道路が広いほど高い建物が出来る事となります。と言うことは、商業系など

のエリアではある日突然、近隣に高いマンションが建てられる可能性が出てきます。また、

マンションの隣接地にマンションが立ち並びそれぞれのマンションが採光が取れなくなり、

昼間から電気をつけなければならないといった実例がニュースで紹介された事もありますので

ご注意ください。

　「第一種低層住宅専用地域」ではボーリング場やカラオケボックスなどは建てることは

出来ませんが、「近隣商業地域」では建築可能です。パチンコ店やゴルフ練習場も建築可能

です。さすがに風俗店は無理です！「商業地」なると風俗店もＯＫとなります。と言うことは

道路一本隔てた所が「商業地域」とするとそこに風俗店が出来る事も予測が必要です。とは

いっても商業系・工業系の用途地域で建つマンションを買ってはいけない、と言うことでは

ありません。商業地域などは、非常に便利な地域ですので良く調査上、ご自分の価値観で

何を優先するのかを優先順位をつけてご検討下さい。

では、本日も読んでいただきありがとうございます。

マンション選び３

　マンションの立地や環境は、今だけではなく将来も出来るだけ

予測して判断してくださいね。（なかなか難しいのですが・・・・）


　◎周辺環境が悪化しない物件を探す

　「不動産的視点」でとらえると次のポイントが重要です。

　１、周辺環境

　２、用途地域

　３、建ぺい率・容積率


具体的に検証してみましょう！

　まず本日は、周辺環境をとらえてみたいと思います。マンションから最寄の駅までどのくらいの

時間がかかるか（不動産表示の徒歩1分は８０ｍと決められています）や、近くにスーパー

が何軒あるか？（複数件ある場合価格競争してくれます。）子供さんがいらっしゃる場合は、

今不足気味になっている小児科病院はあるか、ない場合は内科等あるのか、救急受付の病院は

どこにあるのかの確認（私の子供の場合何回もお世話になりました）が必要です。子供の

通学路に危険な場所はないか（大きな交差点等）また、娘さんがいらっしゃる場合、帰宅時に使う

道に外灯があり暗い危険な場所はないか、・・・・・・・等チェック

チェックする箇所はたくさんあります。また、今の環境がよい環境にみえても、数年後に幹線道路が近く

を通ったり、隣にマンションが建築されて採光などの環境が悪くなる可能性がゼロではないと

言う事です。

　平日と休日の朝・昼・晩を訪れて、日常の環境変化を確認するくらいの手間をかける必要がありますが

現実問題として、平日の朝・昼はなかなか時間できな制約があるのでそこの所は心ある営業マンに

周辺の方への聞き込みを依頼するのがいいでしょう。ただし、現状の把握だけでは将来どのように環境

が変化するかわかりませんので用途地域に注意する事である程度予測は可能です。機会があれば次回は、

その用途地域について掲載させて頂きます。

　では、本日もご覧いただきありがとうございます。

について